Du underskriver et digitalt skøde ved at logge ind på tinglysning.dk med MitID, finde skødet i din underskriftsmappe og signere det, når oplysningerne er kontrolleret.
Hvilken situation passer til dig?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan sagen kan håndteres:
Du underskriver et digitalt skøde med MitID, når skødet ligger klar i din underskriftsmappe på tinglysning.dk. Før du signerer, bør du kontrollere ejendom, parter, ejerandele, roller og eventuelle betingelser, fordi underskriften knytter sig til skødets konkrete indhold.
- Skødet er dokumentet, der bruges til at registrere ejerskiftet i Tingbogen.
- Alle nødvendige parter skal signere, før dokumentet kan sendes til tinglysning.
- Underskriften afslutter ikke alene processen; tinglysningssvaret skal også kontrolleres.
- Fuldmagt kræver særskilt grundlag og er ikke det samme som praktisk hjælp til MitID.
- Tinglysningsafgift og andre udgifter bør være afklaret, men beregnes særskilt fra selve underskriften.
Hvad skriver du under på, når skødet er digitalt?
Et digitalt skøde er det dokument, der bruges til at registrere en ændring af ejerskab i Tingbogen. Når du underskriver skødet, bekræfter du de oplysninger og erklæringer, som ligger i anmeldelsen.
Underskriften er derfor ikke bare et teknisk klik. Den knytter din digitale signatur til skødets indhold, og Tinglysningsrettens regler om digitale dokumenter betyder, at tinglysning som udgangspunkt sker på grundlag af digitalt signerede dokumenter.
Skødet skal holdes adskilt fra købsaftalen. Købsaftalen regulerer handlen mellem køber og sælger, mens skødet bruges til at få ejerskiftet tinglyst. Hvis du vil forstå selve registreringen, hænger underskriften tæt sammen med tinglysning som offentlig registrering.
Hvem skal kunne underskrive skødet?
De personer eller virksomheder, der skal binde sig til skødet, skal kunne underskrive med den korrekte digitale adgang. Ved en almindelig handel skal både køber og sælger normalt med i underskriftsforløbet, fordi begge parter skal godkende den anmeldelse, der sendes til tinglysning.
Hvis skødet vedrører et selskab, et dødsbo, en fuldmagtshaver eller en anden særlig rolle, skal underskriftsretten være dokumenteret på den måde, Tinglysningsretten kræver for den konkrete rolle. Det er et andet kontrolspor end den almindelige MitID-login for en privatperson.
Du bør derfor ikke kun spørge, om alle kan logge ind. Du bør også kontrollere, om den person, der signerer, faktisk har den rolle i skødet, som giver mening for handlen.
Hvor finder du skødet til underskrift?
Når skødet er gjort klar som anmeldelse, bliver det placeret i parternes underskriftsmappe. Tinglysningsretten beskriver, at en færdig anmeldelse overføres til parternes underskriftsmappe, hvor hver part skal underskrive sin egen del.
Du finder underskriftsmappen via tinglysning.dk. I praksis logger du ind med MitID, vælger den relevante underskriftsmappe og åbner den anmeldelse, der handler om skødet.
Hvis der ikke ligger noget klar, kan årsagen være praktisk: skødet er måske ikke færdiggjort, der mangler en rolle, en e-mailadresse er skrevet forkert, eller anmeldelsen er ikke sendt videre til underskrift endnu. Den manglende mappe betyder ikke i sig selv, at handlen er stoppet, men det betyder, at du ikke kan signere, før anmeldelsen ligger klar.
Hvad bør du kontrollere, før du signerer?
Den stærkeste kontrol ligger før signaturen. Når dokumentet først er signeret digitalt, må indholdet ikke ændres uden et nyt korrekt forløb. Du bør derfor læse skødets centrale oplysninger, før du accepterer.
Kontrollen bør især omfatte:
- om ejendommen er den rigtige, herunder adresse og matrikulære oplysninger
- om køber og sælger står med korrekte navne, roller og identifikation
- om ejerandelene svarer til den aftale, skødet skal gennemføre
- om overdragelsesform, købesum og eventuelle betingelser er afspejlet korrekt
- om bilag, fuldmagt eller anden dokumentation er relevant for din situation
Hvis du ikke selv har lavet skødet, er kontrollen stadig din mulighed for at opdage åbenbare uoverensstemmelser. Spørgsmålet er ikke kun, om skødet kan signeres, men om det skal signeres i den form, det har nu.
Hvornår bør du vente med at underskrive?
Du bør vente, hvis skødets oplysninger ikke stemmer med det aftalte, eller hvis du ikke kan se, hvorfor du er sat ind med en bestemt rolle. En forkert rolle kan gøre det uklart, hvad du faktisk bekræfter.
Du bør også vente, hvis der mangler en aftalt betingelse. Det kan for eksempel være en bankgodkendelse, en restkøbesum, en fuldmagt eller en aftalt forudsætning, som først skal være på plads, før skødet bør sendes videre.
Et digitalt skøde kan være teknisk klar til underskrift, selv om der stadig er et aftalemæssigt eller praktisk punkt, der skal afklares. Her er underskriften et stop- og kontrolpunkt, ikke en formalitet.
Hvordan hænger underskrift og tinglysning sammen?
Underskrift og tinglysning er to forskellige trin. Underskriften viser, at de relevante parter har godkendt anmeldelsen. Tinglysningen er Tinglysningsrettens behandling og registrering af skødet i Tingbogen.
Først når alle nødvendige parter har signeret, kan dokumentet sendes til tinglysning. Tinglysningsrettens vejledning om underskrifter beskriver netop denne rækkefølge: anmeldelsen ligger i underskriftsmappen, parterne underskriver, og først derefter kan dokumentet sendes videre.
Det betyder også, at din underskrift alene ikke nødvendigvis afslutter processen. Hvis den anden part ikke har signeret, eller hvis anmeldelsen ikke bliver sendt korrekt videre, er skødet endnu ikke registreret som færdigt ejerskifte.
Hvad sker der, når alle parter har signeret?
Når de nødvendige underskrifter er på plads, kan skødet anmeldes til tinglysning. Tinglysningsretten behandler derefter anmeldelsen og vurderer, om skødet kan registreres, eller om der er forhold, der skal rettes eller dokumenteres.
Et skøde kan blive tinglyst endeligt, tinglyst med frist eller afvist. Den praktiske forskel har betydning for, hvad du skal gøre bagefter. En endelig tinglysning betyder, at skødet er registreret. En frist betyder, at et bestemt punkt skal afhjælpes. En afvisning betyder, at anmeldelsen ikke er gennemført.
Hvis du arbejder med et skøde på hus, ejerlejlighed eller anden fast ejendom, er underskriftstrinnet derfor kun én del af den samlede skødeproces.
Hvad betyder frist, afvisning eller bemærkning?
En frist eller bemærkning betyder ikke nødvendigvis, at hele handlen falder væk. Det betyder, at Tinglysningsretten har registreret et punkt, der skal håndteres, før skødet kan få den ønskede virkning uden forbehold.
Årsagen kan være et manglende bilag, en uafklaret rolle, en erklæring, der ikke passer til overdragelsen, eller en oplysning i skødet, der kræver nærmere dokumentation. Den konkrete meddelelse fra Tinglysningsretten styrer, hvad der skal rettes.
Du bør derfor skelne mellem tre ting: om du har underskrevet, om skødet er anmeldt, og om skødet er tinglyst endeligt. De tre trin kan ligge tæt, men de er ikke det samme.
Kan en anden underskrive for dig?
En anden kan kun underskrive på dine vegne, hvis der findes et gyldigt grundlag for det. Det kan være en fuldmagt eller en anden dokumenteret repræsentationsret, som passer til rollen i skødet.
Fuldmagtssporet kræver særskilt opmærksomhed, fordi Tinglysningsretten skal kunne se, hvorfor den anden person må handle for dig. En praktisk adgang til at hjælpe dig ved computeren er ikke det samme som ret til at signere skødet på dine vegne.
Hvis din situation handler om repræsentation, bør du skille fuldmagt, MitID og selve skødet ad. Du kan læse mere om emnet i forbindelse med fuldmagt til digital tinglysning.
Hvilke omkostninger skal være afklaret?
Selve MitID-underskriften er ikke det samme som tinglysningsafgiften. Afgiften knytter sig til tinglysningen og afhænger af den type rettighed og overdragelse, der anmeldes.
Før du signerer, bør du vide, hvem der betaler de offentlige afgifter og eventuelle tredjepartsudgifter. Det kan være aftalt i købsaftalen eller i det øvrige aftalegrundlag, men det er ikke altid selve underskriftsbilledet, der forklarer hele økonomien.
Denne artikel beregner ikke tinglysningsafgiften, fordi titlen handler om underskriften. Hvis økonomien er det centrale spørgsmål, bør afgiften vurderes særskilt ud fra den konkrete overdragelse og de aktuelle regler om betaling af tinglysningsafgift.
Hvordan kontrollerer du resultatet bagefter?
Når skødet er behandlet, bør du kontrollere, om ejerskiftet faktisk er registreret. Det gør du ved at se på tinglysningssvaret og ved at kontrollere Tingbogen, hvis der er behov for dokumentation af den nye adkomst.
Kontrollen bør svare på tre spørgsmål: Er den rigtige ejer registreret? Er ejerandelen korrekt? Er der frister, bemærkninger eller rettigheder, som stadig kræver handling?
Hvis du kun gemmer kvitteringen for, at du har signeret, mangler du det sidste led. Kvitteringen viser ikke nødvendigvis, at tinglysningen er endeligt gennemført.
Hvad ændrer underskriften ikke?
Underskriften på skødet ændrer ikke i sig selv bankens lånevilkår, hvem der hæfter for gæld, eller hvilke interne aftaler parterne har om betaling, brug af boligen eller senere salg. De forhold skal afklares i deres egne dokumenter eller aftaler.
Underskriften gør heller ikke en forkert oplysning rigtig. Hvis skødet har forkert ejerandel, forkert part, forkert ejendom eller en manglende betingelse, er løsningen at få forholdet rettet, før dokumentet sendes videre eller før fristen udløber.
Den praktiske hovedregel er derfor enkel: Brug MitID til at signere, når skødet er korrekt, men brug kontrollen før og efter signaturen til at sikre, at skødet faktisk gennemfører den ejerændring, du forventer.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om digital tinglysning, skøder, underskrifter og digitale dokumenter.
- Tinglysningsretten om underskrifter og underskriftsmappe
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Bekendtgørelse om tekniske krav og forskrifter for tinglysningssystemet
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: