Et ejerskiftelån bliver aktuelt, når du finder en bolig, hvor sælger helst vil slippe for den eksisterende gæld. Du overtager lånet på samme vilkår, og købesummen nedjusteres tilsvarende. Derved undgår du at skaffe hele beløbet kontant, mens sælger kommer ud af et lån, der måske er blevet dyrt. Ordningen ses især i perioder med høje renter, hvor gamle lån er attraktive at beholde.
Lånet er også populært, hvis boligen skal overtages hurtigt. Banken kan ofte godkende et ejerskiftelån hurtigere end et helt nyt realkreditlån, fordi sikkerheden allerede ligger i ejendommen. Du kan derfor overtage nøglerne tidligere og begynde renovering, uden at skulle vente på tinglysning af nye pantebreve. Samtidig sparer du stiftelsesomkostninger, da mange af dem allerede er betalt af sælger.
Skal boligen skifte ejer?
Vær dog opmærksom på din økonomi. Kreditvurderingen er stadig stram, og långiver kræver dokumentation for din betalingsevne. Hvis du har variabel indkomst eller anden væsentlig gæld, kan godkendelsen trække ud. Tag derfor højde for tidsplanen i købsaftalen, så du ikke mister boligen, fordi finansieringen falder igennem.
Finansieringsprocessen trin for trin
Første skridt er at få oplyst de præcise lånevilkår fra långiver: restgæld, løbetid, afdragsprofil og bidragssats. Dernæst indhenter du en kreditgodkendelse på samme måde som ved et almindeligt boliglån. Långiver vurderer din økonomi, men springer dele af sagsbehandlingen over, fordi pantet allerede eksisterer.
Når godkendelsen er på plads, udarbejder mægler eller rådgiver et tillæg til købsaftalen, hvor lånets overtagelse beskrives. Sælger skal typisk betale eventuelle gebyrer for at frigive sig selv, mens du betaler ekspeditionsgebyret for at blive ny debitor. Begge parter underskriver kreditforeningens formular om debitorskifte, som tinglyses sammen med skødet.
Til sidst udbetales differencen mellem købesum og restgæld via deponeringskonto. Har du aftalt overtagelse før endelig tinglysning, indgår en bankgaranti i stedet. Når alt er registreret, hæves garantien, og lånet kører videre i dit navn. Du modtager betalingsserviceaftale og årsopgørelser som ved enhver anden realkreditfinansiering.
Fordele og ulemper for køber
- Lavere stiftelsesomkostninger, fordi pantet allerede er oprettet.
- Mulighed for at overtage attraktive fast-forrentede obligationer fra før rentestigninger.
- Hurtigere handel, da långiver springer dele af processen over.
- Bedre likviditet ved overtagelsen, fordi du ikke skal betale hele købesummen kontant.
- Forudsigelig ydelse, hvis du arver et lån med lang fast rente.
Fordele og ulemper for sælger
- Gælden forsvinder uden at skulle indfri til kurs 100.
- Mindre besvær med kurtage og kursskæring på obligationer ved indfrielse.
- Kortere liggetid på markedet, da finansieringen er næsten klar.
- Købsprisen bliver ofte lavere end ved kontanthandel.
- Risiko for, at handlen falder, hvis køber ikke godkendes som ny debitor.
Økonomiske nøglebegreber du bør kende
- Lånegrænsen angiver hvor stor en del af boligens værdi der må belånes. Læs mere om lånegrænsen.
- Hovedstolen er det oprindelige beløb, lånet blev udbetalt med. Se detaljer om hovedstolen.
- Restgæld viser, hvad der stadig skyldes, når du overtager lånet. Få overblik over restgæld.
- Bidragssats er långivers løbende gebyr oven på renten. Forstå effekten af din bidragssats.
- Udbetalingen er det beløb, du selv skal have med til handelen. Beregn udbetalingen i god tid.
Sådan styrer du risikoen og forhandler vilkårene
Start med at gennemgå alle lånedokumenter, før du skriver under. Tjek især, om der er indbygget renteloft, og om afdragsfrihed udløber snart. Du kan ofte forhandle en midlertidig afdragsfri periode som del af overtagelsen, hvis sælger i forvejen havde den ret.
Sørg for at budgettet rummer både ydelse og fremtidige vedligeholdelsesudgifter. Skulle renten stige kraftigt, kan du konvertere, men først efter seks måneders ejerskab hos de fleste kreditforeninger. Medbring derfor en plan B i form af opsparing eller kassekredit.
