Købesum – Hvad dækker købesummen ved boligkøb?

Af Skøde Centret

Købesummen er det endelige beløb, du og sælger bliver enige om, at boligen skal koste. Det er dog sjældent, at hele beløbet overføres på én gang, og der er flere sikkerhedsnet involveret i processen. Her får du overblikket over, hvad prisen dækker, og hvordan betalingen foregår sikkert.

Hvad består den endelige købesum egentlig af?

Når du ser en pris i en salgsopstilling hos ejendomsmægleren, er det blot et udspil. Den endelige købesum er det tal, der står på bundlinjen i den underskrevne købsaftale. Det er dette beløb, der danner grundlag for hele din finansiering og de efterfølgende omkostninger ved handlen.

Købesummen dækker over selve den faste ejendom, altså grunden og bygningerne. Men det er vigtigt at være opmærksom på, at den også inkluderer fastmonteret inventar. Det gælder typisk hårde hvidevarer som komfur, opvaskemaskine og vaskemaskine, medmindre andet er specifikt aftalt.

Vi oplever ofte, at der opstår tvivl om løsøre som gardiner, skabe eller særlige lamper. Hvis disse effekter skal følge med i handlen, skal det fremgå tydeligt af aftalen, om de er en del af den samlede købesum ved boligkøb, eller om de afregnes separat. En klar aftale her kan forebygge mange diskussioner på overtagelsesdagen.

Det er også værd at bemærke, hvad købesummen ikke dækker. Omkostninger til din egen rådgiver, byggesagkyndig, forsikringer og tinglysningsafgifter kommer oveni. Det er en klassisk fejl at glemme disse poster i budgettet, når man stirrer sig blind på selve boligens pris.

Hvordan foregår betalingen og deponeringen i praksis?

Når købsaftalen er underskrevet, skal pengene ikke overføres direkte til sælgers private konto. For at sikre begge parter, bruger man et system med deponering i sælgers bank. Det fungerer som en sikkerhedszone, hvor pengene står låst, indtil handlen er helt på plads.

Typisk skal du som køber deponere en udbetaling kort tid efter underskrift. Resten af købesummen skal enten deponeres eller sikres via en bankgaranti inden overtagelsesdagen. Sælgers bank må ikke frigive pengene til sælger, før du har fået skøde på ejendommen uden anmærkninger.

Hvis handlen mod forventning går i vasken, fordi et forbehold ikke bliver opfyldt, skal de deponerede penge tilbageføres til dig. Det er din sikkerhed for, at du ikke står uden både penge og bolig. Derfor er det afgørende, at betalingen sker præcis som beskrevet i købsaftalen.

Hvad er en bankgaranti og hvorfor kræves den?

En bankgaranti er i bund og grund et løfte fra din bank til sælgers bank. I stedet for at overføre hele købesummen kontant flere måneder før overtagelse, stiller din bank en garanti for, at pengene kommer til udbetaling på overtagelsesdagen.

Det er en fordel for dig, fordi du slipper for at trække på din kassekredit eller optage lån, før du reelt overtager boligen. For sælger giver det tryghed at vide, at pengene er sikret, selvom de ikke står på kontoen endnu. Garantien afløses af en kontant deponering på selve overtagelsesdagen.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at banken tager et gebyr for at stille denne garanti. Størrelsen på gebyret varierer fra bank til bank, og det kan ofte betale sig at forhandle om dette, når du indhenter lånetilbud til boligkøbet.

Hvordan fastsættes prisen ved familieoverdragelse?

Når forældre sælger en bolig til deres børn, eller ved andre handler inden for den nærmeste familie, gælder der særlige regler for fastsættelse af købesummen. Her behøver prisen ikke nødvendigvis at afspejle markedsprisen, som den ville gøre ved et salg til en fremmed.

Ifølge gældende praksis kan man ofte overdrage en ejendom til en pris, der svarer til den seneste offentlige vurdering minus 20 %. Det kan give en betydelig økonomisk fordel og gøre det muligt for børnene at komme ind på boligmarkedet til en lavere pris.

Kan købesummen justeres efter underskrift?

Som udgangspunkt ligger købesummen fast, når begge parter har skrevet under. Men der kan opstå situationer, hvor beløbet skal justeres. Det sker typisk i forbindelse med refusionsopgørelsen, hvor man gør boet op vedrørende forbrug, ejendomsskatter og fællesudgifter.

Hvis der efter overtagelsen opdages skjulte fejl og mangler ved boligen, som sælger er ansvarlig for, kan det også ende med et forholdsmæssigt afslag i købesummen. I så fald skal sælger betale en del af pengene tilbage til køber.

I praksis tilbageholdes der nogle gange et beløb i deponeringen, hvis der er kendte mangler på overtagelsesdagen, som sælger har lovet at udbedre. Det sikrer, at du som køber ikke står med regningen, hvis sælger glemmer sine forpligtelser, når nøglerne er overdraget.