Et ejerlejlighedsskema er en samlet statusbesvarelse om en bestemt ejerlejlighed og dens ejerforening. Det kaldes også et administratorskema og besvares normalt af foreningens administrator eller, hvis der ikke er en administrator, af bestyrelsens formand. Ved boligsalg bruges skemaet til at få aktuelle oplysninger frem, men det erstatter ikke vedtægter, regnskab, budget eller generalforsamlingsreferater.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et ejerlejlighedsskema samler administratorens oplysninger om ejerlejligheden, ejerforeningens økonomi og forhold, der kan påvirke købet. Brug det som en status, og sammenhold svarene med salgsopstilling og foreningens bilag.
- Se fællesudgifter, restancer og eventuelle fælleslån.
- Find planlagte arbejder og ekstraordinære betalinger.
- Kontrollér regler om udlejning, husdyr og brugsrettigheder.
- Sammenlign datoer, svar og bilag før aftalen bliver endelig.
Hvem indhenter og besvarer skemaet?
Det er normalt sælger eller sælgers ejendomsmægler, der kontakter ejerforeningens administrator og bestiller skemaet. Har foreningen ingen administrator, kan bestillingen gå til bestyrelsens formand. Sælger afleverer derefter besvarelsen og de tilknyttede bilag som en del af handelsmaterialet.
Administrator kan kræve et gebyr for arbejdet. Der er ikke tale om en offentlig, fast pris, så sælger bør få oplyst beløb og forventet leveringstid, når skemaet bestilles. Skemaet hentes heller ikke fra et offentligt register. Det udarbejdes til den konkrete handel på grundlag af de oplysninger, som administratoren eller bestyrelsen har om lejligheden og foreningen.
Hvilke oplysninger kan skemaet indeholde?
Felterne kan variere, men skemaet bruges typisk til at samle oplysninger, som kan have praktisk eller økonomisk betydning for køber:
- løbende fællesudgifter og eventuelle ekstraordinære betalinger
- planlagte vedligeholdelses- eller renoveringsarbejder, som ikke er dækket af det vedtagne budget
- sælgers eventuelle restancer til ejerforeningen
- fælleslån, sikkerhed stillet over for ejerforeningen og mulige ændringer i sikkerheden
- hovedejendommens forsikringsforhold samt fælles faciliteter og brugsrettigheder
- oplysninger om blandt andet udlejning, husdyr og andre regler i foreningen
Skemaet ledsages normalt af centrale foreningsdokumenter. Det kan være vedtægter, husorden, nyere generalforsamlingsreferater, seneste regnskab og budget samt forsikringspolicen for hovedejendommen.
Hvad kan skemaet ikke stå alene med?
Skemaet er et overblik, mens bilagene viser grundlaget bag svarene. Vedtægter og husorden viser foreningens regler. Referater viser, hvad generalforsamlingen har drøftet og besluttet. Regnskabet beskriver en afsluttet periode, og budgettet viser den forventede økonomi for en kommende periode. Forsikringspolicen viser dækning og eventuelle begrænsninger.
Læs derfor ikke et enkelt svar som en erstatning for bilagene. Hvis skemaet for eksempel angiver, at udlejning er tilladt, bør den præcise regel kontrolleres i vedtægterne. Oplyser skemaet om et kommende projekt, skal referater og budget vise, hvor langt projektet er, og om der er truffet en bindende beslutning.
Skemaet er også kun ét af dokumenterne ved køb af ejerlejlighed. Det beskriver især foreningsforhold og den konkrete lejligheds relation til foreningen; det dokumenterer ikke alene alle fysiske, offentlige eller tinglyste forhold ved boligen.
Hvorfor skal dato og beslutningsstatus læses sammen?
Ejerlejlighedsskemaet er en status på det tidspunkt, hvor det bliver besvaret. Se derfor på udfyldelsesdatoen og på datoerne for regnskab, budget og referater. En generalforsamling, en ny bestyrelsesbeslutning eller en ændring i fællesudgifterne efter skemaets dato kan have ændret billedet.
Et særligt kontrolpunkt er forskellen mellem et forhold, der er drøftet, og et forhold, der er vedtaget. Skemaet kan omtale arbejder, som endnu ikke fremgår af et generalforsamlingsreferat. Det betyder ikke i sig selv, at arbejdets omfang, pris, finansiering eller fordeling mellem ejerne er endeligt fastlagt.
Ved et omtalt projekt kan du derfor få afklaret:
- Er arbejdet kun undersøgt eller allerede besluttet?
- Findes der et prisoverslag eller et vedtaget budget?
- Er finansieringen besluttet, eller er flere modeller stadig åbne?
- Hvordan forventes udgiften fordelt, og fremgår lejlighedens andel?
Denne rækkefølge gør det lettere at skelne en mulig fremtidig udgift fra en allerede vedtaget betaling.
Hvad skal stemme med salgsopstillingen?
Sammenhold skemaets oplysninger med salgsopstillingen. Kontrollér især fællesudgifternes størrelse og beslutninger, som kan føre til yderligere betaling. Sammenlign beløb for samme periode, og undersøg om forbrug, fælleslån eller ekstraordinære bidrag er medregnet eller står særskilt.
En forskel behøver ikke være en fejl. Den kan skyldes, at dokumenterne er lavet på forskellige datoer, eller at posterne er opgjort forskelligt. Få årsagen forklaret skriftligt, så det er tydeligt, hvilket beløb og hvilken forpligtelse handelsdokumenterne bygger på.
Hvornår bør du bede om nye oplysninger?
En ny eller supplerende besvarelse er relevant, hvis skemaet mangler dato, har ubesvarede felter eller er ældre end væsentlige referater og beslutninger. Det samme gælder, hvis bilag mangler, eller hvis skema, budget, referat og salgsopstilling peger i forskellige retninger.
Stil et præcist spørgsmål til sælger, administrator eller bestyrelse om den konkrete uoverensstemmelse. Ved en mulig ekstraudgift bør svaret skelne mellem drøftelse, beslutning, forventet pris, finansiering og lejlighedens andel. Ved en regel om brug af boligen bør svaret henvise til den gældende vedtægt eller husorden. Uafklarede forhold, der kan ændre din økonomi eller brug af lejligheden, bør være afklaret, før købsaftalen bliver endelig.
Er skemaet det samme som ejerlejlighedskortet?
Nej. Ejerlejlighedsskemaet beskriver økonomiske, administrative og praktiske forhold omkring lejligheden og ejerforeningen. Et ejerlejlighedskort viser derimod den registrerede lejligheds omrids og areal. Dokumenterne besvarer derfor forskellige spørgsmål og kan ikke erstatte hinanden.
Fagligt grundlag og kilder
- Boligejer.dk om ejerlejlighedsskemaet, herunder indhold, bilag, parternes roller og kontrol mod salgsopstillingen.
- Boligejer.dk om øvrige dokumenter ved salg, herunder skemaet som statusrapport og oplysninger fra ejerforeningen.
- Boligejer.dk om ejerforeningens dokumenter, herunder dokumenternes forskellige funktioner.
- Retsinformation: lov om ejerlejligheder, herunder ejerforeningen og ejerens rettigheder og forpligtelser.
- Boligejer.dk om ejerlejlighedskortet, herunder kortets indhold og funktion.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: