Hvad er et ejerlejlighedskort?
Et ejerlejlighedskort er en officiel, teknisk tegning, som viser fordelingen og afgrænsningen af ejerlejligheder i en ejendom, der er opdelt efter ejerlejlighedsloven. Kortet udarbejdes af en landinspektør i forbindelse med opdeling af en ejendom i ejerlejligheder og indsendes til Geodatastyrelsen som en del af den lovpligtige dokumentation. Ejerlejlighedskortet er grundlaget for den tinglyste ejerlejlighedsopdeling og fastlægger de fysiske rammer for hver enkelt ejerlejlighed.
Kortet viser bygningens ydre og indre vægge, adgangsforhold, trapperum, fællesarealer og placeringen af hver enkelt ejerlejlighed med tilhørende nummer. Hver lejlighed får et særskilt nummer (ejerlejlighedsnummer), som bruges i tinglysningen og i ejerforeningens dokumenter. Derudover fremgår det, hvilke arealer der tilhører fællesskabet, og hvilke der er eksklusiv brugsret for en bestemt ejer.
Skal boligen skifte ejer?
Et ejerlejlighedskort har retsvirkning og er bindende for såvel nuværende som kommende ejere. Det spiller en central rolle ved køb og salg, ombygning, sammenlægning og andre dispositioner, der vedrører ejerlejlighederne. Kortet findes i Geodatastyrelsens digitale arkiv og er offentligt tilgængeligt.
Hvad viser et ejerlejlighedskort?
Et ejerlejlighedskort viser en præcis opmåling og teknisk afgrænsning af de enkelte ejerlejligheder i en bygning. Kortet skal være udarbejdet efter gældende standarder og skal tydeligt vise de faktiske forhold i ejendommen. Det bruges som det visuelle og juridiske grundlag for at forstå, hvordan ejendommen er opdelt, og hvilke arealer der tilhører hvem.
Kortet indeholder typisk følgende elementer:
- Grundplan for hver etage med angivelse af vægge, rum og adgangsforhold
- Nummerering af ejerlejligheder og eventuelle fællesarealer
- Afgrænsning af eksklusive arealer (fx altaner, pulterrum)
- Fælles trappeopgange og adgangsveje
- Eventuelle kælderrum og loftrum tilknyttet ejerlejligheder
- Målelinjer og målforhold
- Ejendommens matrikelnummer og adresseoplysninger
Hver ejerlejlighed er tildelt et ejerlejlighedsnummer, som refererer til ejerlejlighedens retlige enhed i tingbogen. Dette nummer anvendes konsekvent i alle dokumenter, herunder tinglysninger, vedtægter og skøder. Hvis der er særlige brugsretter tilknyttet (fx have eller p-plads), skal det fremgå, om disse arealer er tinglyste eller blot nævnt i vedtægterne.
Kortet skal være i målfast skala og udført efter standarder, som sikrer, at det kan anvendes entydigt ved tinglysning og fremtidig kontrol. Enhver ændring i ejerlejlighedernes indbyrdes forhold – fx sammenlægning eller opdeling – kræver nyt ejerlejlighedskort.
Hvornår anvendes et ejerlejlighedskort?
Et ejerlejlighedskort anvendes i alle juridiske og praktiske sammenhænge, hvor ejerlejligheder skal identificeres, vurderes eller ændres. Det gælder både ved etablering af ejerlejligheder, ved efterfølgende ændringer og i forbindelse med ejendomshandler. Kortet er centralt for både tinglysning, arealopgørelse og dokumentation af rettigheder.
Konkret anvendes kortet i følgende situationer:
- Ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder
- Ved køb og salg af ejerlejligheder (som bilag til skødet)
- I forbindelse med sammenlægning eller opdeling af lejligheder
- Til opmåling af boligareal ved vurderinger og ejendomsvurdering
- Når der skal fastlægges brugsret til fælles- eller særskilte arealer
- Ved udarbejdelse af ejerforeningens vedtægter og arealfordeling
Kortet anvendes også af offentlige myndigheder, fx kommuner og domstole, ved vurdering af lovligheden af indretning eller anvendelse. Hvis der opstår uenighed mellem ejere om adgangsforhold, skel mellem lejligheder eller brugen af fællesarealer, er ejerlejlighedskortet det primære referencegrundlag.
Det er derfor afgørende, at ejerlejlighedskortet er korrekt og i overensstemmelse med de faktiske forhold i ejendommen. Hvis bygningen ændres væsentligt, skal kortet opdateres, og en ny opdeling skal tinglyses.
Hvem udarbejder et ejerlejlighedskort?
Et ejerlejlighedskort skal altid udarbejdes af en beskikket landinspektør. Det skyldes, at opmålingen og afgrænsningen har juridisk betydning og skal være præcis, entydig og i overensstemmelse med lovgivningen. Landinspektøren foretager opmåling på stedet, indsamler relevante oplysninger om bygningen og udarbejder kortet i henhold til Geodatastyrelsens krav.
Når kortet er udarbejdet, sendes det til Geodatastyrelsen som en del af den samlede ejerlejlighedsopdeling. Opdelingen omfatter:
- Ejerlejlighedskortet
- Ejerlejlighedsfortegnelse (oversigt over alle lejligheder og arealer)
- Begæring om opdeling til tinglysning
Geodatastyrelsen kontrollerer materialet og videresender det til Tinglysningsretten, som registrerer opdelingen. Herefter oprettes der selvstændige ejerlejlighedsnumre i tingbogen, og hver ejerlejlighed kan handles, pantsættes og overdrages uafhængigt af de øvrige.
Landinspektørens arbejde sikrer, at ejerlejlighedskortet er teknisk korrekt og opfylder kravene i ejerlejlighedsloven og tinglysningsloven. Det betyder også, at kortet har en særlig juridisk vægt, hvis der senere opstår uenighed om lejlighedernes placering, omfang eller adgang.
Hvad er forskellen på et ejerlejlighedskort og en plantegning?
Et ejerlejlighedskort forveksles ofte med en almindelig plantegning, men de to har vidt forskellige formål og retsvirkning. En plantegning bruges typisk i salgsopstillinger og boligannoncer og har til formål at vise indretningen i boligen. Et ejerlejlighedskort derimod har juridisk betydning og viser ejerlejlighedernes præcise afgrænsning og registrering.
De vigtigste forskelle er:
- Ejerlejlighedskort: Udarbejdes af landinspektør, anvendes til tinglysning, har retsvirkning
- Plantegning: Udarbejdes ofte af arkitekt eller mægler, er vejledende og ikke juridisk bindende
Ejerlejlighedskortet viser kun det, der har betydning for den juridiske opdeling. Det omfatter ikke nødvendigvis inventar, møbler, detaljerede rumangivelser eller æstetiske elementer. Kortet skal kunne bruges af myndigheder og långivere, hvor plantegningen er et salgsmæssigt og visuelt supplement.
Ved køb af ejerlejlighed er det vigtigt at skelne mellem de to dokumenter. Hvis der er uoverensstemmelser mellem dem – fx hvis et kælderrum er vist som tilhørende lejligheden på plantegningen, men ikke fremgår af ejerlejlighedskortet – er det ejerlejlighedskortet, der er afgørende.
