Tinglysningsafgiften på en skifteretsattest afhænger af, hvad attesten skal bruges til i Tingbogen. I nogle dødsbosituationer er den faste afgift 1.850 kr. I andre situationer er selve skifteretsattesten afgiftsfri, fordi den kun bruges som led i et salg til en person uden for arvekredsen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Skifteretsattesten koster ikke altid det samme at tinglyse. Prisen afhænger af, om attesten skal give boet, arvingerne eller en efterlevende ægtefælle adkomst, eller om den kun bruges som led i et salg videre til en person uden for arvekredsen.
- Hvornår den faste tinglysningsafgift er 1.850 kr.
- Hvornår selve skifteretsattesten kan være afgiftsfri.
- Hvorfor skøde og skifteretsattest ikke er det samme.
- Hvilke dokumenter og erklæringer der kan være nødvendige.
- Hvordan du kontrollerer resultatet i Tingbogen.
Hvornår koster en skifteretsattest 1.850 kr.?
Den centrale hovedregel er, at tinglysning af en skifteretsattest som adkomst eller legitimation normalt udløser en fast tinglysningsafgift på 1.850 kr. Det gælder blandt andet, når boet, arvingerne i fællesskab eller en efterlevende ægtefælle skal kunne råde over ejendommen i Tingbogen.
Den faste afgift er ikke en procent af ejendommens værdi. Den er et fast beløb for selve tinglysningen af skifteretsattesten i de situationer, hvor attesten tinglyses for at vise, hvem der kan disponere over ejendommen efter dødsfaldet. Afgiften fremgår af tinglysningsafgiftsloven § 10, når længstlevende ægtefælle indtræder i afdødes rettigheder og forpligtelser, og af de officielle afgiftsregler om skifteretsattester.
Hvornår kan tinglysningen være afgiftsfri?
Skifteretsattesten kan være afgiftsfri, når den tinglyses som led i en arvings overdragelse af ejendommen til en person, der ikke er arving. I den situation bruges attesten som dokumentation for, at boet eller arvingerne kan sælge ejendommen videre, men attesten er ikke den endelige adkomst for arvingen selv.
Det afgiftsfri spor er snævert. Tinglysningsafgiftsloven § 8 nævner skifteretsattest, når tinglysningen sker som led i en arvings overdragelse til en ikke-arving. Den praktiske betydning er, at formålet med tinglysningen skal være klart. Hvis attesten i stedet skal give boet, arvingerne eller en efterlevende ægtefælle tinglyst rådighed, er udgangspunktet et andet.
Hvorfor afhænger prisen af formålet med tinglysningen?
En skifteretsattest er ikke bare et bilag. Den kan have forskellige funktioner i en tinglysningssag. Den kan dokumentere skifteformen, vise hvem der kan skrive under for boet, legitimere boet til at disponere eller være grundlaget for, at en efterlevende ægtefælle bliver tinglyst som ejer.
Derfor skal prisen vurderes ud fra den konkrete tinglysning, ikke kun ud fra dokumentets navn. Tinglysningsretten beskriver særskilte fremgangsmåder for skifteretsattest ved fast ejendom, hvor det blandt andet gør en forskel, om der tinglyses skifteretsattest til ægtefælle, om ejendommen sælges videre, eller om der skal bruges et skøde.
Hvad betyder det, at attesten legitimerer boet?
Når en ejer dør, skal der kunne dokumenteres, hvem der har ret til at handle på boets vegne. Skifteretsattesten er det dokument, der viser skifteformen og de personer eller den bobestyrer, der kan repræsentere boet. Hvis du først vil forstå selve dokumentet, kan du læse mere om hvad en skifteretsattest er.
Legitimation betyder i denne sammenhæng ikke nødvendigvis, at en bestemt arving er blevet endelig ejer. Det betyder, at Tingbogen kan få dokumentation for, hvem der kan råde over ejendommen på boets vegne. Det skel er vigtigt, fordi en sag om rådighed for boet ikke altid har samme afgiftsmæssige resultat som en sag, hvor ejendommen overgår til en bestemt ny ejer.
Hvornår er det et skøde i stedet for skifteretsattest?
Hvis ejendommen skal overgå fra dødsboet til en bestemt arving, køber eller anden ny ejer, kan den relevante tinglysning være et skøde og ikke kun en skifteretsattest. Tinglysningsretten beskriver blandt andet, at der ved privat skifte, bobestyrerboer og boudlæg til andre end efterlevende ægtefælle kan være behov for endeligt skøde.
Det betyder, at spørgsmålet om prisen ikke altid kan besvares med “skifteretsattest eller ej”. Der kan være to spor: først dokumentation for, hvem der kan handle for boet, og derefter den tinglysning, der ændrer ejeren i Tingbogen. Ved dødsfald kan du derfor også få brug for at skelne mellem attesten og tinglysning af skøde ved dødsfald.
Hvordan påvirker efterlevende ægtefælle prisen?
Hvis en efterlevende ægtefælle skal tinglyses som ejer på grundlag af en skifteretsattest, er udgangspunktet den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. Det kan for eksempel være relevant ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg, boudlæg eller forenklet privat skifte, når betingelserne for den pågældende skifteform er opfyldt.
Skifteformen og attestens indhold afgør, om dokumenttypen “Skifteretsattest Ægtefælle” er det rigtige spor. Hvis den efterlevende ægtefælle ikke selv skal tinglyses som ejer, men ejendommen i stedet sælges videre, skal sagen vurderes efter det konkrete salgsspor. Se også den særskilte gennemgang af skifteretsattest til ægtefælle.
Hvad hvis arvinger skal overtage ejendommen?
Når arvinger skal overtage ejendommen, er det afgørende at få afklaret, om de skal disponere som bo eller selv tinglyses som nye ejere. En skifteretsattest kan legitimere boet eller arvingerne i fællesskab, men et endeligt ejerskifte til en eller flere bestemte arvinger kan kræve skøde.
Ved privat skifte kan arvingerne som udgangspunkt handle for boet i fællesskab. Hvis ejendommen udlægges til én arving, eller hvis andre arvinger skal afgive deres ret til ejendommen, skal dokumenterne passe til den disposition, der faktisk gennemføres. Det kan også have betydning for, hvilken tinglysningsafgift der beregnes.
Hvilke dokumenter og erklæringer skal være på plads?
Tinglysningen kræver normalt, at skifteretsattesten er tilgængelig, at de rette personer underskriver digitalt, og at tinglysningsdokumentet beskriver den disposition, der skal registreres. Hvis der er bobestyrer, er det bobestyreren, der normalt handler for boet. Ved privat skifte skal arvingernes rolle fremgå af boets dokumentgrundlag.
Hvis tinglysningen påstås afgiftsfri, skal grundlaget også kunne ses i sagen. Det kan for eksempel være relevant at dokumentere, at skifteretsattesten tinglyses som led i en videreoverdragelse til en ikke-arving. Den officielle afgiftsvejledning beskriver, at en sådan situation normalt skal kunne underbygges af salgsdokumentation eller tilsvarende grundlag.
Hvilke omkostninger ligger uden for afgiften?
De 1.850 kr. er den offentlige tinglysningsafgift for selve skifteretsattesten i de situationer, hvor den faste afgift skal betales. Den dækker ikke nødvendigvis andre omkostninger i forløbet. Der kan for eksempel være udgifter til dokumentudarbejdelse, bankens ekspedition, vurdering, gældshåndtering eller særskilte tinglysninger.
Hvis der også skal tinglyses et skøde, er skifteretsattestens afgift derfor kun én del af det samlede billede. Skøde, pant og andre rettigheder har deres egne afgiftsregler. Det rigtige kontrolspørgsmål er ikke kun, hvad attesten koster, men hvilke tinglysningsdokumenter der faktisk skal registreres.
Hvordan kan et enkelt regneeksempel se ud?
Forenklet illustrativt eksempel: En efterlevende ægtefælle skal tinglyses som ejer på grundlag af en skifteretsattest, og der skal ikke samtidig tinglyses et skøde til en ny køber. Hvis betingelserne for dokumenttypen er opfyldt, er beregningen enkel: 1 skifteretsattest med fast afgift på 1.850 kr. giver en samlet offentlig tinglysningsafgift på 1.850 kr.
Et andet forenklet eksempel: Boet sælger ejendommen direkte til en person, der ikke er arving, og skifteretsattesten tinglyses kun som led i den videreoverdragelse. Her kan selve skifteretsattesten være afgiftsfri efter den særlige regel, men salget kan stadig kræve et skøde og andre afklaringer. Den aktuelle sats og afgrænsning kan kontrolleres i officiel afgiftsvejledning.
Hvad kan stoppe eller forsinke tinglysningen?
Tinglysningen kan gå i stå, hvis dokumenttypen ikke passer til dispositionen. Det kan ske, hvis en skifteretsattest bruges dér, hvor der i stedet skal tinglyses et skøde, eller hvis underskrifterne ikke kommer fra de personer, der ifølge attesten kan repræsentere boet.
En anden praktisk stopårsag er uklarhed om afgiften. Hvis der vælges afgiftsfri tinglysning, men dokumentationen ikke viser, hvorfor betingelserne er opfyldt, kan sagen kræve yderligere forklaring eller afgiftsmæssig prøvelse. Det er derfor en god ide at afklare skifteform, rollefordeling, salgsspor og dokumenttype, før dokumentet sendes til tinglysning.
Hvordan kontrollerer du resultatet i Tingbogen?
Når tinglysningen er gennemført, bør du kontrollere, om Tingbogen viser den forventede ejer eller rådighedssituation. Ved en ægtefælles adkomst skal den efterlevende ægtefælle fremgå som ejer. Ved et salg fra boet skal det endelige resultat passe med skødet og ikke kun med skifteretsattestens rolle som bilag eller legitimation.
Kontrollen kan ske ved at se på ejendommens blad i Tingbogen. Hvis du har brug for at se de registrerede oplysninger for en ejendom, kan en tingbogsattest bruges som dokumentation for, hvad der er tinglyst. Sammenhold attesten med skifteretsattesten, skødet og eventuelle kvitteringer fra tinglysningssystemet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de officielle regler og vejledninger om tinglysningsafgift, dødsboers adkomst og skifteretsattesters funktion ved fast ejendom.
- Tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation, især reglerne om afgiftsfri skifteretsattest ved videreoverdragelse og fast afgift for længstlevende ægtefælle.
- Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest og relevante dokumenttyper ved fast ejendom.
- Tinglysningsrettens oversigt over tinglysningsafgifter, herunder skifteretsattest og betalingstidspunkt.
- Officiel afgiftsvejledning om skifteretsattest, arveudlæg og efterlevende ægtefælles adkomst.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: