En brugsret ved familieoverdragelse giver en person ret til at bruge hele eller dele af ejendommen, selv om ejendomsretten overgår til et familiemedlem. Brugsretten gør ikke brugeren til ejer. Ved en længerevarende eller livsvarig ordning skal ejerskiftet og brugsretten beskrives som to forskellige rettigheder, så både familien og senere rettighedshavere kan se, hvad der gælder.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En brugsret ved familieoverdragelse lader en person bruge hele eller dele af ejendommen, selv om ejerskabet overgår til et familiemedlem. Se forskellen på skøde og servitut, og hvilke vilkår der skal være klare.
- Skødet overfører ejerskabet
- Brugsretten registreres særskilt som servitut
- Person, område og varighed skal afgrænses
- Et rids kan være nødvendigt for dele af ejendommen
- Kontrollér både tingbogsattest og det fulde dokument
Hvorfor kræver familieoverdragelsen to rettighedsspor?
En familieoverdragelse kan rumme to samtidige ændringer. Skødet overfører ejendomsretten til den nye ejer. Brugsretten lader eksempelvis en forælder beholde en afgrænset ret til at bo i boligen eller bruge en bestemt del af den. Den nye ejer ejer fortsat ejendommen, mens brugeren kun har de beføjelser, som følger af brugsrettens ordlyd.
Tinglysningsbekendtgørelsens § 6 bygger på, at ét dokument kun kan indeholde én type rettighed. Adkomst, pant og byrder eller servitutter er forskellige dokumenttyper. Et skøde og en længerevarende brugsret skal derfor håndteres i hvert sit rettighedsspor, selv om dokumenterne udarbejdes som dele af den samme familieoverdragelse.
Formuleringen “brugsret i skødet” kan derfor være misvisende, hvis den får familien til at tro, at en kort bemærkning i skødet i sig selv giver en klart registreret brugsret. Skødet viser ejerskiftet. Den begrænsede brugsret registreres normalt som en servitut med sin egen rettighedshaver, sit eget indhold og sine egne underskrifter. Du kan læse mere om forskellen mellem overdragelsen og de øvrige aftaler i guiden om familieoverdragelse af fast ejendom.
Hvem må bruge boligen efter ejerskiftet?
Det afhænger af, hvem der er angivet som rettighedshaver, og hvordan brugen er afgrænset. Retten kan tilkomme én forælder, begge forældre eller en anden bestemt person. Hvis flere personer har retten, bør teksten også tage stilling til, om den fortsætter for den længstlevende, og hvad der sker, hvis en af dem flytter permanent.
En brugsret kan gælde hele boligen, en etage, bestemte værelser eller et andet konkret areal. Den kan være eksklusiv, så ejeren ikke samtidig må bruge området, eller fælles, så ejer og rettighedshaver deler faciliteter. Det bør fremgå, om retten også omfatter adgangsvej, have, parkering, opbevaring og de installationer, der er nødvendige for den aftalte brug.
Brugsretten ændrer ikke i sig selv ejerandelene eller lånehæftelsen og gør ikke rettighedshaveren til sælger eller medejer. Ejeren kan normalt sælge ejendommen, men en beskyttet brugsret kan fortsætte over for køberen. Retten giver heller ikke automatisk brugeren vetoret over alle ejerens beslutninger. Ejeren skal til gengæld respektere den brug, som faktisk er aftalt og sikret. Det præcise skel mellem ejerskab og begrænset råden er også centralt ved andre servitutter på en bolig.
Hvornår beskytter Tingbogen brugsretten?
En privat aftale kan regulere forholdet mellem de familiemedlemmer, der har indgået den. Hvis brugsretten også skal stå sig over for en senere køber og andre rettigheder over ejendommen, er udgangspunktet i tinglysningslovens § 1, at retten skal tinglyses. Registreringen gør brugsretten synlig i Tingbogen og giver den den prioritet, som følger af registreringstidspunktet og de rettigheder, der allerede er tinglyst.
Tinglysningslovens § 3 har en snæver undtagelse for sædvanlige brugsrettigheder, når de er stiftet på sædvanlige vilkår. For andre ejendomme end landbrug gælder undtagelsen kun, når retten kan opsiges med højst et halvt års varsel. En livsvarig eller ellers langvarig brugsret, der er reserveret ved en familieoverdragelse, falder derfor normalt ikke ind under denne korttidsundtagelse.
Tinglysning kan ikke gøre en uklar aftale præcis. Den giver heller ikke rettighedshaveren flere beføjelser end dem, der står i dokumentet. Eksisterende pant og andre servitutter kan desuden have betydning for brugsrettens prioritet. Derfor skal både dokumentets indhold og resultatet af tinglysningen kontrolleres. Processen er beskrevet nærmere i vejledningen om tinglysning af en servitut.
Hvilke vilkår skal være præcise?
Et dokument, der skal tinglyses som servitut, skal angive den berettigede, rettens varighed eller tidsbegrænsning og dens geografiske udstrækning. Hvis retten kun gælder bestemte rum, en etage eller en del af grunden, kræver Tinglysningsretten som udgangspunkt et elektronisk rids, der viser området. Et rids kan afgrænse arealet, men kan ikke erstatte en klar beskrivelse af, hvad personen må gøre der.
Familien bør desuden skrive de praktiske vilkår, som er nødvendige for at bruge retten uden tvivl. Det kan være:
- om brugsretten er personlig, eksklusiv eller delt
- hvilke rum, adgangsveje og fællesarealer den omfatter
- hvornår retten begynder og præcist, hvornår den ophører
- hvordan udgifter til forbrug, vedligeholdelse og skader fordeles
- hvad der gælder ved permanent fraflytning eller dødsfald
De vilkår er ikke alle lovbestemte standardpunkter. De skal vælges efter den konkrete bolig og familiens aftale. Tinglysningsrettens vejledning fremhæver samtidig, at den tinglyste tekst selv skal rumme de bestemmelser, der udgør rettigheder over ejendommen. Et bilag bliver ikke automatisk en del af det registrerede indhold, blot fordi det vedhæftes.
Hvordan kontrollerer og ændrer familien retten?
Før dokumenterne underskrives, bør familien sammenholde skødet og servitutten. Navne, ejendom, starttidspunkt og den aftalte brug skal passe sammen, uden at brugsretten fremstilles som ejerskab. Hvis retten vedrører en fysisk del af ejendommen, skal teksten og ridset pege på det samme område. Det skal også være afklaret, hvem der skal underskrive som ejer og som rettighedshaver.
Efter registreringen er en aktuel tingbogsattest første kontrol. Den viser blandt andet ejeren og de registrerede servitutter. Attesten gengiver imidlertid ikke nødvendigvis alle vilkår. Derfor bør familien også åbne det fulde tinglyste servitutdokument, eventuelle rids og selve tinglysningssvaret. Guiden til en tingbogsattest forklarer, hvilke hovedoplysninger attesten samler.
En senere ændring eller aflysning kræver et nyt tinglysningsmæssigt skridt og kan normalt ikke gennemføres alene, fordi ejeren ønsker det. Den person, som har brugsretten, er part i rettigheden og skal som udgangspunkt medvirke efter dokumentets indhold. Har servitutten en bestemt udløbsdato, angiver Tinglysningsrettens vejledning, at den slettes maskinelt på denne dato. Et løst ønske om, at retten skal ophøre “senere”, giver ikke samme klare slutpunkt.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026
- Retsinformation: Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen
- Tinglysningsretten: Servitutter på fast ejendom
- Tinglysningsretten: Vejledning til dokumenttypen Servitut
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
