Et prioritetslån giver dig mulighed for at lade din lønkonto og dit boliglån smelte sammen. Når hver sparekrone står på samme konto som din gæld, falder dine rentebetalinger automatisk. Her får du en dybdegående guide til, hvordan modellen virker. Du ser både fordele og ulemper, og du lærer at vurdere, om løsningen passer til din økonomi.
Sådan fungerer et prioritetslån
Et prioritetslån kombinerer et realkreditlån med en indlånskonto, som du frit kan sætte penge ind på og hæve fra. Banken modregner saldoen på kontoen i din restgæld, før den beregner renter. Har du 100.000 kroner stående, betaler du kun renter af den del af lånet, der ligger over det beløb.
Prioritetslånet er oftest variabelt forrentet og følger en kort referencerente plus et individuelt tillæg. Renten justeres hvert kvartal, så din ydelse kan svinge i takt med markedsrenten. De første 10 år er som regel afdragsfri. Derfor kan du selv bestemme, om overskuddet skal gå til renovering, opsparing eller ekstra afdrag.
Indlånskontoen fungerer som en almindelig brugskonto. Du kan modtage løn, betale regninger og overføre penge uden gebyrer. Den løbende kontobevægelse betyder, at selv små daglige saldoer reducerer dine renter i realtid.
Når de afdragsfrie år udløber, omdannes restgælden til et annuitetslån med fast løbetid. Det sker automatisk, og du får en betalingsplan, så hele gælden er væk ved slutdatoen. Ønsker du at indfri før tid, kan det gøres til kurs 100 med kort opsigelsesvarsel.
Fordi sikkerheden er pant i boligen, kan du låne op til 80 procent af ejerboligens værdi, mens fritidsboliger ofte ligger på 75 procent. Dermed kan modellen bruges til både køb, omprioritering og frigørelse af friværdi.
En vigtig detalje er, at indlånsrenten som oftest matcher udlånsrenten, blot med et mindre fradrag. Det betyder, at du sikrer dig fuld værdi af hver sparet krone uden at jagte højere sats på separate konti. Indlånet er, ligesom resten af dine bankkonti, dækket af indskydergarantien op til det lovbestemte loft på cirka 750.000 kroner.
Fleksibiliteten som kan styrke din økonomi
Det særlige ved prioritetstanken er, at forskellen mellem din ind- og udlånsrente udviskes. Sætter du overskydende penge ind på kontoen, arbejder de øjeblikkeligt som en ekstraordinær afdragsbetaling. Hæver du igen, stiger den gældsforrentede del tilsvarende, uden at du behøver at genforhandle lånet.
På samme måde kan du udnytte muligheden for afdragsfrihed til at skabe rum i budgettet. Perioder med studie, barsel eller karriereskifte kan derved håndteres uden at øge forbruget på kreditkort eller kassekredit. Har du planer om fremtidige forbedringer af boligen, kan du lade kontoen fungere som en renoveringspulje. Dermed betaler du kun renter i den tid, pengene ikke er i brug.
Overvejer du eksempelvis køb af sommerhus, kan modellen give fleksibel adgang til kapital. Læs mere om finansiering af sommerhus hvis du vil se, hvordan et sideløbende boliglån kan bruges strategisk.
- Kontosaldoen reducerer renter dag for dag
- Afdragsfri periode frigiver likviditet
- Hæve-/indsætningsret uden gebyrer
- Mulighed for ”spis mursten” ved friværdi
- Enkelt samlet overblik i netbank
Mange oplever, at kombinationen af lavere nettobelåning og øget budgetsikkerhed gør løsningen attraktiv for boligejere med ulige indkomstmønstre, freelancere eller dig, der ønsker større økonomisk handlefrihed. Fleksibiliteten viser sig også i hverdagen. Du kan lade lønnen gå direkte ind på kontoen, så saldoen topper lige efter udbetalingsdagen, hvorefter den gradvist falder, mens regningerne bliver betalt. Er dine renteudgifter fradragsberettigede, får du dobbelt effekt: Du betaler færre kroner i rente, og den mindre rente udløser stadig skattefradrag.
Hvornår giver modellen mest mening
Et prioritetslån kan skabe værdi i flere livs- og boligsituationer. Har du en variabel indkomst, kan du parkere større beløb i stærke måneder og hæve dem i svagere måneder uden ekstra omkostning. Den flydende rentestruktur betyder dog, at du bør have risikotolerance for udsving.
Står du foran et større projekt, for eksempel energiforbedringer eller udbygning af tagetagen? Så kan prioritetspuljen agere byggelån og senere smelte sammen med det endelige boliglån. På den måde slipper du for separate kreditfaciliteter og gebyrer. Modellen er også relevant, hvis du forventer en kontant bonus eller arv inden for få år. Placeringen på indlånskontoen mindsker straks renterne, hvilket giver højere nettogevinst end en traditionel opsparingskonto.
Derudover ser vi, at unge førstegangskøbere med ambition om hurtigere gældsafvikling kan bruge kontoen disciplineret til at betale ekstra ind. For dig, der allerede har realiseret en betydelig friværdi, kan modellen udvide dit råderum, fordi du frit kan trække kapital ud i takt med behov. Et andet scenarie er, når du står over for et generationsskifte i boligporteføljen. Hvis du planlægger at sælge en mindre lejlighed og købe et rækkehus, kan prioritetsstrukturen fungere som brofinansiering.
Vær dog opmærksom på omkostninger som stiftelsesgebyr og tinglysningsafgift, når du samler lån og konto. Disse engangsudgifter bør sættes i forhold til den løbende rentebesparelse. Du kan også udnytte modellen som alternativ til dyr forbrugskredit, når uforudsete udgifter opstår. En defekt varmepumpe eller en nødvendig tagreparation bliver finansieret til boligrente i stedet for høje kreditkortrenter.
Risici og faldgruber du bør overveje
Selv om den daglige rentebesparelse lyder fristende, bør du holde øje med flere risikofaktorer. Renten følger markedet, og en pludselig stigning kan hæve din månedlige ydelse markant. Derfor er det en god idé at afsøge, om privatøkonomien kan holde til højere niveauer.
Indestående på kontoen er omfattet af de almindelige beløbsgrænser for indskydergaranti. Har du store opsparinger, kan en banks konkurs medføre tab, mens gælden består. Vælger du at holde en høj saldo, kan du fordele midlerne, så du ikke overskrider dækningsloftet.
- Høj variabel rente kan presse budgettet
- Indskud over garantiloftet er ikke sikret
- Afdragsfrihed frister til højere forbrug
- Gebyrer ved oprettelse og indfrielse
- Vurderingskrav ved lav friværdi
En anden faldgrube er den psykologiske. Når kontoen altid viser en solid plussaldo, kan det føles som ubegrænset råderum. Det kan friste til ferier eller forbrug, som øger gælden uden bevidst valg. Skriv derfor en personlig kreditpolitik og sæt automatiske påmindelser, der holder dig på sporet.
Vær desuden opmærksom på, at værdien af din bolig kan falde. Hvis priserne dykker, kan kreditinstituttet kræve en ny vurdering og dermed nedbringe din disponible kreditramme. Har du allerede trukket kapital ud, kan du blive bedt om ekstraordinært afdrag. Opsigelsesvilkår varierer, så gem dokumenterne, og kend præcis dine vilkår, inden du går videre. Endelig kan den øgede likviditet ændre beregningsgrundlaget for visse indkomstafhængige ydelser. En detaljeret budgetanalyse kan afdække konsekvensen, før du underskriver.
Din beslutningsproces fra tanke til handling
Start med en klar målsætning. Vil du sænke renter, frigøre kapital eller blot have fleksibilitet? Når formålet er tydeligt, kan du sammenligne det forventede afkast med omkostningerne.
Undersøg dit nuværende rådighedsbeløb og test scenarier med både højere og lavere rente. Her kan et simpelt regneark give overblik over, hvor stor indlånsbuffersaldoen bør være for at opnå reel gevinst. Brug din nuværende bankhistorik til at estimere, hvor mange dage om året kontoen står med plusbeløb.
Derpå bør du indhente konkrete tilbud på prioritetslån fra flere udbydere. Se på rentetillæg, stiftelsesomkostninger og muligheder for at ændre løbetid. Læs mere om boligkøbets faser hvis du samtidig står over for at skifte adresse.
- Definer dit formål præcist
- Simulér renteudvikling i et worst-case scenarie
- Sammenlign flere tilbud på prioritetslån og omkostninger
- Indhent uafhængig rådgivning om budgettet
- Planlæg exitstrategi ved salg eller opsigelse