En afdragsordning ved familieoverdragelse kan lade barnet betale en del af boligens pris over tid, men ordningen skal være en reel og præcis betalingsforpligtelse. I skal aftale hovedstol, rater, forfald, renter, misligholdelse, ændringer og eventuel sikkerhed, og vilkårene skal stemme med overdragelsesaftalen og skødets samlede ejerskiftesum.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En afdragsordning ved familieoverdragelse skal fastlægge en reel gæld og en præcis betalingsplan, som stemmer med overdragelsesaftalen og skødets samlede ejerskiftesum. Skøde, gældsbrev, betaling og eventuel pantsikkerhed har hver sin funktion.
- Beløb: Angiv hovedstol, hver rate og alle forfaldsdatoer.
- Renter: Skeln mellem aftalt rente og rente ved forsinket betaling.
- Misligholdelse: Beskriv varsel, førtidsforfald og eventuelt fuldbyrdelsesgrundlag.
- Dokumentation: Gem betalinger, ændringsaftaler og fælles saldoafstemninger.
- Sikkerhed: Et gældsbrev giver ikke automatisk pant i boligen.
Hvad er det, barnet betaler af på?
Start med at fastlægge, hvilken del af betalingen der udskydes. En familieoverdragelse kan være sammensat af kontant betaling, overtaget gæld og et lån fra forældrene. Afdragsordningen regulerer kun det beløb, som barnet faktisk skylder forældrene. Skødet registrerer ejerændringen, mens gældsbrevet dokumenterer det særskilte pengekrav.
Den samlede pris må ikke forveksles med den første indbetaling. Tinglysningsrettens vejledning om skøder angiver, at skødets købesum skal være den samlede ejerskiftesum, herunder betalingsforpligtelser, som køberen påtager sig. Derfor skal overdragelsesaftalen, skødet og afdragsordningen beskrive de samme økonomiske bestanddele uden dobbeltregning eller huller.
Forenklet illustrativt eksempel: Boligens aftalte pris er 1.800.000 kr. Barnet betaler 300.000 kr. ved overdragelsen, overtager gæld med en kontantomregnet værdi på 1.000.000 kr. og udsteder et gældsbrev til forældrene på 500.000 kr. Ejerskiftesummen er fortsat 1.800.000 kr. De efterfølgende afdrag reducerer kun gælden på 500.000 kr. og ændrer ikke i sig selv den aftalte pris eller ejerandelen.
Hvilke vilkår skal betalingsplanen fastlægge?
En betalingsplan skal kunne læses uden mundtlige forklaringer. Det gælder også, når parterne har et nært og tillidsfuldt forhold. Et skriftligt gældsbrev bør identificere långiver og skyldner, den oprindelige hovedstol og datoen, hvor gælden opstår. Planen bør derefter fastlægge:
- beløbet for hver rate samt første og sidste forfaldsdag
- om betaling sker månedligt, kvartalsvist eller efter andre faste datoer
- om lånet er rentefrit eller forrentes, og hvordan en betaling fordeles mellem rente og hovedstol
- konto, betalingsreference og den dokumentation, som begge parter skal gemme
- om barnet kan betale ekstra eller indfri før tid, og hvordan restgælden da opgøres
- hvad der skal ske ved salg, omlægning af finansieringen eller en aftalt ændring af betalingsplanen
Faste afdrag er noget andet end afdragsfri betaling ved familieoverdragelse. Ved en afdragsordning falder hovedstolen efter planen. Ved afdragsfrihed består hovedstolen, indtil den betales, kræves indfriet eller ændres ved en ny gyldig aftale. I begge tilfælde skal der være tale om et reelt familielån med en faktisk tilbagebetalingspligt.
Hvad sker der, hvis en rate udebliver?
Betalingsplanen bør skelne mellem almindelig rente og rente efter en forsinkelse. Almindelig rente for tiden før forfald følger det, I gyldigt har aftalt. Er en rate ikke betalt på en på forhånd fastsat dato, følger udgangspunktet om rente fra forfaldsdagen af rentelovens § 3. Den konkrete beregning afhænger af aftalen og den aktuelle lovbestemte rente.
I bør også aftale, om én manglende rate kun gør den pågældende rate forfalden, eller om forældrene efter et påkrav kan kræve hele restgælden betalt. Angiv et eventuelt varsel, en frist til at rette forsinkelsen og den handling, der udløser førtidsforfald. Uden en klar bestemmelse kan parterne være uenige om, hvor meget der kan kræves betalt efter en enkelt forsinkelse.
Et gældsbrev giver ikke automatisk adgang til direkte tvangsfuldbyrdelse. Efter retsplejelovens § 478 kræver den mulighed, at dokumentet udtrykkeligt bestemmer, at det kan bruges som fuldbyrdelsesgrundlag. Klausulen afgør ikke, om forældrene har pant i boligen, og den fjerner heller ikke barnets mulighed for at gøre relevante indsigelser gældende.
Hvordan følger I restgælden gennem årene?
Gem hver betaling med dato, beløb og en entydig henvisning til gældsbrevet. En løbende saldo bør vise den oprindelige hovedstol, betalte afdrag, eventuelle renter og den aktuelle restgæld. Hvis I ændrer rater, forfaldsdage eller renter, bør ændringen dateres og underskrives som et tillæg, så den oprindelige aftale og den nye plan kan læses sammen.
Forældelse gør dokumentationen særlig relevant. Når hovedkravet er dokumenteret ved et gældsbrev, er forældelsesfristen som udgangspunkt 10 år efter forældelseslovens §§ 2 og 5, regnet fra det tidspunkt, hvor kravet kunne kræves betalt. Senere forfaldne renter og gebyrer følger den kortere almindelige frist. En skyldners udtrykkelige eller handlemæssige erkendelse kan afbryde forældelsen, men virkningen afhænger af, hvilken gæld handlingen faktisk anerkender.
En saldoopgørelse, som forældrene alene har skrevet, er derfor ikke i sig selv barnets erkendelse af restgælden. Ønsker I en fælles saldoafstemning, skal det fremgå, hvilket gældsbrev, hvilken dato og hvilket beløb barnet godkender. Betalinger, ændringsaftaler og saldoerkendelser har forskellige funktioner og bør ikke blandes sammen.
Giver gældsbrevet sikkerhed i boligen?
Nej. Gældsbrevet dokumenterer det personlige betalingskrav, men skaber ikke i sig selv pant i ejendommen. Ønsker forældrene sikkerhed, kræver det et særskilt pantedokument og den nødvendige tinglysning. Eksisterende hæftelser, ejerforhold og den ønskede prioritet skal afklares, før I vælger pant for familielånet.
Pant kan medføre offentlig tinglysningsafgift og udgifter til dokumentarbejde. Sikkerhedens reelle værdi afhænger samtidig af ejendommens værdi og de rettigheder, der står foran i Tingbogen. Afdrag på familielånet reducerer fordringen mellem parterne, men ændrer ikke automatisk et tinglyst pantebeløb. En senere nedskrivning, frigivelse eller aflysning af sikkerheden er et særskilt dokument- og tinglysningsspor.
Hvilken betalingsmodel passer til aftalen?
Faste rater giver begge parter kendte betalingsdatoer og en løbende nedbringelse af gælden. En afdragsfri model giver barnet en anden likviditet, men efterlader en større restgæld. Ekstern finansiering kan betale forældrene tidligere, men følger kreditgiverens vilkår, omkostninger og konkrete kreditvurdering. Ingen af modellerne ændrer i sig selv den ejerandel, som skødet registrerer.
Vælg først model, når I har afstemt barnets betalingsevne, forældrenes behov for løbende betaling, risikoen ved forsinkelse og behovet for sikkerhed. Kontroller derefter, at pris, gældsbrev, betalingsplan, bankfinansiering og skøde beskriver samme overdragelse. Hvis ét dokument viser en anden hovedstol eller en anden betalingsforpligtelse, bør forskellen afklares før underskrift og tinglysning.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om betaling, forældelse, fuldbyrdelse og tinglysning samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Tinglysningsretten om skøder og samlet ejerskiftesum samt vejledningen om nypantsætning.
- Renteloven om rente før og efter forfald.
- Forældelsesloven om frister og afbrydelse.
- Retsplejeloven om fuldbyrdelsesgrundlag og tinglysningsloven om beskyttelse af rettigheder over fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
