Når din bolig rammer markedet, er den pris, der står øverst i salgsopstillingen, kun toppen af isbjerget. Det beløb, der reelt ender på din konto efter handlen, kaldes provenu. Provenuet fremkommer, når restgæld, salgsomkostninger og alle små gebyrer er trukket fra købers betaling. Forståelsen af provenu er afgørende, fordi det afslører, hvilke muligheder du har, når du vil købe nyt, nedbringe gæld eller styrke din opsparing.
Hvad betyder provenu egentlig, og hvorfor er det vigtigere end salgsprisen?
Provenu er det beløb, der står tilbage, når alle poster på salget af ejendommen er gjort op. Det lyder måske banalt, men forskellen mellem salgspris og provenu kan i praksis løbe op i hundredtusinder af kroner. Forestil dig en salgspris på 2.500.000. Lyder flot, men hvis du har et lån på 1.800.000, betaler 120.000 i mæglerhonorar, 15.000 i advokatomkostninger og yderligere 10.000 i diverse gebyrer, er dit reelle udbytte nede på 555.000. Denne nettoposition er den, der afgør, om du har frit råderum efter salget, og den viser, hvor meget kapital du kan tage med videre til næste bolig eller anden investering.
Skal boligen skifte ejer?
Begrebet har især betydning, når du vil forhandle med køber eller långiver. Hvis du kender dit minimumsprovenu, kan du bedre vurdere, om et givent bud ligger inden for dine økonomiske rammer. Omvendt kan et højt provenu give plads til ekstra afdrag på nye lån eller reduktion af løbende boligudgifter. Det handler altså ikke kun om, hvad boligen “er værd”, men om hvad du faktisk får mellem hænderne.
Vi oplever ofte, at sælgere undervurderer handelsomkostninger. Efter vores mening gør en tidlig og realistisk beregning det langt lettere at træffe beslutninger, der sikrer ro i maven under hele salgsforløbet. Provenu er dermed ikke blot en bagudrettet opgørelse; det er et aktivt styringsværktøj, som kan bruges til at planlægge næste skridt i din boligøkonomi.
Sådan finder du tallene, der indgår i regnestykket
Provenuberegningen begynder med data, og de data findes typisk flere steder. Det er en fordel at samle alle tal i ét regneark, så du lettere kan justere efterhånden, som nye oplysninger kommer ind. Din restgæld kan du hente i lånedokumenterne eller netbanken, mens salgsomkostningerne ofte står i formidlingsaftalen. Bliv også enig med mægleren om, hvilke udlæg der allerede er betalt, og hvilke der afregnes ved salg, så du undgår dobbeltbetaling.
Når det gælder finansieringsomkostninger, bør du se nærmere på indfrielsesbeløbet for hvert lån. Særligt fastforrentede obligationslån kan have kurstab, som øger omkostningen ud over selve hovedstolen. Her kan en tidlig dialog med dit pengeinstitut være god, fordi indfrielseskursen bevæger sig dagligt. Samtidig kan du hente oplysninger om gebyrer til tinglysning i ejendomsbogen, hvilket sikrer, at du afsætter korrekt beløb til aflysning af pantebreve.
Der er som regel fire hovedposter, du må kende:
- restgæld på alle lån, inklusive indfrielsesomkostninger
- samlede salgsomkostninger til mægler, annoncering, markedsføring og eventuelt advokat
- gebyrer til tinglysning, ejendomsdatarapport og eventuelle tilstandsrapporter
- øvrige udgifter som flytteomkostninger eller et eventuelt bankgebyr for tidlig indfrielse
Har du svært ved at finde et enkelt tal, kan du indtaste et forsigtigt skøn og markere posten tydeligt. Så har du et realistisk billede, selv om tallene senere justeres. Det gør det lettere at afgøre, om et købstilbud harmonerer med dine økonomiske behov, og det styrker din forhandlingsposition, fordi du kan sætte klare rammer uden at låse dig unødigt fast.
Trinvis beregning af dit forventede provenu
Når alle grundtal ligger klar, kan du gå i gang med selve beregningen. Princippet er simpelt: træk minusposterne fra den forventede salgspris. Det kræver hverken avancerede formler eller dyre programmer – et almindeligt regneark er nok. At lave udregningen selv giver dig fleksibilitet til at simulere flere scenarier, eksempelvis hvad der sker, hvis salgskursen falder 50.000, eller hvis indfrielseskursen på realkreditlånet stiger.
En praktisk måde at strukturere regnearket på er at opdele kolonnerne i salgspris, fradragsposter og endeligt provenu. Indtast de tal, du allerede kender, og tildel usikre poster et farvemærke, så du kan genbesøge dem senere. Brug følgende fremgangsmåde:
- indtast den forventede salgspris i første række
- fratræk restgæld og indfrielsesomkostninger linje for linje
- fratræk salgsrelaterede omkostninger som formidlingshonorar og markedsføring
- fratræk gebyrer, rapporter og øvrige variable udgifter
- aflæs provenuet nederst og noter resultatet med dato, så du kan følge ændringerne
Forestil dig et eksempel med en boligsalgspris på 2.500.000. Restgæld plus kurstab udgør 1.820.000, salgsomkostningerne 135.000, og de små gebyrer yderligere 10.000. Lige så snart alle tal er indtastet, viser regnearket et provenu på 535.000. Skifter kurstab til en bedre kurs, vokser beløbet øjeblikkeligt. Den dynamiske metode gør dig mere forberedt, hvis markedet bevæger sig, eller køber kommer med et modbud.
Ved regelmæssigt at opdatere din model kan du hurtigt vurdere, om et ændret prisniveau, et nyt lån eller en alternativ salgsstrategi flytter dig i den rigtige retning. På den måde bliver provenu ikke kun en efterrationalisering, men et aktuelt styringsredskab under hele forløbet.
Hvad kan du gøre, hvis provenuet ikke rækker?
Det sker, at regnearket ender med et lavere beløb, end du havde håbet. Det betyder ikke automatisk, at salgsplanen må skrottes, men det er et signal om, at du med fordel kan justere strategien, før boligen rammer markedet. Det første skridt er at analysere, hvilke poster der trykker provenuet mest: er det kurstab, salgsomkostninger eller en høj restgæld? Når du kender synderen, kan du arbejde målrettet med løsninger.
Overvej blandt andet følgende muligheder:
- revurder prisen i lyset af købesummen i sammenlignelige handler i dit lokalområde
- forbedr boligens tilstand, så værdien løftes – en ny tilstandsrapport kan synliggøre færre forbehold hos køber
- forhandl med banken om et midlertidigt bankforbehold, der giver dig tid til at afdrage ekstra eller skifte til en billigere lånetype
Ud over de åbenlyse greb i selve bolighandlen kan du optimere finansieringen. En konvertering til et lån med lavere indfrielsesomkostninger kan for eksempel frigive et større provenu ved salg; her kan en renoveringspulje eller mellemfinansiering skabe plads til forbedringer. Når du drøfter en prisnedsættelse, kan det være en hjælp at opstille to scenarier side om side: et med den oprindelige pris og et med en reduceret pris, hvor daglig likviditet, ydelse og fremtidigt rådighedsbeløb holdes op mod hinanden.
Det vigtigste er at betragte provenu som en dynamisk størrelse. Ved løbende at justere parametrene og teste alternative situationer kan du skabe et handlingsrum, der rækker hele vejen fra første fremvisning til overdragelsesdagen.