Tinglysning af en samejeoverenskomst er som udgangspunkt ikke nødvendig for, at en gyldigt indgået aftale binder medejerne indbyrdes. Tinglysning bliver relevant, når en konkret bestemmelse skaber en ret over ejendommen, som skal beskyttes mod senere købere eller kreditorer. Ikke alle aftalevilkår kan registreres, og en særlig anpartsopdeling kan gøre tinglysning til et nødvendigt procestrin.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En samejeoverenskomst behøver som udgangspunkt ikke at blive tinglyst for at regulere medejerne indbyrdes. Tinglysning bliver relevant, når bestemte rettigheder over ejendommen skal beskyttes mod senere købere eller kreditorer, og kun tinglysningsegnede bestemmelser kan registreres.
- Den enkelte klausul skal skabe en præcis ret over den konkrete ejendom for at kunne tinglyses.
- Samejeoverenskomsten registreres som servitut og ændrer ikke i sig selv skødets ejerandele eller lånets debitorer.
- Anmeldelsen kan bruge en ekstrakt af de relevante bestemmelser og skal angive den påtaleberettigede.
- Brugsret til en bestemt del kan kræve rids, og anpartsopdeling med eksklusiv brugsret kræver en tinglyst aftale.
- Den offentlige tinglysningsafgift er 1.850 kr. i 2026, og resultatet skal kontrolleres for frister og retsanmærkninger.
Hvad afgør, om tinglysning er nødvendig?
Du skal skelne mellem aftalen internt og dens virkning over for tredjemand. En underskrevet samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere forholdet mellem medejerne, selv om den ikke fremgår af Tingbogen. Om aftalen er gyldigt indgået, afhænger blandt andet af dens ordlyd, parternes tiltrædelse og almindelige aftaleregler.
Den anden side er beskyttelsen af en ret over ejendommen. Efter Tinglysningslovens § 1 skal sådanne rettigheder tinglyses for at få gyldighed mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysning kan derfor være nødvendig for at opnå den tilsigtede beskyttelse, selv om den ikke er en generel betingelse for aftalens interne virkning.
Vurderingen begynder med to spørgsmål:
- Skal bestemmelsen kun regulere betaling, brug eller opgørelse mellem de nuværende medejere?
- Skal bestemmelsen også kunne gøres gældende over for en senere ejer eller en kreditor?
Hvilke dele af aftalen kan tinglyses?
Du kan ikke få en samejeoverenskomst lagt i Tingbogen alene, fordi parterne ønsker offentlig registrering. Tinglysningslovens § 10 kræver, at dokumentet fastslår, stifter, ændrer eller ophæver en ret over en bestemt fast ejendom, og at rettens indhold er endeligt fastsat. En rent personlig eller økonomisk forpligtelse kan derfor falde uden for det, der kan tinglyses som servitut.
Tinglysningsretten nævner som eksempel, at en aftale om, at en anden skal have del i et salgsprovenu, ikke i sig selv kan tinglyses som servitut. En konkret forkøbsret til boligen er derimod en type begrænset ret over ejendommen, som kan høre til servitutsporet, når vilkårene er tilstrækkeligt præcise.
Illustrativt eksempel: To medejere aftaler både, hvordan de fordeler driftsudgifter, og at de har en gensidig forkøbsret. Udgiftsfordelingen kan regulere dem indbyrdes uden at være en tinglysningsegnet ejendomsret. Forkøbsretten kan have betydning over for en senere overdragelse og skal derfor vurderes særskilt. Hvis aftalen kun lover den ene en del af et fremtidigt salgsprovenu, ændrer det vurderingen, fordi netop sådan en provenuaftale ikke kan tinglyses som servitut.
Tinglysningsrettens anmeldelsesvejledning tillader en ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst. Hele den private aftale behøver derfor ikke automatisk blive servituttekst. Ekstrakten skal stadig gengive den registrerede ret præcist og fuldstændigt.
Hvad ændrer registreringen ikke?
En tinglyst samejeoverenskomst registreres som en servitut, altså en byrde på ejendommen. Den ændrer ikke i samme anmeldelse adkomsten i Tingbogen. Hvis medejerne vil ændre ejerandelene i skødet, kræver det et særskilt ejerskiftedokument.
Det samme skel gælder lån og pant. En intern aftale om, hvem der betaler renter og afdrag, ændrer ikke i sig selv, hvem långiveren kan kræve betaling af. En medejer bliver heller ikke frigjort fra et lån, fordi samejeoverenskomsten eller servitutten siger, at den anden skal betale. En ændring af debitor- eller pantforhold skal afklares særskilt med långiveren og dokumenteres i det relevante spor.
Du kan derfor have tre forskellige fordelinger på samme tid: de tinglyste ejerandele, den interne fordeling af udgifter og den udadtil gældende lånehæftelse. De skal læses hver for sig. Betaler den ene medejer mere end aftalt, ændrer betalingen ikke automatisk den registrerede ejerandel.
Hvornår bliver tinglysning et nødvendigt trin?
Har du almindeligt sameje, findes der ikke ét generelt krav om, at hele samejeoverenskomsten skal tinglyses. Tinglysning bliver nødvendig for den tilsigtede tredjemandsbeskyttelse, når en tinglysningsegnet ret skal kunne stå sig mod senere aftaler eller retsforfølgning.
En særlig situation er opdeling i ideelle anparter med eksklusiv brugsret til bestemte dele af ejendommen. Vil du oprette anpartsblade, forudsætter Tinglysningsrettens proces en tinglyst samejeoverenskomst, som indeholder den eksklusive brugsret. Her er registreringen ikke blot et frivilligt tillæg til den interne aftale, men et led i selve anpartsopdelingen.
Vedrører brugsretten en bestemt del af grunden, et rum eller en etage, skal retten stedfæstes. Tinglysningsbekendtgørelsens § 28 kræver rids og geografiske oplysninger for nye servitutter, der kan placeres på ejendommen. En servitut, som vedrører hele ejendommen, skal ikke af den grund tegnes som en særskilt del.
Hvordan tinglyses de relevante bestemmelser?
Du skal omsætte de relevante dele af aftalen til en præcis servitutanmeldelse. En generel vejledning om tinglysning af servitut kan give overblik, men samejeoverenskomstens konkrete rettigheder skal stadig vurderes hver for sig.
- Gennemgå aftalen og markér de bestemmelser, der skal have virkning ud over forholdet mellem de nuværende medejere.
- Kontrollér ejendommen, de tinglyste ejere og eksisterende rettigheder. Afklar også, hvilken prioritet den nye ret kan få.
- Opret normalt anmeldelsen digitalt på tinglysning.dk under kategorien Servitut og dokumenttypen Samejeoverenskomst.
- Indsæt en endeligt formuleret ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst. Angiv den påtaleberettigede, og sørg for, at rollen stemmer med servitutteksten.
- Vedhæft rids, når en brugsret skal stedfæstes. Udelad unødvendige personnumre og følsomme oplysninger fra offentligt tilgængelige bilag.
- Vælg de korrekte underskriftsroller, få anmeldelsen underskrevet og send den til Tinglysningsretten.
- Læs Tinglysningsrettens resultat, før du betragter registreringen som afsluttet.
En kvittering for, at anmeldelsen er sendt, viser ikke i sig selv, at alle bestemmelser er endeligt tinglyst som ønsket. Resultatet kan indeholde en frist eller en retsanmærkning, som kræver en ny handling.
Hvad koster registreringen?
Du skal i 2026 betale 1.850 kr. i offentlig tinglysningsafgift for andre rettigheder end ejer- og panterettigheder, herunder en servitut. Beløbet fremgår af den officielle aktuelle satsoversigt.
Afgiften vedrører servitutregistreringen. Hvis sagen også omfatter et nyt skøde, pant eller en anden rettighedstype, kan den del udløse en særskilt afgift. Der kan desuden være udgifter til dokumentudarbejdelse, prioritetshåndtering eller et nødvendigt rids; de afhænger af opgaven og den valgte tredjepart.
Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?
Når Tinglysningsretten har behandlet anmeldelsen, skal du og de øvrige medejere sammenholde resultatet med den ønskede ret. Kontrollér servitutteksten, de påtaleberettigede, den berørte ejendom, en eventuel tidsbegrænsning og den registrerede prioritet.
Tinglysning giver ikke automatisk den nye ret forrang for ældre rettigheder. En retsanmærkning kan vise, at den anmeldte prioritet ikke stemmer med Tingbogen, mens en frist viser, at en mangel skal afhjælpes. Først når resultatet er endeligt og uden uafklarede forhold, kan du se, hvilken beskyttelse der faktisk er opnået.
Det digitale tinglyste dokument og en tingbogsattest kan bruges til efterkontrollen. Gem også den fulde underskrevne samejeoverenskomst, fordi Tingbogen kan indeholde en ekstrakt frem for alle interne bestemmelser.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og aktuelle myndighedsvejledninger:
- Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
- Bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen samt Tinglysningsrettens vejledninger om servitutter og samejeoverenskomster.
- Den officielle satsoversigt for tinglysningsafgift i 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: