Et ejerlejlighedsskema er et skriftligt skema, som anvendes ved salg af en ejerlejlighed for at give køber indblik i ejerforeningens økonomi, vedtægter, fællesforhold og eventuelle kommende udgifter. Skemaet skal udfyldes af ejerforeningens administrator eller – i mindre foreninger uden administrator – af foreningens formand. Formålet er at give køber klar og verificerbar dokumentation om ejerlejlighedens juridiske og økonomiske rammer i forhold til ejerforeningen.
Ejendomsmægleren, som står for salget, indhenter ejerlejlighedsskemaet hos administrator eller formand og vedlægger det som bilag til købsaftalen. Køber får dermed mulighed for at gennemgå ejerforeningens forhold, før handlen gennemføres. Ejerlejlighedsskemaet har ikke juridisk status som garanti, men indholdet tillægges stor vægt i handlen og bruges af både køber og långiver i vurderingen af ejerlejlighedens forhold.
Skemaet indeholder oplysninger om foreningens økonomi, fælleslån, budget, vedligeholdelse, fællesarealer og andre centrale forhold. Det er en fast bestanddel af dokumentpakken ved salg af ejerlejligheder og bruges også af banker, kreditforeninger og rådgivere i forbindelse med bolighandel.
Hvem udfylder ejerlejlighedsskemaet?
Det er udelukkende ejerforeningens administrator eller bestyrelsens formand, som må udfylde og underskrive ejerlejlighedsskemaet. Det skyldes, at oplysningerne i skemaet vedrører ejerforeningens fælles forhold og økonomi, som alene kan oplyses af foreningens ledelse. Administrator eller formand står til ansvar for, at oplysningerne er korrekte og dækkende.
Ejendomsmægleren, som varetager salget, anmoder administrator om at udfylde skemaet og returnere det sammen med eventuelle bilag. Det sker som led i forberedelsen af købsaftalen, og skemaet vedlægges som dokumentation for ejerforhold, fællesudgifter og økonomiske forpligtelser.
I praksis foregår det ofte således:
- Mægler kontakter administrator eller formand og fremsender anmodning
- Administrator udfylder ejerlejlighedsskemaet og vedhæfter nødvendige dokumenter (regnskab, budget, vedtægter)
- Skemaet returneres til mægler og lægges ved købsaftalen som bilag
- Køber får adgang til skemaet før underskrift på købsaftalen
Administrator opkræver ofte et gebyr for udfyldelsen, som typisk betales af sælger. Gebyret dækker den administrative behandling og eventuel fremskaffelse af yderligere dokumentation.
Hvad indeholder ejerlejlighedsskemaet?
Ejerlejlighedsskemaet er en standardiseret formular med en række faste punkter, som skal udfyldes for at sikre køber gennemsigtighed. Skemaet varierer lidt afhængigt af administrator, men grundindholdet er ensartet og fokuserer på ejerforeningens forhold.
Typisk indeholder skemaet følgende oplysninger:
- Navn og CVR på ejerforeningen
- Antal ejerlejligheder i foreningen
- Kontaktoplysninger på administrator
- Årlig fællesudgift for lejligheden og betalingsfrekvens
- Hvad fællesudgiften dækker (fx varme, vand, vicevært)
- Oplysning om evt. fælleslån og restgæld
- Særlige brugsrettigheder til fx kælder, tagterrasse eller parkeringsplads
- Planlagte eller vedtagne vedligeholdelsesarbejder
- Hensættelser til vedligeholdelse
- Seneste årsregnskab og budget
- Om der er verserende sager, tvister eller retssager
- Regler for husdyr, udlejning og anvendelse af fællesarealer
- Vedtægter og ordensreglement (som typisk vedlægges)
Der kan også være spørgsmål om ejendommens forsikring, fællesantenne, tv-pakker og adgangsforhold. Skemaet fungerer således som samlet overblik over både økonomiske og praktiske forhold, som køber skal forholde sig til.
Hvilken betydning har skemaet for køber?
Ejerlejlighedsskemaet er et centralt dokument i købers vurdering af, om ejerlejligheden er et trygt og fornuftigt køb. Skemaet giver indsigt i ejerforeningens økonomi og struktur og hjælper køber med at vurdere eventuelle fremtidige risici, udgifter eller begrænsninger.
Køber bruger skemaet til at undersøge:
- Om ejerforeningen er økonomisk sund og veldrevet
- Om der er planlagte vedligeholdelsesprojekter med økonomiske konsekvenser
- Om fællesudgifterne er realistiske og dækker nødvendige udgifter
- Om der er vedtægtsmæssige begrænsninger, fx i brug eller udlejning
- Om foreningen har optaget lån, og om der er gæld, køber skal hæfte for
Skemaet giver også banken eller kreditforeningen mulighed for at vurdere ejerlejlighedens økonomiske og juridiske kontekst, hvilket har betydning for belåning og risikovurdering.
Hvis køber efterfølgende opdager, at oplysningerne i skemaet er ukorrekte eller udelader væsentlig information, kan det få konsekvenser for handlen – især hvis det drejer sig om økonomiske forpligtelser, som ikke blev oplyst rettidigt.
Ejerlejlighedsskemaet fungerer derfor som et risikostyringsværktøj i bolighandlen og spiller en afgørende rolle for både købers tryghed og långivers sikkerhed.