Ejerandele på skødet ændres ved, at en ejer overdrager en ideel andel af ejendommen, og overdragelsen bliver registreret med et nyt skøde. I skal derfor kende både de nuværende og de ønskede slutandele, før skødet oprettes. En intern aftale om betaling eller fordeling ændrer ikke i sig selv ejerandelene i Tingbogen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Ejerandele på skødet ændres ved, at en ideel andel overdrages og registreres med et nyt skøde. Det rigtige resultat kræver, at I skelner mellem nuværende ejerandele, den overdragne andel, ønskede slutandele og låneforhold.
- Sælgerandelen måles mod sælgerens egen andel, mens køberandelen måles mod hele ejendommen.
- En andel, som køberen allerede ejer, skal ikke medregnes i køberandelen.
- Handelstype, ejerskiftesum og eventuel overtaget gæld skal være afklaret før anmeldelsen.
- Hovedafgiften er 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen, men særlige grundlag kan gælde.
- Skødet ændrer ikke automatisk lånehæftelsen; kontrollér både Tingbogen og låne-/pantsporet bagefter.
Hvornår kræver fordelingen et nyt skøde?
Et nyt skøde er nødvendigt, når en del af ejendomsretten skal flyttes fra én ejer til en anden. Det gælder både, når to nuværende ejere ændrer deres indbyrdes fordeling, og når en ny medejer erhverver en andel. Skødet er dokumentet for ændringen af den registrerede adkomst, altså hvem der ejer hvor meget.
Betaler den ene af jer mere til udbetalingen, afdragene eller forbedringerne, ændrer betalingen ikke automatisk den tinglyste fordeling. En samejeoverenskomst kan regulere jeres indbyrdes økonomi og brug af boligen, men den erstatter ikke skødet, hvis ejerandelene skal ændres. Det samme gælder en privat aftale om, hvordan et senere salgsprovenu skal fordeles.
Hvordan beregnes sælger- og køberandelen?
Tinglysningssystemet bruger to forskellige brøker. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af sælgerens egen nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen viser derimod, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved netop denne anmeldelse. Tinglysningsrettens andelsvejledning understreger også, at en andel, som køberen allerede ejer, ikke skal medregnes i køberandelen.
Forenklet illustrativt eksempel: A og B ejer først halvdelen hver. De vil ændre fordelingen, så A ejer 2/5 og B ejer 3/5. A overdrager derfor 1/10 af hele ejendommen til B. Sælgerandelen er 1/5, fordi den overdragne 1/10 udgør en femtedel af A’s nuværende 1/2. Køberandelen er 1/10, fordi B erhverver netop denne del af hele ejendommen. B’s eksisterende 1/2 skal ikke lægges til den køberandel, der skrives i anmeldelsen.
Er der flere sælgere eller købere, skal beregningen foretages for hver part. Kontrollér både, at den samlede overdragne andel er den samme på sælger- og købersiden, og at de forventede slutandele tilsammen udgør hele ejendommen.
Hvilke oplysninger skal være afklaret først?
Andelsberegningen er kun én del af skødet. Før I opretter dokumentet, skal aftalegrundlaget og de oplysninger, der styrer tinglysningen, være afklaret:
- Hvem er registreret som ejer nu, og med hvilke brøker?
- Hvilke ejerandele skal fremgå efter overdragelsen?
- Hvilken pris eller anden modydelse gælder for den overdragne andel?
- Overtager køberen gæld eller andre betalingsforpligtelser som en del af ejerskiftesummen?
- Er overdragelsen fri handel, familieoverdragelse eller en handel mellem parter med interessefællesskab?
Handelstypen er ikke blot en beskrivelse. Den har betydning for oplysningerne i skødet og for afgiftsgrundlaget. Tinglysningsrettens vejledning placerer blandt andet overdragelser mellem samejere eller samboende under salg med interessesammenfald. Det samlede vederlag skal beskrives korrekt, herunder gæld eller andre ydelser, som køberen overtager. En bredere guide til ændring af skøde kan bruges til at skelne ejerændringen fra navneændring og andre dokumenttyper.
Hvad ændrer skødet ikke ved lån og pant?
Skødet ændrer den registrerede ejendomsret. Det ændrer ikke automatisk, hvem der personligt hæfter for bank- eller realkreditlån, eller hvordan et eksisterende pant skal håndteres. Hvis en medejer skal indtræde i eller udtræde af gælden, skal låneforholdet derfor afklares som et særskilt spor.
Tinglysningsloven har en snæver særregel for visse overtagelser af pantegæld, når alle lovens betingelser er opfyldt. I andre tilfælde får en gældsovertagelse først virkning over for långiveren gennem en aftale med denne. Bankens konkrete kreditbeslutning er adskilt fra spørgsmålet om, hvilke ejerandele I kan aftale indbyrdes.
Kontrollér også, om ejerpantebreve eller andre hæftelser kræver en særskilt påtegning, et debitorskifte eller en anden håndtering. En ejer kan ellers stå korrekt i adkomsten, mens låne- eller pantsporet stadig viser en anden rollefordeling.
Hvad koster det at ændre ejerandelene?
Efter hovedreglen er tinglysningsafgiften ved ejerskifte af fast ejendom eller en andel 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Ved overdragelse af en ideel andel er det den konkrete overdragelse, der skal beskrives og afgiftsberegnes.
Et andet beregningsgrundlag kan gælde, når handlen ikke sker som almindelig fri handel. Ejendomstype, relationen mellem parterne, den registrerede ejendomsværdi og den konkrete modydelse kan derfor ændre slutbeløbet. Brug den korrekte handelstype og de aktuelle oplysninger i stedet for at gange en vilkårlig procentdel med hele ejendommens værdi. Den nærmere afgrænsning af tinglysningsafgift ved ændring af skøde er et særskilt beregningsspor.
Udgifter til låneændringer, vurdering eller dokumentudarbejdelse er ikke en del af selve den lovbestemte tinglysningsafgift. De afhænger af de aftaler og tredjeparter, som indgår i jeres konkrete forløb.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I ændringen?
- Hent de aktuelle adkomstoplysninger i Tingbogen, og skriv de nuværende ejerandele ned.
- Fastlæg de ønskede slutandele, og beregn den andel af hele ejendommen, der skal flyttes.
- Beregn sælgerandel og køberandel efter hver sin reference, og kontrollér brøkerne samlet.
- Afklar ejerskiftesum, handelstype, lån, pant og eventuelle nødvendige tredjepartsaftaler.
- Opret det relevante skøde, få de nødvendige parter til at underskrive, og anmeld dokumentet til tinglysning.
- Læs tinglysningssvaret, og kontrollér de opsummerede ejerandele i Tingbogen. En frist eller retsanmærkning skal håndteres, før resultatet kan betragtes som afsluttet.
Efterkontrollen skal omfatte mere end navnene på ejerne. Sammenhold de nye brøker med jeres aftale, og kontrollér særskilt, at de aftalte ændringer i lån eller pant faktisk er gennemført. Så opdager I, hvis adkomstsporet er færdigt, mens et andet nødvendigt spor stadig mangler.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle dokumentvejledninger.
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation
- Tinglysningsrettens vejledning om skøder
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: