Den pris du ser i salgsopstillingen er et oplæg, som sælger bruger til at tiltrække købere. Når du og sælger bliver enige, ophører den rolle; herefter gælder den endelige købesum i købsaftalen. Købesummen er derfor ikke blot et tal, men selve nøglen til ejerskiftet.
En købesum dækker den aftalte pris for selve ejendommen inklusive fastmonteret inventar, som emhætte, garderobeskabe og hårde hvidevarer, hvis de står nævnt i aftalen. Den omfatter derimod ikke omkostninger til finansiering, forsikring eller tinglysningsafgift.
Et vigtigt skel er tidspunktet for binding. Annoncerede priser kan frit justeres, mens købesummen først kan ændres, hvis begge parter skriver under på et tillæg. Derfor bør du altid tjekke, at beløbet i købsaftalen svarer til det, du regnede med, før du planlægger din endelige finansiering.
Købesummen er også udgangspunktet for variable omkostninger senere i processen, fx beregning af variabel tinglysningsafgift på 0,6 %. En kontantpris på 1.225.000 kr. udløser 7.400 kr. i variabel afgift plus den faste afgift på 1.850 kr., så samlet 9.250 kr. Disse beløb bør du holde adskilt fra selve købesummen i dit budget, så du undgår overraskelser senere.
Hvordan forhandler du købesummen med sælger?
Prisforhandling begynder, når du kender markedet og boligens stand. Brug salgsopstillingen, tilstandsrapporten og lokale salgspriser som pejlemærker, før du lægger første bud.
- Præsenter dine data klart: vis, hvordan lignende boliger er handlet til lavere pris.
- Argumentér med konkrete forbedringer, du selv skal finansiere, som tag eller vinduer.
- Fastlæg et loft for din egen økonomi, så du ved, hvornår du går videre til en anden bolig.
- Hold stemningen professionel og respektfuld; hårde frontsammenstød skaber sjældent gode resultater.
Du kan hente flere idéer i vores guide om prisforhandling ved boligkøb.
Når forhandlingen nærmer sig afslutningen, hjælper det at foreslå delbetaling for løsøreeffekter, som ikke skal medregnes i købesummen. Et eksempel kan være en nyere robotplæneklipper, du gerne vil overtage separat. Dermed sænker du selve købesummen og indsnævrer dit finansieringsbehov. Husk dog, at købesummen altid skal dække den registrerede værdi af fastmonterede dele for at undgå fremtidige tvister.
Endelig kan en mellemfinansieringsaftale give ro til at presse prisen uden at risikere, at sælger mister tilliden. Her kan du tilbyde hurtig overtagelse mod en smule højere kontantbetaling nu og restbeløbet senere, så sælger får tryghed, mens du får prisafslag.
Hvordan deponerer du købesummen i sælgers bank?
Når købsaftalen er underskrevet, skal købesummen normalt deponeres på sælgers konto i hans eller hendes pengeinstitut. Banken registrerer beløbet som spærret, indtil overtagelsesdagen eller til skødet er tinglyst uden anmærkninger. På den måde ved sælger, at pengene er til rådighed, men du bevarer sikkerheden for at få dem retur, hvis handlen mod forventning bortfalder.
Deponeringen sker bedst via en almindelig overførsel mærket med boligens adresse og aftalenummer. Aftal en frist med banken, typisk tre bankdage fra underskrift, så begge parter kender tidsplanen. Hvis du allerede har udbetalingen stående, kan du vælge at indsætte det fulde beløb straks og dermed forkorte processen.
I praksis følger deponeringen denne enkle rækkefølge:
- Købsaftalen underskrives.
- Din bank overfører købesummen til sælgers bank med anmærkning om depot.
- Sælgers bank kvitterer skriftligt til begge parter.
- Beløbet frigives først, når skødet er endeligt tinglyst.
Tinglysningen kan tage fra få dage til et par uger. Du kan få et realistisk tidsperspektiv i vores artikel om hvor lang tid tinglysning af skøde tager. Med deponeringen på plads kan du fokusere på øvrige detaljer som flytning, forsikring og eventuelle renoveringsplaner.
Hvordan stiller du bankgaranti for den resterende købesum?
Ofte deponerer du kun udbetalingen, fx 5-10 %, mens din bank stiller garanti for resten. Garantien fungerer som bankens løfte om at betale den resterende købesum på den aftalte frigivelsesdag. Sælger får derfor samme sikkerhed, som hvis beløbet allerede stod deponeret.
Du bestiller garantien ved at sende købsaftalen til banken, som udsteder et garantibrev med beløbet, adressen og de betingelser, der udløser betalingen. Brevet sendes til sælgers bank, som registrerer garantien. Når skødet er endeligt uden anmærkninger, trækker banken beløbet på din konto eller dit lån og overfører til sælger.
Garantien løber normalt til 8 dage efter den planlagte overtagelsesdato for at dække små forsinkelser. Sørg for, at din bank først hæver garantibeløbet, når alle forbehold er opfyldt, fx slutopgørelse og anmærkningsfrit skøde. Vilkårene står i garantibrevet, så læs det igennem, før du underskriver. Du kan se en uddybning af begrebet bankgaranti i vores ordbog, hvis du vil kende detaljerne.