Et pantebrev mellem forældre og barn kan give forældrene tinglyst sikkerhed i den bolig, barnet køber. Det er ikke nok, at lånet står i et gældsbrev: Sikkerheden skal knyttes til den rigtige ejendom eller ejerandel og tinglyses med den tilsigtede prioritet. Et registreret pantebrev er samtidig ingen garanti for fuld betaling, hvis andre rettigheder står foran.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et pantebrev kan give forældrene tinglyst sikkerhed i den bolig, barnet køber, men lånet og panteretten er to forskellige spor. Sikkerheden afhænger af den pantsatte ejerandel, den registrerede prioritet og den værdi, der reelt står bag pantet.
- Et gældsbrev dokumenterer gælden, men giver ikke alene tinglyst pant.
- Pant i hele en samejet bolig kræver korrekt tiltrædelse fra de relevante ejere.
- Prioritet og retsanmærkninger skal kontrolleres i tinglysningssvaret og Tingbogen.
- Den almindelige afgift består i 2026 af 1,25 procent af det pantsikrede beløb plus 1.825 kr.
- Restgæld, tinglyst hovedstol og senere aflysning skal dokumenteres hver for sig.
Hvad er forskellen på lån og pant?
Et familielån skaber et personligt krav mellem forældrene som långivere og barnet som låntager. Et gældsbrev kan dokumentere beløb, rente, betaling og forfald, men dokumentet giver ikke i sig selv forældrene en registreret ret i boligen. Den ret opstår gennem et pantebrev, der er knyttet til ejendommen og tinglyst.
Ved et direkte privat pantebrev kan barnet stå som debitor og pantsætter, mens forældrene står som kreditorer. Pantebrevet angiver blandt andet hovedstol, rentevilkår, betalingsvilkår og opsigelsesvilkår. Hvis familien har en særskilt låneaftale, skal dens vilkår stemme med pantebrevet, så de to dokumenter ikke beskriver gælden forskelligt.
Et ejerpantebrev fungerer anderledes. Her er ejeren som udgangspunkt både debitor og kreditor i selve pantebrevet, mens en faktisk långiver kan få sikkerhed gennem tinglyst underpant. Dokumenttyperne har derfor forskellige roller og bør ikke bruges som om de var samme løsning.
Hvilken bolig og ejerandel skal sikre lånet?
Pantebrevet skal pege på den præcise faste ejendom. Før dokumentet oprettes, skal I kontrollere ejendommens identifikation, den tinglyste ejer og den ejerandel, som barnet faktisk kan pantsætte. Familierelationen giver ikke barnet ret til at råde over en anden ejers andel.
Køber barnet boligen sammen med en partner, skal I derfor vælge mellem pant i barnets ideelle ejerandel og pant i hele ejendommen. Skal hele boligen pantsættes, kræver det den nødvendige tiltrædelse fra den anden tinglyste ejer. Begrænses pantet til barnets andel, er det kun denne andel, som står til sikkerhed. De to løsninger kan have forskellig økonomisk værdi for forældrene.
Dokumentgrundlaget bør som minimum afstemme:
- hvilken ejendom eller ejerandel pantet omfatter
- hvem der er debitor, pantsætter og kreditor
- pantebrevets hovedstol og det lån, hovedstolen skal sikre
- rente, betaling, opsigelse og eventuel afdragsfrihed
- hvordan pantebrevet skal forholde sig til andre rettigheder på ejendommen
Hovedstolen i Tingbogen er det registrerede pantsikrede beløb. Den er ikke en løbende saldo, og den viser derfor ikke nødvendigvis den aktuelle restgæld efter barnets betalinger.
Hvor stærk er forældrenes prioritet?
Prioriteten bestemmer pantebrevets placering i forhold til andre rettigheder. Realkreditlån, bankpant, ejerpantebreve, udlæg og visse servitutter kan have betydning for den plads, forældrenes pantebrev får. Et nyt pantebrev kan eksempelvis skulle respektere lån, som finansierer boligkøbet.
Hvis en bank eller et realkreditinstitut skal have en bestemt placering, er det et særskilt finansieringsvilkår, som skal koordineres, før pantebrevet anmeldes. Tinglysningsrettens vejledning viser også, at en fremtidig respekt skal angives i det relevante trin i anmeldelsen; en løs bemærkning i et fritekstfelt skaber ikke den ønskede prioritet.
Læs tinglysningssvaret for eventuelle retsanmærkninger, frister eller afviste dele. Den økonomiske sikkerhed afhænger desuden af boligens værdi, omkostningerne ved en realisation og de krav, der står foran eller sideordnet. Pantebrevets hovedstol kan derfor ikke i sig selv bruges som løfte om, at forældrene vil få hele beløbet tilbage.
Hvordan bliver pantebrevet tinglyst?
Et sikkert forløb begynder med lånet og slutter først, når resultatet er kontrolleret i Tingbogen. Rækkefølgen kan se sådan ud:
- Fastlæg lånebeløb, udbetaling, rente, betaling, forfald og andre vilkår, der skal kunne dokumenteres.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontroller ejerforhold, eksisterende hæftelser, relevante servitutter og dokumenter, der endnu ikke er færdigbehandlet.
- Afstem med andre långivere, hvilken prioritet forældrenes pantebrev kan få, og om pantet skal omfatte hele boligen eller kun barnets ejerandel.
- Opret dokumenttypen Pantebrev Fast Ejendom med de korrekte parter, hovedstol, vilkår og respekter. De parter, hvis rettigheder berøres, skal underskrive eller tiltræde efter anmeldelsens rollefordeling.
- Anmeld dokumentet på tinglysning.dk, læs hele tinglysningssvaret, og kontroller derefter den registrerede hæftelse i Tingbogen.
Tinglysningsrettens vejledning om Pantebrev Fast Ejendom viser de centrale felter og underskriftsfaser. Vejledningen er en proceshjælp; den afgør ikke, hvilke lånevilkår der passer til familiens konkrete økonomi.
Hvad koster tinglysningen?
Ved tinglysning af nyt pant i fast ejendom er den almindelige afgift i 2026 en fast del på 1.825 kr. og en variabel del på 1,25 procent af det pantsikrede beløb. Den variable del oprundes til nærmeste hundrede kroner. De aktuelle satser fremgår af Tinglysningsrettens afgiftsoversigt.
Forenklet illustrativt regneeksempel: Et nyt pantebrev med en hovedstol på 500.000 kr. udløser efter den almindelige regel 6.250 kr. i variabel afgift. Beløbet oprundes til 6.300 kr., og med den faste afgift bliver den samlede tinglysningsafgift 8.125 kr.
Eksemplet forudsætter, at der ikke kan bruges et eksisterende afgiftsgrundlag eller en anden nedsættelsesregel. Tidligere tinglyst pant kan under bestemte betingelser reducere den variable del, men det kræver en særskilt kontrol af de eksisterende dokumenter og anmeldelsens erklæringer. Udgifter til dokumentudarbejdelse eller behandling hos andre långivere er ikke en del af den offentlige tinglysningsafgift.
Hvad sker der, når lånet ændres eller indfries?
Betalinger reducerer den faktiske restgæld efter låneaftalen, men de ændrer ikke automatisk pantebrevets registrerede hovedstol. I bør derfor føre en entydig saldo med datoer, betalinger og aftalte ændringer. Hvis pantebrevets registrerede indhold eller kreditorrolle skal ændres, kan det kræve en særskilt påtegning eller anmeldelse.
Når barnet har betalt hele gælden, skal den tinglyste hæftelse håndteres særskilt. Kreditor kan medvirke til digital aflysning, og Tinglysningsretten oplyser, at det er afgiftsfrit at aflyse et dokument. Barnet bør bagefter kontrollere en ny tingbogsattest, så den tidligere hæftelse ikke længere står registreret, og så der ikke ligger en uafsluttet anmeldelse.
Et digitalt pantebrev kan efter retsplejelovens betingelser bruges som grundlag for tvangsfuldbyrdelse, hvis en forfalden gæld ikke bliver betalt. Det understreger, at beløb, forfald, underskriftsroller og senere saldoændringer skal kunne dokumenteres præcist fra begyndelsen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende lovgivning og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om pant i fast ejendom.
- Tinglysningsloven på Retsinformation om tinglysningens retsvirkninger, dokumentgrundlag, ændring og aflysning af pant.
- Tinglysningsretten om nypantsætning og valg af dokumenttype, roller og prioritet.
- Tinglysningsretten om retsanmærkninger og respekt mellem registrerede rettigheder.
- Retsplejeloven på Retsinformation om pantebreve som grundlag for tvangsfuldbyrdelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
