Ja, arveforskud kan bruges ved overtagelse af et hus, når modtageren er arving efter giveren, modtager en økonomisk værdi og aftaler med giveren, at værdien senere skal trækkes fra arven. Arveforskuddet er dog kun én del af forløbet. Selve huset skal stadig overdrages ved en særskilt aftale, et skøde og den nødvendige finansiering.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Ja, arveforskud kan indgå ved overtagelse af et hus, når modtageren er arving efter giveren, og det er aftalt, at værdien senere skal trækkes fra arven. Forskuddet ændrer ikke i sig selv ejerskab eller gæld, så overdragelsesaftale, skøde og finansiering skal behandles særskilt.
- Et prisnedslag eller en økonomisk fordel er ikke automatisk arveforskud.
- Aftalen bør identificere giver, modtager, værdi, dato og den senere modregning.
- Modtager, ejerandele og lånehæftelse skal fremgå af de relevante dokumenter.
- Udgangspunktet er, at værdien ved modtagelsen trækkes fra den senere arv.
- Hvis ejeren er død, eller giveren sidder i uskiftet bo, skal du afklare særlige regler før overdragelsen.
Hvornår er værdien et arveforskud?
Et arveforskud er en økonomisk fordel, som en arving modtager, mens giveren lever, med en aftale om senere fradrag i arven. Det følger af arvelovens § 43. Fordelen kan bestå af kontanter, fast ejendom eller en del af værdien i en familieoverdragelse. Det afgørende er ikke navnet på betalingen, men hvem der modtager værdien, og om det er aftalt, at den skal modregnes senere.
Et nedslag i husets pris bliver derfor ikke automatisk til arveforskud. Parterne kan have valgt en gave, et lån, betaling for huset eller en kombination. Hvis du skal kunne se forskellen senere, bør aftalen beskrive, hvilken del der er arveforskud. Det samme skel er centralt, når du vurderer, om en gave ved familieoverdragelse er arveforskud.
Reglerne opstiller ikke et bestemt dokumentformat. En underskrevet aftale giver imidlertid et klarere bevis og bør som minimum identificere:
- giver og modtager
- værdien og datoen for modtagelsen
- at værdien skal fradrages i modtagerens senere arv efter giveren
- hvordan forskuddet hænger sammen med husets købesum
- om modtageren har påtaget sig en særskilt tilbagebetalingspligt
Hvad løser arveforskuddet ikke?
Arveforskuddet fastlægger ikke i sig selv, hvem der bliver ejer, hvad den samlede ejerskiftesum er, eller hvem der hæfter for lånene. Ved en overdragelse af hus til børn skal du derfor holde flere dokument- og beslutningsspor adskilt:
- Overdragelsesaftalen fastlægger blandt andet ejendommen, prisen, overtagelsesdagen og vilkårene mellem parterne.
- Arveforskudsaftalen fastlægger modtageren, værdien og den senere modregning i arv.
- Skødet bruges til at registrere ejerændringen og købernes ejerandele i Tingbogen.
- Et eventuelt familielån eller gældsbrev fastlægger en gæld, ikke et arveforskud.
- Banken eller realkreditinstituttet tager særskilt stilling til finansiering, gældsovertagelse og frigivelse af en nuværende låntager.
Tinglysningsretten kræver, at skødet angiver den samlede ejerskiftesum. Den kan bestå af mere end kontant betaling, for eksempel overtaget pantegæld, et arv- eller gavebeløb og andre betalingsforpligtelser. Beløbene i skødet og de private aftaler skal derfor kunne stemmes af mod hinanden.
Tinglysning beskytter den registrerede ret mod senere modstridende aftaler og kreditorforfølgning, men den ændrer ikke automatisk låneaftalerne. Et arveforskud fritager heller ikke en sælger eller anden låntager fra gælden uden långiverens accept. Der vil normalt også være tinglysningsafgift og kan være udgifter til bank, vurdering og dokumentudarbejdelse. Overdragelsen og arveforskuddet kan desuden have skattemæssige eller afgiftsmæssige følger, som skal afklares særskilt før underskrift.
Hvad sker der ved den senere arv?
Når arven senere skal fordeles, er udgangspunktet efter arvelovens § 46, at arveforskuddets værdi på modtagelsestidspunktet trækkes fra. Under særlige omstændigheder kan der afviges. For dig betyder det, at en efterfølgende stigning eller et fald i husets værdi ikke automatisk ændrer det beløb, der skal modregnes.
Det skel har praktisk betydning, hvis huset udgør en stor del af familiens formue. Et arveforskud sikrer ikke i sig selv, at flere børn ender med samme økonomiske resultat. Den senere arv kan være mindre end forventet, og husets værdi kan udvikle sig anderledes end resten af formuen.
Hvis forskuddet overstiger modtagerens senere arvelod, skal det overskydende som udgangspunkt ikke betales tilbage til boet. Resultatet er anderledes, hvis modtageren særskilt har forpligtet sig til tilbagebetaling. Familien bør derfor ikke lade dette spørgsmål stå åbent, hvis tilbagebetaling er en forudsætning for aftalen.
Hvis to køber huset, hvem får forskuddet?
Arveforskuddet gives til en bestemt arving, mens skødet kan registrere én eller flere købere. Hvis et barn køber huset sammen med en ægtefælle eller samlever, skal du derfor skelne mellem modtageren af forskuddet, de registrerede ejerandele og de personer, der hæfter for lånene. En partner, der ikke er arving efter giveren, bliver ikke modtager af arveforskud i arvelovens betydning alene ved at komme på skødet.
Skødet bør vise de ejerandele, køberne faktisk har aftalt. Arveforskudsaftalen bør samtidig vise, hvem forskuddet er givet til. Lånedokumenterne skal derudover vise, hvem der er debitor. Spørgsmålet om hvem der skal stå på skødet kan derfor ikke besvares ud fra arveforskuddet alene.
Illustrativt eksempel: En forælder vil give sit barn et arveforskud, mens barnet og barnets samlever vil eje huset sammen. Arveforskudsaftalen skal identificere barnet som modtager, og skødet skal angive hver købers ejerandel. Eksemplet siger ikke, hvordan parterne bør fordele ejerskabet; det viser, hvorfor de to dokumenter ikke kan erstatte hinanden.
Hvordan bør aftalerne komme i rækkefølge?
Du mindsker risikoen for modstridende oplysninger ved at afklare beslutningerne, før dokumenterne underskrives:
- Afklar først, om ejeren lever. Hvis ejeren er død, er det et dødsbospor med andre regler om dispositionsret og skøde. Det gælder også, når spørgsmålet i praksis er, hvordan flere arvinger håndterer et hus.
- Fastlæg, om hjælpen består af arveforskud, betaling, et prisnedslag, et lån eller flere elementer. Beskriv hvert element for sig.
- Afklar husets værdi, købesummen, købernes ejerandele og den eksisterende gæld. Få långiverens stillingtagen til finansiering og gældsovertagelse, før handlen gøres ubetinget.
- Udarbejd overdragelsesaftalen og arveforskudsaftalen, så parter, beløb, datoer og betalingsmåde er indbyrdes konsistente.
- Opret skødet med den samlede ejerskiftesum, de rigtige parter og de aftalte ejerandele, og anmeld det til tinglysning.
- Kontrollér efter tinglysningen, at ejerforholdet er registreret som aftalt, og gem dokumentationen for arveforskuddet til den senere arveopgørelse.
Processen bør sættes på pause, hvis værdien ikke kan fastlægges forsvarligt, dokumenterne angiver forskellige modtagere eller beløb, eller finansieringen ikke er afklaret. Hvis giveren sidder i uskiftet bo, kræver et større arveforskud også en særskilt vurdering, fordi arvelovens regler om misbrug af det uskiftede bo efter omstændighederne kan få betydning.
Fagligt grundlag og kilder
- Arveloven på Retsinformation, især reglerne om definition, værdi og senere fradrag af arveforskud.
- Tinglysningsrettens vejledning om skøder, herunder den samlede ejerskiftesum og arv- eller gavebeløb.
- Tinglysningsloven, gældende lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026, om beskyttelse af rettigheder og panthaverens stilling.
- Boafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning 2026-1 som grundlag for den korte afgiftsmæssige afgrænsning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
