At købe en bolig er en af de største økonomiske beslutninger i livet. Den danske lovgivning sikrer købere en mulighed for at træde tilbage fra handlen, selv efter underskriften er sat. Denne ret er dog betinget af faste tidsfrister og en økonomisk godtgørelse til sælger.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
- Fristen: Fortrydelsesretten løber i seks hverdage, hvor lørdage samt grundlovsdag ikke tæller med.
- Økonomi: Det koster 1% af købesummen at fortryde, og beløbet skal være betalt til sælger inden fristens udløb.
- Proces: Sælger skal modtage skriftlig besked om fortrydelsen inden deadline; mundtlig besked er ikke juridisk bindende.
- Vilkår: Retten gælder kun boliger til egen beboelse og dækker ikke tvangsauktioner eller landbrugsejendomme.
- Vigtigt råd: Gem dokumentation for både afsendt meddelelse og rettidig overførsel af godtgørelsen, da bevisbyrden ligger hos dig.
Hvad går den lovpligtige fortrydelsesret ud på?
Den lovpligtige fortrydelsesret giver en boligkøber ret til at annullere en indgået købsaftale uden at skulle angive en specifik begrundelse. Reglerne findes i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Formålet er at beskytte køberen mod forhastede beslutninger, der kan have uoverskuelige økonomiske konsekvenser.
Fortrydelsesretten gælder ved køb af ejendomme, der hovedsageligt skal anvendes til beboelse for køberen. Det omfatter typisk parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse. Erhvervsejendomme er dermed ikke omfattet af denne beskyttelse, medmindre en væsentlig del af ejendommen skal bruges privat af køberen.
For at gøre brug af retten skal køber give sælger eller sælgers ejendomsmægler skriftlig besked inden fristens udløb. Det er ikke tilstrækkeligt blot at lade være med at betale udbetalingen eller undlade at underskrive skødet. Der kræves en aktiv handling fra købers side.
Det er vores erfaring, at mange købere forveksler den lovpligtige fortrydelsesret med det advokatforbehold, som ofte indsættes i købsaftalen. De to ting fungerer forskelligt, især når det kommer til de økonomiske omkostninger ved at træde ud af handlen.
Hvordan beregnes fristen på seks hverdage?
Fristen for at fortryde et boligkøb er seks hverdage. Beregningen af denne frist starter fra den dag, hvor købsaftalen er indgået. En aftale betragtes normalt som indgået, når begge parter har underskrevet, og køber har modtaget besked om sælgers underskrift.
Lørdage, søndage og helligdage tæller ikke med i beregningen af de seks hverdage. Grundlovsdag den 5. juni samt juleaftensdag og nytårsaftensdag regnes heller ikke som hverdage i denne sammenhæng. Falder fristens udløb på en af disse dage, forlænges fristen til den efterfølgende hverdag.
Hvis køber eksempelvis modtager den underskrevne aftale på en tirsdag, begynder fristen at løbe. Tirsdag tæller som dag nul. Onsdag er dag et. Fristen vil i dette tilfælde typisk udløbe den efterfølgende onsdag ved midnat, forudsat der ikke er helligdage i perioden.
Det er afgørende, at meddelelsen om fortrydelse er kommet frem til sælger eller ejendomsmægleren inden fristens udløb. Bevisbyrden for, at beskeden er nået frem rettidigt, ligger hos køberen.
Hvad koster det at bruge fortrydelsesretten?
Det er ikke gratis at benytte den lovbestemte fortrydelsesret. Køber skal betale en godtgørelse til sælger på 1 procent af den nominelle købesum. Hvis ejendommen koster 3 millioner kroner, vil det koste køberen 30.000 kroner at træde ud af handlen via denne paragraf.
Beløbet skal være betalt til sælgeren inden udløbet af fristen på de seks hverdage. Hvis betalingen ikke falder rettidigt, bortfalder muligheden for at bruge fortrydelsesretten, og køber er dermed bundet af handlen, medmindre der foreligger andre misligholdelsesgrundlag.
Denne regel om betaling sikrer, at sælger bliver kompenseret for den tid, ejendommen har været taget af markedet, og for den usikkerhed, der opstår ved en annulleret handel. Det dækker også en del af de omkostninger, sælger måtte have haft til mægler og markedsføring.
Mange vælger at sikre sig via et rådgiverforbehold eller advokatforbehold i stedet. Her kan køber ofte træde ud af handlen gratis i de første dage efter underskriften, hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen i sin helhed. Den lovpligtige fortrydelsesret fungerer derfor ofte som et sikkerhedsnet, hvis advokatforbeholdet er udløbet.
Hvordan skal meddelelsen leveres til sælger?
Loven stiller krav om, at underretningen om fortrydelse skal være skriftlig. En mundtlig besked over telefonen er ikke juridisk bindende og kan skabe store bevismæssige problemer senere i forløbet.
En e-mail til ejendomsmægleren er i dag den mest almindelige og accepterede metode. Det anbefales at bede om en kvittering for modtagelsen med det samme. Alternativt kan beskeden sendes som anbefalet brev, men på grund af postens leveringstider kan dette være risikabelt tæt på fristens udløb.
Har køber taget ejendommen i brug, skal den afleveres i samme stand, som den blev overtaget. Eventuelle skader eller forandringer skal udbedres eller erstattes.
Gælder reglerne ved alle typer af ejendomshandler?
Der findes undtagelser, hvor fortrydelsesretten ikke gælder. Den mest markante undtagelse er, når en ejendom købes på tvangsauktion. Her gælder princippet om, at hammereslag er bindende, og køber kan ikke efterfølgende fortryde buddet.
Reglerne gælder heller ikke, hvis ejendommen sælges på en frivillig auktion, hvor det på forhånd er aftalt, at køber ikke har fortrydelsesret. Dette er dog sjældent ved almindelige bolighandler, men ses oftere ved salg af særlige liebhaverejendomme eller projektsalg, der udbydes i budrunder under særlige vilkår.
Landbrugsejendomme, der er underlagt landbrugspligt, er som udgangspunkt omfattet af fortrydelsesretten, hvis købet primært sker med henblik på beboelse. Det afgørende er den faktiske anvendelse og fordelingen mellem bolig og erhverv.
Ved køb af andelsboliger gælder der også en fortrydelsesret på 6 hverdage, men det juridiske grundlag findes i andelsboligforeningsloven frem for i loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Principperne minder dog meget om hinanden.
Hvad sker der med udbetalingen og andre udgifter?
Når en handel annulleres via fortrydelsesretten, skal sælger tilbagebetale eventuelle beløb, som køber allerede har indbetalt som en del af købesummen. Dette gælder typisk den udbetaling, der ofte deponeres hos ejendomsmægleren ved underskrift.
Sælger har ret til at modregne godtgørelsen på 1 procent i det beløb, der skal tilbagebetales. Hvis køber endnu ikke har indbetalt noget, skal godtgørelsen overføres separat inden fristens udløb.
Andre omkostninger, som køber har afholdt i forbindelse med handlen, bliver ikke dækket. Det gælder eksempelvis udgifter til egen advokat, byggesagkyndig eller bankgebyrer for lånetilbud. Disse penge betragtes som tabt, da ydelserne allerede er leveret af tredjepart.
Det er muligt at søge information om tinglyste hæftelser og servitutter på Tinglysning.dk, hvilket kan være relevant at undersøge, inden man overhovedet underskriver, for at mindske risikoen for at skulle bruge fortrydelsesretten senere.
Kan sælger fortryde handlen?
I dansk retspraksis har sælger som udgangspunkt ikke nogen fortrydelsesret, når først købsaftalen er underskrevet af begge parter. Sælger er bundet af sin underskrift.
Det betyder, at sælger ikke kan springe fra, blot fordi der kommer et højere bud dagen efter, eller fordi sælger selv fortryder salget. Købers underskrift låser handlen for sælgeren, mens køberen har de lovbestemte seks dage til at genoverveje.
Der kan dog indsættes specifikke forbehold i købsaftalen fra sælgers side. Det ses ofte, hvis sælger er ved at købe en anden bolig og betinger salget af, at det andet køb går igennem. Sådanne forbehold skal være tydeligt formuleret i aftalen for at være gyldige.
Hvordan spiller tilstandsrapporten ind?
Fortrydelsesretten er tæt knyttet til huseftersynsordningen. For at sælger kan blive fritaget for sit 10-årige mangelansvar, skal der fremlægges en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, inden køber underskriver.
Hvis disse dokumenter ikke er fremlagt korrekt inden købers underskrift, kan det i visse tilfælde betyde, at køber ikke er bundet af handlen på samme måde, eller at sælger bevarer sit mangelansvar. Det ændrer dog ikke direkte på fristen for fortrydelsesretten, men det ændrer retsstillingen for mangler.
Det er væsentligt at gennemgå disse rapporter grundigt. Opdager man alvorlige fejl i rapporterne efter underskriften, men inden for de seks dage, er fortrydelsesretten en effektiv udvej, omend den koster 1 procent af prisen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: