En brugsret til et kælderrum giver dig ret til at bruge et bestemt rum på de vilkår, der følger af rettens grundlag. Retten er ikke nødvendigvis det samme som ejerskab. I en ejerforening kan kælderrummet enten være registreret som en del af ejerlejligheden eller være fællesejendom, som én lejlighed har eksklusiv brugsret til.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Brugsret til et kælderrum er ikke nødvendigvis det samme som ejerskab til rummet. Få overblik over, hvilke dokumenter der fastlægger retten, og hvad du bør kontrollere før køb.
- Skeln mellem registreret ejerskab og eksklusiv brugsret
- Find rettens grundlag i foreningens dokumenter
- Kontrollér varighed, opsigelse og overførsel ved salg
- Afklar vedligeholdelsen af rum og fælles bygningsdele
- Få det konkrete kælderrum fysisk udpeget
Hvad er forskellen på brugsret og ejerskab?
Ejerskabet følger den registrerede afgrænsning af ejerlejligheden. Et ejerlejlighedskort viser lejligheden og de særskilt afgrænsede rum, der er registreret sammen med den. Hvis kælderrummet ikke indgår i denne afgrænsning, kan det i stedet være fællesejendom med en særskilt brugsret.
Forskellen har praktisk betydning. En brugsret giver adgang til den brug, som dokumentet tillader, men ændrer ikke i sig selv rummets ejerforhold. Du kan derfor ikke ud fra en nøgle, et rumnummer eller formuleringen i en salgsannonce alene konkludere, at kælderrummet tilhører ejerlejligheden.
Hvor står retten til kælderrummet?
Brugsretten kan være fastlagt i ejerforeningens særvedtægt, en aftale med foreningen, en generalforsamlingsbeslutning eller et andet dokument, som har etableret retten. I nogle tilfælde kan retten også fremgå af en tinglyst servitut. Dokumenterne skal læses sammen med den registrerede afgrænsning af ejerlejligheden.
Det relevante dokument bør gøre det muligt at identificere rummet og afklare, hvem der må bruge det, hvad det må bruges til, og hvilke betingelser der gælder. Kontrollér også, om retten er knyttet til ejerlejligheden, hvad der sker ved salg, og om foreningen kan opsige eller ændre ordningen. Et ejerlejlighedsskema kan indeholde oplysninger om brugsretten, men det erstatter ikke det dokument, som selve retten bygger på.
Hvor længe gælder brugsretten?
Ordet brugsret fortæller ikke i sig selv, om retten er varig eller opsigelig. Det afhænger af aftalen, særvedtægten eller det øvrige grundlag. En formulering om, at en lejlighed “har brugsret til kælderrum”, er derfor ikke nok til at fastslå rettens varighed eller vilkårene for at bringe den til ophør.
Efter normalvedtægten for ejerforeninger er en ikke-opsigelig eneret til at bruge fællesejendom i mere end fem år en væsentlig disposition. Også en kortere eneret kan efter en konkret vurdering være væsentlig. Reglen handler om, hvordan foreningen skal beslutte ordningen; den betyder ikke, at enhver brugsret automatisk gælder i en bestemt periode. Den officielle vejledning til normalvedtægten beskriver netop kælderrum som et muligt område med eksklusiv brugsret.
Hvem skal vedligeholde kælderrummet?
Hvis normalvedtægten gælder, skal den ejer, der har eksklusiv brugsret til et område, som udgangspunkt sørge for renholdelse og vedligeholdelse af området. Ejerforeningens særvedtægt eller den konkrete aftale kan fordele opgaverne anderledes.
Vedligeholdelsen bør derfor afklares, før der opstår en skade eller uenighed. Se efter, hvem der skal vedligeholde rummets indvendige flader og lås, og hvem der har ansvaret for fælles bygningsdele og installationer. En eksklusiv brugsret gør ikke i sig selv fælles bygningsdele til ejerens ejendom.
Hvad kontrollerer du før køb?
Kontrollen bør omfatte både retten på papir og det konkrete rum i ejendommen. De to forhold kan ikke uden videre erstatte hinanden.
- Sammenhold ejerlejlighedskortet med særvedtægten, aftalen og eventuelle tinglyste dokumenter.
- Få rummet udpeget fysisk, og kontrollér rumnummer, placering, adgang og nøgle.
- Undersøg, om retten følger ejerlejligheden ved salg, og om den kan opsiges eller ændres.
- Afklar den tilladte brug og fordelingen af vedligeholdelsesopgaver.
- Sørg for, at købsaftalens beskrivelse stemmer med dokumenterne og det rum, du har set.
I en offentlig nævnsafgørelse fra 2025 omtalte både salgsopstillingen og ejerlejlighedsskemaet en brugsret til kælderrum, men efter overtagelsen kunne køberne ikke få anvist det forventede rum. Nævnet tog alene stilling til ejendomsmæglerens ansvar i den konkrete sag. Afgørelsen fastlægger derfor ikke generelt, hvem der har et civilretligt krav, men den viser den praktiske værdi af at kontrollere både dokumentationen og det fysiske rum før køb.
Fagligt grundlag og kilder
- Ejerlejlighedsloven om ejerlejlighedens afgrænsning, fælles ejendom og vedtægter.
- Normalvedtægt for ejerforeninger om eksklusiv brugsret, beslutninger og vedligeholdelse.
- Vejledning til normalvedtægten for ejerforeninger om brugsret til fællesejendom og kælderrum.
- Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, sag 820, som konkret illustration af en uoverensstemmelse mellem salgsoplysninger og det fysiske kælderrum.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: