Ja. Flere voksne børn kan godt eje et sommerhus sammen uden en samejeaftale. Det er skødet og registreringen i Tingbogen, der viser, hvem der ejer ejendommen og med hvilke andele. En samejeaftale er derfor ikke en betingelse for selve medejerskabet.
Uden aftalen mangler børnene derimod en fælles, skriftlig metode til at håndtere brug, udgifter, beslutninger og udtræden. Det kan være uproblematisk, mens alle er enige, men ejerandelene giver ikke i sig selv svar på de praktiske spørgsmål. Artiklen tager udgangspunkt i myndige børn; ejerskab for en person under 18 år kræver en særskilt værgemålsproces.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Flere voksne børn kan godt eje et sommerhus sammen uden en samejeaftale, når ejerandelene fremgår af skødet. Uden aftalen må de dog finde nye fælles løsninger om brug, udgifter, beslutninger og udtræden, hver gang interesserne ikke er de samme.
- Skødet og Tingbogen viser ejere og andele; samejeaftalen ændrer dem ikke.
- Aftalen kan regulere brug, drift, vedligeholdelse og beslutningsregler.
- En udtrædelsesproces bør beskrive værdiansættelse, frister og salgsalternativ.
- Kun bestemmelser, der opfylder tinglysningskravene, kan registreres som rettigheder over ejendommen.
- Lån, dødsfald og mindreåriges ejerskab kræver særskilt afklaring.
Hvad gør børnene til ejere?
Et skøde er det officielle dokument, der overfører ejendomsretten. Når et sommerhus overdrages til flere børn i fællesskab, skal køberandelene angive, hvor stor en del af hele ejendommen hvert barn erhverver. Det kan være lige store eller forskellige andele.
Det er derfor vigtigt at skelne mellem skødets ejerandele og familiens interne økonomi. En samejeaftale kan beskrive, hvordan børnene fordeler udgifter eller et senere salgsprovenu, men den ændrer ikke i sig selv de registrerede ejerandele. Skal en andel flyttes fra ét barn til et andet, kræver det et nyt ejerskifte og et skøde.
En aktuel tingbogsattest er et praktisk udgangspunkt. Den viser de registrerede ejere, hæftelser og servitutter. Den viser derimod ikke nødvendigvis alle private aftaler om, hvordan familien bruger sommerhuset.
Hvad står åbent uden en samejeaftale?
Uden en skriftlig aftale skal børnene finde en ny fælles løsning, hver gang interesserne ikke er sammenfaldende. Ejerandelene fortæller ikke alene, hvordan en ferieuge fordeles, hvem der kan bestille et større arbejde, eller hvordan en medejer kommer ud af samejet.
En aftale kan derfor tage stilling til forskellige spørgsmål, som har hver sin funktion:
- Hvordan brugsperioder fordeles, og om gæster eller udlejning er tilladt.
- Hvordan faste driftsudgifter, forbrug, forsikring og vedligeholdelse fordeles.
- Hvilke beslutninger der kræver enighed, flertal eller et på forhånd aftalt mandat.
- Hvordan forbedringer bestilles, betales og dokumenteres.
- Hvordan et barn kan træde ud, og hvordan en eventuel overtagelsespris fastsættes.
Fordelingen behøver ikke følge én bestemt model. Hvis børnene bruger huset forskelligt, har forskellige ejerandele eller har bidraget forskelligt til finansieringen, bør aftalen beskrive netop det valgte forhold. Ellers kan en intern udgiftsfordeling let blive forvekslet med en ejerandel, selv om de to ting ikke er det samme.
Hvordan kan I planlægge en udtræden?
Et brugbart udtrædelsesspor bør være en proces, ikke kun en sætning om forkøbsret. Børnene kan blandt andet fastlægge, hvordan ønsket om udtræden meddeles, hvem der først får mulighed for at overtage, hvordan værdien findes, hvor lang tid en medejer har til at skaffe finansiering, og hvad der sker, hvis ingen kan eller vil købe andelen.
Et illustrativt forløb kan være, at tre søskende ejer en tredjedel hver. Den ene meddeler skriftligt, at vedkommende vil ud. Aftalen kan derefter føre parterne gennem en uvildig værdiansættelse, en svarfrist for de to andre og et salg af hele sommerhuset, hvis ingen overtagelse gennemføres. Eksemplet er ikke en standardløsning; pointen er, at rækkefølgen og stoppunkterne er aftalt, før konflikten opstår.
Aftalen kan også beskrive, hvem der betaler løbende udgifter i overgangsperioden, og om en medejer fortsat må bruge huset. Den kan ikke garantere, at en bank finansierer en overtagelse, eller at en køber kan findes til den forventede pris.
Skal samejeaftalen tinglyses?
En samejeaftale behøver ikke automatisk at blive tinglyst for at regulere forholdet mellem de børn, der indgår den. Tinglysning bliver et særskilt spørgsmål, hvis bestemmelser skal have virkning som rettigheder over ejendommen og beskyttes over for konkurrerende aftaler eller retsforfølgning. Efter tinglysningslovens § 1 kræver den beskyttelse som udgangspunkt tinglysning.
Ikke alle interne vilkår kan tinglyses. Tinglysningsretten oplyser, at en aftale kan tinglyses som servitut, når den stifter, ændrer eller ophæver en ret over ejendommen, som rækker ud over den aktuelle ejers ejertid. En bestemmelse om, at andre skal have del i ejerens salgsprovenu, er myndighedens eget eksempel på et vilkår, der ikke kan tinglyses som servitut.
Ved tinglysning af en samejeoverenskomst skal de bestemmelser, der ønskes registreret, fremgå som en ekstrakt. Det betyder, at familien først bør skelne mellem rent interne betalings- og brugsregler og egentlige rettigheder over ejendommen. Tinglysning gør ikke aftalen til et skøde og ændrer ikke ejerandelene.
Hvornår er andre dokumenter nødvendige?
Samejeaftalen løser kun det interne sameje. Fire andre spor kan kræve deres egne dokumenter eller godkendelser:
- Ejerskab: En ændring af de registrerede ejere eller andele gennemføres med skøde.
- Finansiering: Det er låneaftalerne, der afgør, hvem der hæfter over for långiveren. En intern aftale om betaling frigør ikke en debitor, og et debitorskifte kan kræve långiverens særskilte accept.
- Dødsfald: Aftalen kan indeholde en overtagelses- eller forkøbsordning, men den afgør ikke i sig selv, hvem der arver. Arveregler og et eventuelt testamente er et andet spor, når en søskendes andel går i dødsbo.
- Mindreårige: Køber et barn under 18 år en andel, skal værgen have Familieretshusets godkendelse. Brug af barnets formue og gældsstiftelse skal også afklares efter værgemålsreglerne.
Skellet er praktisk vigtigt: Én samlet underskrift på en samejeaftale kan ikke erstatte skøde, lånedokumenter, arveretlige dispositioner eller myndighedsgodkendelse.
Hvad bør I kontrollere før overtagelsen?
Før børnene overtager eller fortsætter et fælles sommerhus, kan de samle beslutningerne i denne rækkefølge:
- Kontrollér ejere, ejerandele, hæftelser og servitutter i Tingbogen.
- Afstem ejerandelene med betaling, finansiering og den ønskede interne udgiftsfordeling.
- Beskriv brug, drift, vedligeholdelse, beslutningsregler og dokumentation.
- Fastlæg en udtrædelsesproces med værdiansættelse, svarfrister og et sidste salgsalternativ.
- Afklar, om bestemmelser om fx brugsret eller forkøbsret skal vurderes med henblik på tinglysning.
- Kontrollér særskilt lån, dødsfald og værgemål, hvor de spor er relevante.
Aftalen bør passe til skødet og de faktiske forhold på underskriftsdagen. Hvis ejerkredsen, andelene eller finansieringen senere ændres, bør børnene kontrollere, om aftalen stadig beskriver samejet korrekt.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om skøde, tinglysning og beskyttelse af rettigheder.
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst samt myndighedens vejledninger om skøder, ejerandele og servitutter.
- Familieretshusets vejledning og den gældende bekendtgørelse om værgemål ved mindreåriges køb af fast ejendom.
- Arveloven om dødsbo, arv og sameje som et særskilt spor.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
