En boligoverdragelse i familien kræver, at I afklarer ejerskab, ejerandele, pris og betaling, fortsat brug, lån og registrering som hver sit spørgsmål. Skødet ændrer den registrerede ejerposition, men det erstatter ikke familiens øvrige aftaler og frigør ikke automatisk nogen fra et lån. Beslut derfor først, hvordan slutresultatet konkret skal se ud.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En boligoverdragelse i familien kræver, at I afklarer ejerandele, aftalevilkår, fortsat brug, lån og registrering som særskilte spørgsmål. Skødet ændrer den registrerede ejerposition, men frigør ikke automatisk en sælger fra lån eller erstatter familiens øvrige aftaler.
- Kontrollér Tingbogen og den ønskede ejerfordeling før underskrift
- Beskriv betaling, datoer og eventuel fortsat brugsret skriftligt
- Få långivers afklaring af gæld, debitorer og pant
- Hold skødeafgift, finansiering og øvrige omkostninger adskilt
- Kontrollér tinglysningssvar og ny tingbogsattest efter anmeldelsen
Hvem skal eje hvad efter overdragelsen?
Begynd med en aktuel tingbogsattest. Den viser, hvem der er registreret som ejer, hvilke pantehæftelser og servitutter der er tinglyst, og om der ligger dokumenter til behandling. Det er udgangspunktet for at beskrive, hvad der skal ændres, og hvad der skal blive stående.
Hvis kun en del af boligen overdrages, skal I skelne mellem den andel, sælger afgiver af sin nuværende ejerandel, og den andel af hele ejendommen, køber ender med at eje. Tinglysningsrettens skødevejledninger bruger netop to forskellige andelsoplysninger. En upræcis brøk kan derfor give en anden registreret slutposition end den, familien havde tænkt sig.
Illustrativt eksempel: Ejer en forælder halvdelen af ejendommen og overdrager hele sin egen andel, modtager køberen halvdelen af hele ejendommen – ikke hele ejendommen. Er der flere nuværende eller kommende ejere, bør I skrive den ønskede fordeling ned, før skødet udfyldes. Læs også om, hvordan ejerandele på skødet angives og ændres.
Hvilke vilkår skal stå i familiens aftale?
Skødet og familiens aftale har forskellige funktioner. Skødet er det dokument, som registrerer overførslen af ejendomsretten. Den skriftlige aftale bør derudover gøre det klart, hvilken ejendom og andel der overdrages, hvad den samlede overdragelsessum er, hvordan den berigtiges, hvornår rådighed og udgifter skifter, og hvilke betingelser der skal være opfyldt.
Hvis en del af betalingen består i kontanter, overtagelse af gæld eller et gældsbrev mellem familiemedlemmer, bør elementerne stå hver for sig. Det samme gælder forbehold om långivers godkendelse, indfrielse af bestemte lån og fordeling af omkostninger. Prisfastsættelsen kan også få skatte- eller afgiftsmæssige følger, som må afklares særskilt før underskrift.
Et skøde kan efter reglerne være endeligt eller betinget, eksempelvis mens betaling af købesummen afventes. Det gør ikke skødet til en fuld erstatning for overdragelsesaftalen. Når I får udført skødeskrivning, skal oplysningerne i skødet derfor stemme med den aftale og den finansiering, som faktisk skal gennemføres.
Skal nogen fortsat kunne bruge boligen?
En forælder kan overdrage ejerskabet og samtidig skulle blive boende eller bevare en anden ret til at bruge boligen. Ejerskab og brugsret er da to forskellige spørgsmål. I bør afklare, om retten er eksklusiv eller delt, hvilke rum den omfatter, hvor længe den gælder, og hvem der betaler for forbrug, vedligeholdelse og større arbejder.
Visse rettigheder over en ejendom kan tinglyses som servitut, når aftalen faktisk stifter eller ændrer en ret over ejendommen. Tinglysningsretten nævner blandt andet aftægtsret som en begrænset ret. Ikke enhver personlig aftale kan tinglyses, så rettens indhold, varighed og dokumenttype skal vurderes konkret. Hvis retten skal bestå ved et senere salg eller ejerskifte, bør I få afklaret beskyttelsen, før ejerskabet overføres.
Hvem hæfter for lånene bagefter?
Tingbogen viser de registrerede pantehæftelser, mens det personlige betalingsansvar følger låne- og kreditoraftalerne. Familiens indbyrdes aftale om, at køber fremover betaler et lån, frigør derfor ikke i sig selv sælger over for långiver. I skal have långivers stillingtagen til, hvem der fortsat er debitor, og om lånet kan fortsætte på de aftalte vilkår.
Efter tinglysningslovens § 39 får en gældsovertagelse som udgangspunkt kun virkning over for kreditor efter aftale med kreditor. Der findes en snæver undtagelse for visse pantebreve, når gælden ifølge pantebrevet ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og køber har fået endelig tinglyst adkomst. Undtagelsen bør ikke lægges til grund uden kontrol af det konkrete pantebrev og den krævede meddelelse til kreditor.
Et debitorskifte på boliglån bruges til at tilføje eller fjerne en skyldner, men processen løser ikke automatisk alle spørgsmål om pant, vilkår eller ny finansiering. Afklar derfor långivers krav, før I gør overdragelsen ubetinget eller fastlægger en betalingsdato, der forudsætter lånets fortsættelse.
Hvilke omkostninger følger af jeres valg?
Omkostningerne afhænger af mere end den kontante betaling mellem familiemedlemmerne. I skal som minimum skelne mellem tinglysningsafgiften for skødet, eventuelle afgifter og udgifter ved nye eller ændrede pantedokumenter, långivers egne omkostninger og udgifter til nødvendige dokumenter eller vurderinger.
Ved en familieoverdragelse, der ikke er en fri handel, skal handelstype, ejendomstype, overdragelsessum og den overdragne andel angives korrekt. Reglerne om afgiftsgrundlaget betyder, at kontantbeløbet ikke altid kan stå alene som grundlag for tinglysningsafgiften. Den konkrete beregning skal derfor bygge på den aktuelle ejendom og den samlede overdragelse; finansiering og pant bør holdes som et særskilt omkostningsspor.
Hvornår er overdragelsen faktisk afsluttet?
En familieoverdragelse kan være afsluttet på én dato efter aftalen og på andre datoer i forhold til betaling, rådighed, registreret ejerskab og gæld. Den forskel er et praktisk kontrolpunkt: En underskrevet aftale beviser ikke alene, at skødet er endeligt tinglyst, og en tinglyst ejerændring beviser ikke alene, at den tidligere ejer er frigjort fra lånet.
- Kontrollér den nuværende tingbogsattest og beskriv den ønskede ejerfordeling.
- Underskriv den samlede aftale med klare betingelser, datoer, betaling og eventuel brugsret.
- Få långivers skriftlige afklaring og anmeld derefter skødet med korrekte parter, andele og handelsoplysninger.
- Læs tinglysningssvaret. En frist eller afvisning er ikke en endelig registrering og skal håndteres efter svarets anvisning.
- Hent en ny tingbogsattest, og kontrollér ejer, andele, pant, servitutter og eventuelle dokumenter, der stadig er under behandling.
På Tinglysningsrettens side om skøder kan I se forskellen mellem et endeligt og et betinget skøde. Gem aftale, tinglysningssvar, dokumentation for betaling og långivers bekræftelse samlet, så hver milepæl kan kontrolleres uden at blive forvekslet med de andre.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de aktuelle regler om adkomst, pant og tinglysningsafgift samt Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og registreringskontrol.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Domstolene/Tinglysningsretten: skøder, ejerandele, servitutter og debitorskifte.
- Domstolene/Tinglysningsretten: tinglysningssvar og tingbogsattester.
- Skattestyrelsen: overordnet vejledning om familieoverdragelse af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
