En bankgaranti ved boligkøb er et uigenkaldeligt løfte fra købers bank til sælger om betaling af et aftalt beløb efter købsaftalen. Den er midlertidig sikkerhed for restkøbesummen. Garantien er hverken selve betalingen eller dokumentation for, at du er blevet ejer; det kræver henholdsvis deponering og tinglysning af skødet. Her beskrives standardforløbet ved køb af en eksisterende ejerbolig. Nybyggeri og andelsboliger kan have andre garantitekster.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En bankgaranti ved boligkøb er bankens uigenkaldelige løfte til sælger om betaling af det aftalte beløb. Den sikrer restkøbesummen midlertidigt, men er hverken betaling eller dokumentation for ejerskab.
- Købsaftalen bestemmer garantibeløb, frist og overtagelsesdag.
- Garantien erstattes normalt af kontant deponering på overtagelsesdagen.
- Bankforbehold, deponering, skøde og bankgaranti har forskellige funktioner.
- Kontrollér parter, ejendom, beløb og datoer mod den seneste aftale; ændringer kræver som udgangspunkt en ny garanti.
- Garantistillelsen kan være en finansieringsomkostning, så den konkrete pris skal hentes hos banken.
Hvad dækker bankgarantien?
Garantien knytter sig til den konkrete købsaftale. Banken indestår for det beløb og de forpligtelser, som fremgår af garantien, så sælger har sikkerhed for købers betaling.
I en ejendomsmæglerformidlet forbrugerhandel må sælger først kræve garanti for restkøbesummen, når sælger har underskrevet købsaftalen. Formidlingsbekendtgørelsens § 23 kræver en standardgaranti. Den kan fraviges, hvis køber i købsaftalen får udtrykkelig og specificeret information om afvigelserne.
Hvornår kommer garantien ind i handlen?
Købsaftalen bestemmer beløb, frist og overtagelsesdag. Et almindeligt betalingsforløb ved køb af en eksisterende ejerbolig kan beskrives sådan:
- Du deponerer det beløb, som efter købsaftalen skal betales tidligt i forløbet.
- Din bank udsteder garantien for den aftalte restkøbesum inden fristen.
- På overtagelsesdagen erstatter banken normalt garantien med kontant deponering i sælgers pengeinstitut.
- De deponerede penge frigives efter købsaftalens vilkår, når betingelserne om blandt andet skøde, hæftelser og overtagelsesdag er opfyldt.
Den kontante udbetaling ved boligkøb, et tidligt deponeret beløb og bankgarantien har dermed forskellige funktioner. Beløbene skal læses i købsaftalen og bankens finansieringsaftale, ikke udledes af betegnelserne alene.
Hvad er forskellen på garanti og deponering?
- Bankgarantien er bankens bindende betalingsløfte. Sælger har endnu ikke modtaget garantibeløbet kontant.
- Deponering er en faktisk overførsel af penge til en spærret konto hos sælgers pengeinstitut.
- Frigivelse betyder, at sælger får rådighed over de deponerede penge efter de aftalte betingelser.
Efter standardvilkårene kan frigivelse tidligst ske på overtagelsesdagen. Normalt kræves et endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger samt de aftalte betalinger og indfrielser. En depositar kan efter vilkårene i visse tilfælde indestå for, at anmærkninger bliver slettet. Boligejer.dk beskriver det samlede betalingsforløb.
Hvordan adskiller garantien sig fra andre spor?
Et bankforbehold er et vilkår om finansieringen i købsaftalen. Bankgarantien er derimod sikkerhed for betaling efter de vilkår, der gælder for handlen. Et forbehold og en garanti kan derfor ikke bruges som erstatning for hinanden.
Skødet vedrører ejerændringen. Først gennem tinglysning bliver købers adkomst registreret i Tingbogen. Garantien registrerer ingen ejer og sletter ingen af sælgers lån. Samspillet mellem skøde, betaling, indfrielse og frigivelse hører til berigtigelsen af bolighandlen.
Hvad skal du kontrollere i garantien?
Sammenhold garantien med den seneste underskrevne købsaftale, før banken sender den. Kontrollér især:
- købers og sælgers navne samt den rigtige ejendom
- garantibeløbet og den del af købesummen, der allerede er deponeret
- fristen for garantistillelse og den aftalte overtagelsesdag
- hvilket pengeinstitut der skal modtage deponeringen
- om købsaftalen indeholder udtrykkelige afvigelser fra standardgarantien
Ændrer parterne købesummen eller overtagelsesdagen, efter garantien er udstedt, skal der efter bemærkningerne til standardgarantien som udgangspunkt udstedes en ny garanti. Få derfor banken og den, der berigtiger handlen, til at afstemme den ændrede aftale med garantien.
Bankgarantistillelse kan være en finansieringsomkostning. Prisen fremgår ikke af den offentlige standardgaranti, så du skal hente den konkrete pris og vilkårene hos din bank.
Hvornår ophører bankgarantien?
Ved et normalt forløb ophører garantien, når den på overtagelsesdagen bliver erstattet af deponering eller direkte udbetaling efter garantiens vilkår. De deponerede penge kan fortsat være spærret, selv om garantien er ophørt.
Hvis en part inden overtagelsesdagen hæver handlen med henvisning til den anden parts misligholdelse, siger standardgarantien, at garantien ikke blot skal afløses af deponering eller bortfalde. Den løber, indtil parterne ved forlig eller en dom har afklaret, hvem beløbet tilkommer, eller garantien bliver annulleret. Følgen i din sag afhænger derfor af købsaftalen, garantien og grunden til, at handlen ikke gennemføres.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende regler og aktuelle standardvilkår for betaling ved køb af eksisterende fast ejendom.
- Retsinformation: Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom, med senere ændring.
- Boligejer.dk: Sikkerhed for købesummens betaling og berigtigelse af handlen.
- Finans Danmark: Standardgaranti ved køb af eksisterende fast ejendom, 1. januar 2025.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: