Et ejendomsblad i tingbogen er den officielle, digitale registrering af en fast ejendom i Danmark. Det fungerer som ejendommens juridiske stamkort og indeholder alle tinglyste rettigheder, byrder og hæftelser, der knytter sig til den pågældende matrikel. Ejendomsbladet er en central del af det danske tinglysningssystem og har afgørende betydning i enhver ejendomshandel, finansiering, overdragelse eller vurdering af en fast ejendom.
Ejendomsbladet er opdelt i tre sektioner, som hver dokumenterer forskellige aspekter:
Skal boligen skifte ejer?
- Afdeling A: Oplysninger om selve ejendommen og dens ejer(e)
- Afdeling B: Tinglyste servitutter og andre byrder
- Afdeling C: Tinglyste pant- og hæftelsesforhold (fx realkreditlån og ejerpantebreve)
Tinglysningssystemet drives af Tinglysningsretten i Hobro og er tilgængeligt digitalt via tinglysning.dk. Alle kan slå et ejendomsblad op med ejendommens adresse eller matrikelnummer. Ejendomsbladet har retsvirkning og bruges af banker, myndigheder, ejere, købere og professionelle aktører, når der skal foretages juridiske handlinger vedrørende en ejendom.
Hvad indeholder Afdeling A i ejendomsbladet?
Afdeling A i ejendomsbladet indeholder de grundlæggende oplysninger om ejendommen og de personer eller selskaber, som er tinglyste ejere. Det er her, man finder de registreringer, der dokumenterer ejerskabet og fastlægger selve ejendommens identitet.
Følgende oplysninger vil typisk fremgå af Afdeling A:
- Matrikelnummer og beliggenhed (adresse, ejerlav, kommune)
- Ejendomstype (parcelhus, sommerhus, landbrug, erhverv mv.)
- Tinglyst ejer eller ejere med navne og CPR-/CVR-numre
- Overtagelsesdato og dato for tinglysning af skødet
- Arealoplysninger og eventuelle notater om udstykning
- Oplysning om samnotering, hvis flere matrikler behandles samlet
Det er også her, man ser, hvis ejendommen er tinglyst med flere ejerandele, fx ved sameje. Hvis en ejer har fået tinglyst adkomst via arveudlæg, gave eller anden overdragelse, vil det fremgå som dokumenttype og datering.
Afdeling A er det primære referencepunkt, når der skal foretages ejendomshandler, udarbejdes skøder eller beregnes ejerforhold ved bodelinger, arvesager eller familieoverdragelser. Ændringer i ejerskab sker via tinglysning af nye dokumenter, hvorefter oplysningerne i Afdeling A opdateres.
Hvad registreres i Afdeling B på ejendomsbladet?
Afdeling B indeholder alle servitutter, byrder og begrænsninger, som er tinglyst på ejendommen. Det er typisk her, man finder de rettigheder, som andre end ejeren har til at benytte eller begrænse brugen af ejendommen. Disse rettigheder følger ejendommen – ikke ejeren – og skal derfor respekteres af nye købere og ejere.
Eksempler på servitutter og begrænsninger i Afdeling B:
- Brugsrettigheder (fx vejret, færdselsret, ledningsret)
- Byggelinjer, højdebegrænsninger og facadebestemmelser
- Forbud mod opdeling, udstykning eller bebyggelse
- Forkøbsret for tredjepart eller offentlig myndighed
- Bevaringsværdige forhold eller kulturarv
Hver servitut er beskrevet med dokumenttype, dato og evt. bilagsnumre. Nogle dokumenter er scannet ind og kan læses direkte, mens ældre dokumenter kan være arkivmateriale, der kræver særskilt indhentning.
Servitutter kan være tidsubegrænsede og overleve adskillige ejerskifter. Derfor er det afgørende at læse og forstå dem, især i forbindelse med køb, byggeri eller ændret anvendelse af ejendommen. Selv tilsyneladende harmløse servitutter kan have vidtrækkende konsekvenser, fx hvis de forbyder opførelse af carporte, etablering af hegn eller kommerciel brug.
Afdeling B bruges også af myndigheder og rådgivere, når der skal vurderes, om en ejendom kan udnyttes som ønsket, eller om der er begrænsninger, der blokerer for fx udstykning eller bebyggelse.
Hvad fremgår af Afdeling C i ejendomsbladet?
Afdeling C viser alle økonomiske hæftelser, som er tinglyst på ejendommen. Det gælder først og fremmest pantebreve, realkreditlån og ejerpantebreve. Når en ejer optager lån med pant i ejendommen, bliver disse sikkerheder tinglyst, så långiveren har juridisk forrang ved en eventuel tvangsauktion.
Afdeling C indeholder typisk følgende informationer:
- Tinglyste pantebreve med hovedstol og dato
- Realkreditbeløb og långiver (kreditforening, bank)
- Ejerpantebreve og evt. udlæg fra kreditorer
- Oplysninger om prioritetsrækkefølge og hæftelsesform
Hver hæftelse er angivet med et løbenummer, en kort beskrivelse og dokumenthenvisning. Prioritetsrækkefølgen – altså hvem der har første, anden og tredje ret til provenu ved salg eller tvangsauktion – fastlægges ud fra tinglysningstidspunktet.
Afdeling C er vigtig, når der skal foretages:
- Finansiering af ejendomskøb (bankerne vurderer belåningsmulighed)
- Refinansiering og omlægning af eksisterende lån
- Ejendomsvurdering i forbindelse med bodeling eller skifte
- Salg, hvor køber ønsker at kende restgæld og panteforhold
Det er også her, at kreditorer kan se, om der er mulighed for udlæg i ejendommen. Hvis ejendommen er overbelånt eller allerede har udlæg, kan det blokere for nye lån og være en risiko ved køb.
Hvordan bruges ejendomsbladet i praksis?
Ejendomsbladet er et centralt redskab i alle situationer, hvor der skal dokumenteres rettigheder eller forpligtelser ved en fast ejendom. Det gælder både for private ejere, offentlige myndigheder, finansielle institutioner og professionelle aktører som landinspektører og byggesagsbehandlere.
Praktiske anvendelser af ejendomsbladet omfatter:
- Kontrol af ejerforhold ved ejendomsoverdragelser
- Identifikation af servitutter ved byggeri eller ændret brug
- Gennemgang af pant ved optagelse af lån
- Forberedelse af skødeskrivning og tinglysning
- Undersøgelse af hæftelser ved tvangsauktioner
- Dokumentation i byggesager og BBR-opdateringer
Ved køb af ejendom er det almindelig praksis, at køber eller dennes rådgiver gennemgår hele ejendomsbladet for at sikre, at der ikke er uventede hæftelser eller begrænsninger. Det er også vigtigt at kontrollere, at ejeren, der står anført i Afdeling A, faktisk svarer til sælgeren.
Ejendomsbladet anvendes desuden af Skatteforvaltningen i vurderingsøjemed og af Tinglysningsretten som grundlag for behandling af nye dokumenter. Det er et levende dokument, som løbende opdateres, når nye skøder, pantebreve eller servitutter tinglyses.