En byggeteknisk gennemgang er en aftalt, faglig besigtigelse af en bygnings fysiske forhold. Ved et boligkøb kan den hjælpe dig med at forstå synlige tegn på skader, vedligeholdelsesbehov og spørgsmål, der kræver nærmere undersøgelse. Omfanget afhænger af aftalen med rådgiveren, og gennemgangen er ikke automatisk det samme som en tilstandsrapport under huseftersynsordningen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En byggeteknisk gennemgang er en aftalt faglig besigtigelse af en bygnings fysiske forhold. Den kan støtte din vurdering ved boligkøb, men omfanget afhænger af opdraget og er ikke automatisk en tilstandsrapport.
- Gennemgangen kan omfatte tilgængelige bygningsdele, synlige tegn på skader, målinger og behov for nærmere undersøgelse.
- Tilstandsrapporten er en formel skadesrapport under huseftersynsordningen og har et andet fastlagt formål.
- Elinstallationer, BBR-oplysninger, myndighedsgodkendelser og købsaftalens betydning kræver hver deres særskilte kontrol.
- Aftal adgang, metode, skriftligt resultat og eventuelle prisoverslag, og følg væsentlige fund op før relevante frister.
Hvad kan gennemgangen omfatte?
Betegnelsen dækker ikke én fast offentlig rapporttype. Derfor kan to byggetekniske gennemgange have forskelligt indhold. En gennemgang kan efter aftale omfatte boligens tilgængelige bygningsdele, synlige tegn på fugt eller revner, konstruktionernes overordnede tilstand og forhold, der bør undersøges nærmere.
Opgaven kan også være at sætte eksisterende rapporter og observationer ind i en praktisk sammenhæng. Det bør fremgå på forhånd, om rådgiveren alene besigtiger boligen, eller også skal:
- gennemgå tilstandsrapporten og sælgerens oplysninger
- foretage nærmere angivne målinger
- beskrive forventet vedligeholdelse
- pege på behov for en særskilt specialist
- levere et skriftligt notat eller et prisoverslag
Hvordan adskiller den sig fra en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport på et hus er en formel rapport under huseftersynsordningen. Den udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig efter ordningens regler og beskriver synlige skader samt synlige tegn, der kan pege på skjulte skader. Vurderingen sker i forhold til, hvad der kan forventes af en tilsvarende bygning med samme alder og type.
Tilstandsrapporten er en skadesrapport. Den er ikke en fuldstændig kvalitetskontrol, en vedligeholdelsesplan eller en garanti for, at der ikke findes andre forhold. En særskilt byggeteknisk gennemgang kan målrettes dine spørgsmål som køber, men den får ikke tilstandsrapportens formelle funktion alene ved at blive udført af en bygningssagkyndig.
Hvorfor skal el og BBR kontrolleres særskilt?
Elinstallationerne har deres eget spor. Elinstallationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, som er tilmeldt huseftersynsordningen. En byggeteknisk gennemgang kan give anledning til spørgsmål om synlige installationer, men kan ikke uden videre erstatte den særskilte elgennemgang og rapport.
BBR-oplysninger beskriver registrerede fysiske forhold som areal, anvendelse, materialer og installationer. Registeret kan også indeholde forhold, som ikke er godkendt efter anden lovgivning. En registrering i BBR er derfor ikke i sig selv bevis for, at en ombygning eller anvendelse er lovlig. Finder du en forskel mellem boligen og registeret, er næste skridt at få afklaret en mulig fejl i BBR og de relevante byggesagsoplysninger.
Hvad kan gennemgangen ikke afgøre alene?
Selv en grundig besigtigelse har grænser. Resultatet afhænger blandt andet af adgangsforholdene, den valgte metode og den konkrete aftale. En almindelig visuel gennemgang kan ikke alene afgøre:
- hvad der gemmer sig bag lukkede konstruktioner
- om alle installationer og ombygninger er myndighedsgodkendte
- om et bestemt forhold er dækket af en ejerskifteforsikring
- hvilken betydning fundet har efter købsaftalen
- hvad en udbedring præcist vil koste uden et nærmere projektgrundlag
Et usikkert forhold bør derfor beskrives som et kontrolpunkt, ikke som en sikker skade eller en garanti for, at alt er i orden.
Hvordan aftaler du et brugbart omfang?
Et klart opdrag gør resultatet lettere at bruge. Aftal før besøget, hvilke bygninger og rum der skal gennemgås, hvilke dokumenter rådgiveren får, og om særlige bekymringer skal undersøges. Afklar også, om gennemgangen er rent visuel, hvilke målinger der indgår, og hvordan områder uden adgang bliver registreret.
Det skriftlige resultat bør skelne mellem det observerede, rådgiverens faglige vurdering og forhold, der kræver yderligere undersøgelse. Hvis du ønsker prioritering eller prisoverslag, skal det aftales særskilt, så et løst skøn ikke bliver opfattet som et tilbud eller en fuld beregning.
Hvordan bruger du resultatet i boligkøbet?
Brug gennemgangen til at sortere fundene efter næste handling. Et kendt vedligeholdelsespunkt kan indgå i dit budget. Et muligt konstruktionsproblem kan kræve en mere målrettet undersøgelse. En forskel mellem bygningen og dokumenterne kan kræve oplysninger fra kommunen eller sælgeren.
- Notér, hvad der faktisk er observeret, og hvilke områder der ikke kunne undersøges.
- Indhent den nødvendige specialistvurdering eller dokumentation til de væsentlige, uafklarede punkter.
- Få vurderet betydningen for købsaftalen, mens relevante frister og forbehold stadig kan overholdes.
Hvis undersøgelsen skal være en betingelse for dit køb, skal den passe sammen med købsaftalens ordlyd og et eventuelt rådgiverforbehold. Selve notatet giver ikke automatisk ret til at ændre eller træde ud af aftalen.
Forenklet eksempel: En kælder kan fremstå tør og velholdt ved besigtigelsen, mens BBR viser, at arealet ikke er registreret som bolig. De to oplysninger modsiger ikke nødvendigvis hinanden. Gennemgangen siger noget om de synlige fysiske forhold; register- og byggesagskontrollen siger noget andet. Før du planlægger beboelse, skal anvendelsen derfor afklares særskilt.
Fagligt grundlag og kilder
- Erhvervsstyrelsen/Sikkerhedsstyrelsen om tilstandsrapporten og huseftersynsordningen
- Erhvervsstyrelsen/Sikkerhedsstyrelsen om elinstallationsrapporten
- Boligejer.dk om Bygnings- og Boligregistret
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: