Ejerandele på skødet: Hvordan ændrer I fordelingen?

Af Skøde Centret

Ejerandele på skødet viser, hvor stor en del af ejendommen hver ejer har tinglyst adkomst til. Fordelingen ændres normalt ved et nyt skøde, fordi en ideel andel af ejendommen overdrages fra den ene ejer til den anden.

Hvad betyder ejerandelen på skødet?

Ejerandelen på skødet er den tinglyste fordeling af ejendomsretten. Står du med 50 procent af ejendommen, ejer du en ideel halvdel af hele ejendommen, ikke bestemte rum, et bestemt areal eller en bestemt del af grunden.

Det tinglyste ejerforhold har betydning for, hvem der offentligt fremgår som ejer i Tingbogen. Efter Tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Derfor er skødet det centrale dokument, når ejerfordelingen skal kunne ses og respekteres udadtil.

Ejerandelen er ikke det samme som jeres interne betaling af udgifter. To ejere kan godt eje 50/50, selv om den ene betaler mere til lånet, vedligeholdelsen eller udbetalingen. Omvendt kan en skæv ejerandel på skødet godt kombineres med en intern aftale om, hvordan de løbende udgifter fordeles mellem jer.

Hvornår kræver en ændring et nyt skøde?

En ændring kræver som udgangspunkt et nyt skøde, når den tinglyste ejerfordeling skal ændres. Det gælder både, når en ny person skal ind som medejer, når en eksisterende medejer skal have en større eller mindre andel, og når en ejer skal ud af skødet.

Tinglysningslovens § 6 definerer et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Når I ændrer ejerandele, overdrager I netop en del af ejendomsretten. Derfor er det ikke nok at skrive en privat aftale, hvis Tingbogen også skal vise den nye fordeling.

En intern aftale kan stadig have betydning mellem jer. Den kan forklare, hvordan I har betalt, hvordan udgifter skal deles, eller hvad der skal ske, hvis I senere sælger eller går fra hinanden. Men den ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Den offentlige ejerregistrering ændres først, når det nye skøde er tinglyst.

Hvilke ejerandele kan I vælge?

I kan vælge lige ejerandele eller skæve ejerandele, hvis fordelingen afspejler den aftale og det økonomiske grundlag, der ligger bag overdragelsen. Mange fælleskøb ender med 50/50, men der kan være saglige grunde til en anden fordeling, for eksempel forskellig udbetaling, forskellig overtagelse af gæld eller et ønske om at overdrage en mindre andel ad gangen.

Fordelingen skal beskrives klart i skødet. Det kan for eksempel være 1/2 til hver, 70/30 eller en anden præcis brøk- eller procentfordeling. Jo mere skæv fordelingen er, desto større behov er der for at kunne forklare, hvad der faktisk overdrages, hvad der betales, og hvilke økonomiske forudsætninger parterne har lagt til grund.

Hvis I endnu ikke har købt boligen, bør spørgsmålet om hvem der skal stå på skødet, afklares før købsaftalen og finansieringen falder endeligt på plads. Hvis boligen allerede er tinglyst, bliver opgaven i stedet en egentlig ændring af skøde.

Hvad ændrer skødet ikke ved lån og betaling?

Et nyt skøde ændrer ejendomsretten, men det frigør ikke automatisk nogen fra et eksisterende lån. Hvis du står på lånet, kan du stadig hæfte over for banken eller realkreditinstituttet, selv om din ejerandel bliver mindre eller helt overdrages til en anden.

Det modsatte kan også ske. Du kan få en større ejerandel på skødet, uden at långiver automatisk accepterer, at du overtager mere af gælden. Bankens og realkreditinstituttets accept er et særskilt finansieringsspor, som skal holdes adskilt fra tinglysningen.

Derfor bør I skelne mellem tre forhold, når ejerandelen ændres:

• Den tinglyste ejerandel, som viser adkomsten til ejendommen.
• Den faktiske lånehæftelse, som følger af lånedokumenter og långivers accept.
• Den interne aftale mellem ejerne om betaling, udgifter, vedligeholdelse og et senere salg.

Den adskillelse er artiklens vigtigste kontrolpunkt. Hvis kun skødet ændres, men lån og intern aftale ikke følger med, kan Tingbogen se rigtig ud, mens økonomien mellem jer stadig er uklar.

Hvordan finder I den andel, der skal overdrages?

Når en ejerandel ændres, skal I først finde forskellen mellem den nuværende og den ønskede fordeling. Det er forskellen, der overdrages, ikke nødvendigvis den nye ejers fulde andel.

Forenklet illustrativt eksempel: I ejer en bolig 50/50. Den ene ejer skal fremover eje 70 procent, og den anden skal eje 30 procent. Den ejer, der går fra 50 til 70 procent, får overdraget 20 procentpoint af ejendommen fra den anden. Skødet skal derfor bygge på en overdragelse af 20 procent af ejendommen.

Hvis én person i stedet skal ind som ny medejer med 25 procent, overdrages 25 procent af ejendommen fra den nuværende ejer eller fra de nuværende ejere. Kommer andelen fra to eksisterende ejere, skal I kunne vise, hvor meget hver af dem overdrager.

Ved skæve ejerandele bør I også tage stilling til, om ejerandelen skal følge den økonomiske indbetaling, den fremtidige lånehæftelse eller en anden aftalt begrundelse. Skødet viser kun resultatet. Dokumentationen bag resultatet skal I have på plads, før skødet anmeldes.

Hvilke oplysninger skal være på plads før skødet?

Et skøde om ændrede ejerandele kræver præcise oplysninger om ejendommen, ejerne og selve overdragelsen. Hvis oplysningerne er uklare, kan tinglysningen blive forsinket, eller skødet kan få en tinglysningsmæssig anmærkning.

I bør som minimum afklare:

• Ejendommens adresse og matrikeloplysninger.
• De nuværende tinglyste ejerandele.
• Den nye ejerfordeling efter ændringen.
• Hvilken andel der overdrages, og fra hvem til hvem.
• Om der betales en købesum, overtages gæld eller sker anden økonomisk udligning.
• Om långiver skal godkende en ændring af lån eller hæftelse.
• Om der findes pant, servitutter eller andre tinglyste forhold, der skal tages højde for.
• Om der skal bruges fuldmagt, hvis en part ikke selv underskriver digitalt.

Hvis ændringen sker i forbindelse med separation, samlivsophør, gave, familieoverdragelse eller bodeling, skal aftalegrundlaget passe til situationen. Brug ikke et skøde som erstatning for de aftaler, der afgør betaling, overtagelsesdag, hæftelse eller intern opgørelse mellem jer.

Hvordan foregår ændringen trin for trin?

Selve ændringen bør følge en fast rækkefølge, så skødet ikke tinglyses på et økonomisk eller praktisk grundlag, der bagefter viser sig ikke at holde. Rækkefølgen er især relevant, hvis der er lån i ejendommen, eller hvis den ene ejer skal frigøres helt.

1. Kontrollér de nuværende ejerandele i Tingbogen.
2. Aftal den nye ejerfordeling og beregn den andel, der faktisk skal overdrages.
3. Afklar købesum, overtagelse af gæld og andre økonomiske vilkår.
4. Indhent bankens eller realkreditinstituttets accept, hvis lånet eller hæftelsen skal ændres.
5. Udarbejd skødet med korrekt ejendom, parter, ejerandele, overdraget andel og vederlag.
6. Underskriv digitalt, eller sørg for gyldig fuldmagt, hvis en part ikke selv kan underskrive.
7. Anmeld skødet til tinglysning og betal den relevante tinglysningsafgift.
8. Kontrollér efter tinglysningen, at Tingbogen viser den nye fordeling korrekt.

Efter Tinglysningsloven sker tinglysning i Tingbogen, og dokumenter til tinglysning er digitale dokumenter med digital signatur. Det betyder i praksis, at parterne skal kunne gennemføre den digitale proces eller have en løsning med fuldmagt, hvis en anden skal handle på deres vegne.

Hvad koster det at ændre ejerandele?

Omkostningerne afhænger af, om der sker et tinglyst ejerskifte af en andel, om lån skal ændres, og om der skal udarbejdes andre aftaler samtidig. Den offentlige tinglysningsafgift er det punkt, der kan beregnes ud fra faste regler, når afgiftsgrundlaget er kendt.

Efter Tinglysningsafgiftslovens § 4 udgør afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den procentdel, der beregnes, rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100, før grundbeløbet lægges til. De aktuelle satser fremgår også af den officielle satsoversigt.

Hvis ændringen ikke sker i almindelig fri handel, kan afgiftsgrundlaget afhænge af særlige værdiansættelsesregler. Det kan for eksempel være relevant ved familieoverdragelse, gaveelementer eller overdragelse uden en almindelig købesum. I sådanne situationer bør afgiftsgrundlaget afklares, før skødet anmeldes.

Ud over tinglysningsafgiften kan der være andre omkostningstyper. Banken kan have omkostninger ved låneændring, vurdering eller kreditbehandling. Der kan også være udgifter til dokumenter, aftalegrundlag eller interne opgørelser. De poster følger ikke automatisk af tinglysningsafgiften og kan ikke beregnes sikkert uden den konkrete sag.

Hvordan kan afgiftsberegningen se ud?

Et regneeksempel kan gøre forskellen mellem ejerandel og afgiftsgrundlag mere tydelig. Eksemplet nedenfor er forenklet og bygger kun på den offentlige skødeafgift. Det medtager ikke bankomkostninger, låneændringer eller andre dokumentudgifter.

Eksempel med fiktive tal: To ejere ejer 50/50. Den ene skal fremover eje 70 procent. Der overdrages derfor 20 procent af ejendommen. Hvis parterne aftaler, at den overdragede andel har et vederlag på 500.000 kr., beregnes den variable afgift som 0,6 procent af 500.000 kr.

• Vederlag for den overdragede andel: 500.000 kr.
• Variabel afgift: 500.000 kr. x 0,6 procent = 3.000 kr.
• Oprunding: 3.000 kr. er allerede deleligt med 100.
• Fast afgift: 1.850 kr.
• Samlet offentlig skødeafgift i eksemplet: 4.850 kr.

Hvis den beregnede variable afgift for eksempel ender på 2.431 kr., rundes den op til 2.500 kr., før den faste afgift lægges til. Det er derfor ikke nok kun at gange med 0,6 procent; oprundingen kan ændre det endelige beløb.

Ved skæve ejerandele skal I også kontrollere, om afgiftsgrundlaget er det aftalte vederlag, en forholdsmæssig ejendomsværdi eller en anden værdi efter reglerne. Den vurdering afhænger af overdragelsestypen og bør ikke gættes.

Hvad skal ægtefæller afklare før ejerandelen ændres?

Ægtefæller skal skelne mellem tinglyst ejerskab, formuedeling og eventuelt særeje. At begge ægtefæller står på skødet, betyder ikke i sig selv, at alt andet i ægteskabet er delt på samme måde. Og at kun den ene står på skødet, betyder ikke altid, at boligens økonomiske betydning ved separation eller død kan vurderes ud fra skødet alene.

Hvis familiens helårsbolig indgår i ligedelingen, kræver reglerne om ægtefællers økonomiske forhold som udgangspunkt samtykke fra den anden ægtefælle ved overdragelse, pantsætning, udlejning eller bortforpagtning. Det gælder også, selv om det kun er den ene ægtefælle, der står som tinglyst ejer.

En ændring af ejerandele mellem ægtefæller kan derfor rejse flere spørgsmål på én gang:

• Skal den ene ægtefælle ind som medejer, eller skal ejerandelene blot ændres?
• Skal der betales en købesum, eller sker ændringen som led i en anden aftale?
• Skal lånet ændres, og har långiver accepteret det?
• Er boligen delingsformue, særeje eller omfattet af en ægtepagt?
• Er ændringen en del af en bodeling, separation eller skilsmisse?

Hvis formålet er at få en ægtefælle ind som medejer, er det nærliggende også at se på den særskilte proces for, hvordan ægtefællen kommer med på skødet. Den tinglyste ejerandel bør passe sammen med både finansieringen og det familieretlige aftalegrundlag.

Hvad skal ugifte medejere afklare?

Ugifte medejere har ikke samme formuedelingssystem som ægtefæller. Hvis I ejer bolig sammen uden at være gift, bliver skødet derfor et meget synligt udgangspunkt for, hvem der ejer hvad. Det gør ejerandelen på skødet særlig vigtig.

En skæv ejerandel kan give god mening, hvis I har indskudt forskellige beløb eller ønsker at fordele ejerskabet efter den faktiske finansiering. Men skødet bør ikke stå alene. En samejeaftale kan afklare, hvordan I fordeler udgifter, hvordan en ejer kan købe den anden ud, hvordan boligen skal vurderes, og hvad der skal ske, hvis I ikke længere vil eje sammen.

Hvis en af jer skal købe den anden helt eller delvist ud efter et brud, skal processen hænge sammen med både skøde, betaling og lån. Et skøde ved samlivsophør løser ejerregistreringen, men långiver skal stadig acceptere, hvis en fælles lånehæftelse skal ændres.

Det er især værd at afklare, om ejerandelen skal følge den oprindelige udbetaling eller den aktuelle friværdi. De to metoder kan give forskellige økonomiske resultater. Skødet viser ikke, hvilken model I har valgt; den bør fremgå af jeres aftalegrundlag.

Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke tinglysningen?

En ændring af ejerandele kan gå i stå, hvis skødet ikke passer til det juridiske eller økonomiske grundlag. Nogle stop handler om myndighedsprocessen, andre om jeres aftaler eller tredjeparters godkendelse.

Forhold, der kan stoppe eller forsinke processen, er blandt andet:

• Uklart vederlag eller manglende oplysning om, hvilken andel der overdrages.
• Uenighed om ejendommens værdi eller beregningsgrundlaget for den overdragede andel.
• Manglende digital underskrift eller manglende gyldig fuldmagt.
• Bank eller realkreditinstitut har ikke accepteret en ønsket ændring af lån eller hæftelse.
• Skødet beskriver en ejerfordeling, som ikke stemmer med parternes aftale.
• Afgiftsgrundlaget er ikke afklaret ved en overdragelse uden almindelig fri handel.
• Eksisterende pant eller andre tinglyste rettigheder kræver praktisk afklaring, før ændringen kan gennemføres sikkert.

Bankens accept er ikke en lovregel om skødet. Det er et tredjepartskrav i finansieringen. Tinglysningen kan registrere ejerændringen, men banken bestemmer selv, om den vil ændre debitorer, frigive en tidligere ejer eller godkende en ny lånestruktur.

Ejerandel, samejeaftale og senere salg bør også tænkes sammen. Ejerandelen på skødet får praktisk betydning, når boligen senere sælges, eller når en medejer skal købes ud. Hvis I ejer 70/30, er det som udgangspunkt den tinglyste fordeling, der viser, hvem der ejer hvilken andel af salgsprovenuet, medmindre jeres interne aftale giver et andet krav mellem jer.

En samejeaftale kan derfor være lige så vigtig som skødet, når ejerandelene ikke er lige. Skødet registrerer ejerskabet. Samejeaftalen kan forklare, hvordan I har tænkt jer at håndtere indskud, forbedringer, udgifter, forkøbsret, vurdering og salg.

Forenklet illustrativt eksempel: Du ejer 60 procent, og din medejer ejer 40 procent. Du har også betalt en større del af en renovering. Hvis jeres aftale ikke siger, om renoveringen giver dig et ekstra krav ved salg, kan den tinglyste ejerandel og jeres faktiske betaling pege i hver sin retning. Skødet løser ikke den interne afregning alene.

Det er derfor bedst at vælge ejerandelen sammen med de interne aftaler, ikke bagefter. Hvis ejerandelen allerede er ændret, bør I stadig gennemgå, om aftalegrundlaget passer til den nye fordeling.

Hvordan kontrollerer I resultatet bagefter?

Når skødet er tinglyst, bør I kontrollere resultatet i Tingbogen. Kontrollen skal vise, at de rigtige personer står som ejere, og at ejerandelene svarer til den fordeling, I aftalte.

Kontrollér også, om lånedokumenter, bankaftaler og interne aftaler er fulgt med. Hvis skødet viser 70/30, men lånet stadig hæfter på en anden måde, skal I vide det, før der opstår uenighed eller et senere salg skal gennemføres.

Efterkontrollen bør omfatte:

• Tingbogen viser den nye ejerfordeling korrekt.
• Alle parter har fået kopi af det tinglyste skøde.
• Eventuelle bank- eller realkreditaftaler er afsluttet som forudsat.
• Den interne aftale mellem medejere er opdateret, hvis den nye ejerandel ændrer økonomien mellem jer.
• Tinglysningsafgiften er betalt og stemmer med den beregning, der blev lagt til grund.

Hvis kontrollen viser en fejl i ejerandel, vederlag eller parter, skal fejlen afklares hurtigt. En fejl i skødet kan få betydning for både ejerregistrering, finansiering og senere salg.

Ejerandelen er ikke altid det første, I bør løse. Hvis problemet egentlig handler om, hvem der hæfter for lånet, hvem der skal have friværdien, eller hvordan et samlivsophør skal afsluttes, kan et nyt skøde være nødvendigt, men ikke tilstrækkeligt.

Spørgsmålet om ejerandele bør komme efter en afklaring af formålet. Skal en medejer ind for at eje boligen reelt? Skal en ejer købes ud? Skal en skæv indbetaling dokumenteres? Skal en ægtefælles rettigheder og økonomi afspejles bedre? Eller skal skødet bare bringes i overensstemmelse med en aftale, I allerede har indgået?

Hvis hovedspørgsmålet er afgiften, kan det være mere præcist at begynde med tinglysningsafgift ved ændring af skøde. Hvis hovedspørgsmålet er, hvem der skal eje boligen fremover, bør ejerandel, finansiering, aftalegrundlag og efterkontrol behandles samlet.

Fagligt grundlag og kilder

Guiden bygger på de officielle regler og myndighedskilder, der regulerer skøde, tinglysning, ejerregistrering og skødeafgift.

• Retsinformation: Tinglysningsloven, herunder reglerne om tinglysningens retsvirkning, skøder, Tingbogen og digitale dokumenter.
• Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold, herunder reglerne om familiens helårsbolig, delingsformue og særeje.
• Officiel satsoversigt for tinglysningsafgift, herunder skødeafgift og panteafgift for 2026.
• Tinglysning.dk og Tinglysningsrettens procesgrundlag for digital tinglysning og kontrol i Tingbogen.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald