Ja, du kan modtage arveforskud som led i overtagelsen af dine forældres hus. Det kræver, at du får en økonomisk værdi, og at det er aftalt, at værdien skal trækkes fra din senere arv. Aftalen om forskuddet skal hænge sammen med overdragelsen, skødet og finansieringen. Betegnelsen arveforskud afklarer ikke i sig selv ejerskabet eller hæftelsen for lånene.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Arveforskud kan indgå i overtagelsen af dine forældres hus, hvis en økonomisk ydelse efter aftale skal fradrages i din senere arv. Ejerændringen og gælden skal afklares særskilt.
- Dokumentér giver, modtager, ydelse, modtagelsesværdi og aftalen om senere afkortning.
- Et forskud sikrer ikke automatisk ligestilling mellem søskende. Tilbagebetaling af et overskud kræver en særlig forpligtelse.
- Afstem overdragelsesaftale, skøde og finansiering, og kontrollér både tinglysningen og håndteringen af lånene.
- Uskiftet bo og forskud fra forældrenes delingsformue kræver særskilt afklaring.
- Budgettér med tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til lån, vurdering og dokumenter.
Hvilken del af husovertagelsen er arveforskud?
Et arveforskud kan bestå i, at dine forældre overdrager huset helt eller delvist uden betaling, eller at du modtager penge til købet. Det er den økonomiske ydelse med den aftalte senere afkortning i arv, der er forskuddet. En forventning om at arve huset engang giver dig ikke ret til at overtage det nu.
Efter arvelovens § 43 skal det anses for aftalt, at ydelsen senere fradrages i arven. En gave fra forældre er derfor ikke automatisk et arveforskud. Forskellen mellem arveforskud og gave handler her om den senere fordeling af arven.
Skeln også mellem forskud og lån. Hvis du fortsat skylder dine forældre en del af betalingen, er der et gældsforhold. Et gældsbrev beskriver den gæld; en aftale om arveforskud beskriver, hvad der skal fradrages i senere arv. Det samme beløb bør ikke stå som både en bestående gæld og en allerede givet ydelse.
Hvad bør I skrive i aftalen om forskuddet?
Beskriv forskuddet skriftligt, så du og familien kan dokumentere aftalen, når arven senere skal fordeles. Det er et råd om at sikre beviset for aftalen; arvelovens definition kræver ikke et dokument med en bestemt overskrift. Notér mindst:
- Hvem der giver forskuddet, og hvem der modtager det.
- Om ydelsen er penge, hele huset eller en værdi, du modtager som led i overdragelsen.
- Hvornår ydelsen modtages, hvilken værdi den har, og hvad værdiansættelsen bygger på.
- At ydelsen skal fradrages i din arv, og efter hvem afkortningen skal ske.
- Om du påtager dig at tilbagebetale et overskydende beløb, hvis forskuddet bliver større end din arvelod.
Udgangspunktet efter arvelovens § 46 er værdien ved modtagelsen. Der kan fraviges under særlige omstændigheder. En senere stigning i husets pris betyder derfor ikke i sig selv, at arveforskuddet automatisk vokser tilsvarende. Gem grundlaget for den værdi, I anvender, sammen med aftalen og dokumenterne om husovertagelsen.
Beskriv ejerandelen og forskuddet hver for sig. Overtager du hele huset og betaler en del af værdien, er det ikke automatisk hele husets værdi, der skal afkortes i din arv. Omvendt fortæller forskuddets størrelse ikke alene, hvor stor en ejerandel du får.
Sikrer arveforskuddet en lige fordeling mellem søskende?
Du kan ikke regne med, at et arveforskud alene sikrer en bestemt økonomisk ligestilling mellem søskende. Er forskuddet større end den arv, du skal have, skal du kun betale det overskydende tilbage til boet, hvis du særligt har forpligtet dig til det. Den aftale bør derfor afklares, mens alle kender forudsætningerne.
Et fiktivt eksempel: En datter modtager en del af værdien af moderens hus som arveforskud. Familien regner med, at sønnen senere får tilsvarende mere fra dødsboet. Hvis moderen efterlader sig meget lidt, kan der mangle midler til den udligning, familien forestillede sig. Datterens pligt til at betale et overskydende forskud tilbage følger ikke alene af betegnelsen arveforskud. Har hun særskilt påtaget sig den pligt, kan resultatet blive et andet.
Dør modtageren før den, der har givet forskuddet, forsvinder afkortningen heller ikke nødvendigvis. Forskuddet fradrages i den arv, der tilkommer modtagerens børn eller andre efterkommere. Aftalen kan dermed få betydning for en anden generation end den, der overtager huset.
Hvordan hænger skødet og gælden sammen?
Ved husovertagelsen dokumenterer skødet ejerændringen. Tinglysning beskytter din ret over for konkurrerende aftaler om ejendommen og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler. En aftale om arveforskud kan ikke stå alene som dokumentation for et gennemført og tinglyst ejerskifte.
I skødet er kontantbetalingen ikke nødvendigvis hele ejerskiftesummen. Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver, at blandt andet overtaget pantegæld og arv eller gave skal medregnes. Afstem derfor overdragelsesaftalen og skødet med en opgørelse, der viser betaling, gæld og forskud særskilt.
Dine forældres frigørelse fra pantegæld er et særskilt spørgsmål. Efter tinglysningslovens § 39 indtræder du i gælden og frigør overdrageren, hvis du efter aftale overtager gælden, pantebrevet ikke giver adgang til at kræve den indfriet ved ejerskifte, og din ejendomsret bliver tinglyst ubetinget. Långiveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil långiveren har fået meddelelse om overtagelsen og fornødent bevis for tinglysningen.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for långiveren ved en aftale med dig. Afklar derfor lånene og dokumentationen for frigørelse særskilt. Et nyt navn på skødet er ikke alene svar på, om dine forældre stadig hæfter.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvad ændrer to forældre eller uskiftet bo?
Hvis begge forældre er involveret, bør du få afklaret, hvilken formue forskuddet kommer fra, og efter hvem det skal fradrages. For forskud til fælles børn fra blandt andet delingsformue gælder særlige regler: Når boet efter den førstafdøde skiftes, mens den anden forælder lever, sker fradraget som udgangspunkt så vidt muligt i arven efter førstafdøde. En rest fradrages senere efter længstlevende. Reglerne kan påvirkes af, hvad der er aftalt, og af formuearten. Skiftes et uskiftet bo først efter længstlevendes død, fradrages forskud til fællesbørn forholdsmæssigt i arven efter begge forældre.
Sidder en forælder i uskiftet bo, kræver et større forskud en særskilt vurdering af boets formue. Gaver og begunstigelser, der står i misforhold til formuen, kan udgøre misbrug. En livsarving efter førstafdøde kan kræve skifte, hvis misbruget væsentligt har formindsket boet eller skabt nærliggende fare for det.
Et arveforskud kan også kræves omstødt, hvis modtageren vidste eller burde vide både, at giveren sad i uskiftet bo, og at dispositionen stod i misforhold til boets formue. Det afhænger også af, om boet skiftes eller skifte er begæret, og om fristerne for at anlægge sagen er overholdt. Efter giverens død kan omstødelse ikke kræves, hvis arveretten kan dækkes ved vederlag fra det beholdne bo.
Er huset en del af et uskiftet bo, er familiens enighed om ordet arveforskud derfor ikke tilstrækkelig afklaring af, om overdragelsen kan gennemføres på de ønskede vilkår.
Hvordan får I aftalerne på plads?
Du kan bruge denne rækkefølge som praktisk overblik over en husovertagelse med arveforskud:
- Afklar ejerforhold, familieforhold og retten til at disponere over huset. Undersøg særskilt, om der er uskiftet bo.
- Fastlæg den overdragne ejerandel, værdien og fordelingen mellem kontant betaling, lån og arveforskud.
- Dokumentér aftalen om afkortning i arv og eventuel tilbagebetaling af et overskydende forskud.
- Afklar finansieringen og håndteringen af eksisterende pantegæld, før overtagelsen bindes til en uafklaret låneforudsætning.
- Udarbejd overdragelsesaftale og skøde med sammenhængende oplysninger. Få skødet underskrevet af de rette parter og anmeldt til tinglysning.
- Kontrollér tinglysningssvaret, eventuelle anmærkninger og den aftalte håndtering af lånene. Gem samtidig dokumentationen for arveforskuddet til det senere arveopgør.
Budgettet bør omfatte tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til lån, vurdering og udarbejdelse af dokumenter. Indhent konkrete beløb for de ydelser, I skal bruge. Arveforskud behandles afgiftsmæssigt efter gavereglerne; det spørgsmål skal holdes adskilt fra aftalen om senere afkortning i arv.
Hvis dine forældre ønsker betaling frem for en ydelse, der skal afkortes i arv, kan en overdragelse med betaling eller et reelt lån være et andet udgangspunkt. Hvis I ønsker en gave uden senere afkortning, skal det tilsvarende afspejles i aftalen. Valget afhænger både af finansieringen nu og af den fordeling, familien ønsker senere.
Fagligt grundlag og kilder
- Arveloven om arveforskud, afkortning og rådighed over uskiftet bo.
- Tinglysningsloven om adkomst og gældsovertagelse samt Tinglysningsrettens skødevejledning om ejerskiftesum.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved ejerskifte.
- Boafgiftsloven og Skattestyrelsens vejledning om arveforskud som gave.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
