En tilbagekøbsret ved en familieoverdragelse er en aftalt ret for eksempelvis overdrageren til senere at købe ejendommen tilbage på bestemte vilkår. Retten flytter ikke ejerskabet tilbage af sig selv. Dens rækkevidde afhænger især af, hvem der har retten, hvad der udløser den, hvordan prisen fastsættes, hvor længe den gælder, og om den er tinglyst.
Familieforholdet kan ikke i sig selv udfylde huller i aftalen. En klausul gælder derfor ikke automatisk for alle senere generationer eller ejere, blot fordi overdragelsen sker mellem nærtstående. Den konkrete ordlyd og den tinglyste tekst afgør, hvad der kan kræves.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En tilbagekøbsret ved familieoverdragelse giver en aftalt mulighed for senere at købe ejendommen tilbage, men den ændrer ikke ejerskabet af sig selv. Ordlyden afgør, hvornår retten kan bruges, hvem den tilkommer, og om den kan binde senere ejere.
- Se forskellen på tilbagekøbsret og forkøbsret.
- Kontrollér udløser, pris, frister og rettighedshaver.
- Forstå hvorfor en tinglyst servitut ikke erstatter et nyt skøde.
- Læs hvordan død og senere familieoverdragelser afhænger af klausulens ordlyd.
Hvad giver en tilbagekøbsret ret til?
Begrebet bruges om en ret, som en overdrager forbeholder sig til at købe det overdragne tilbage. Retten kan være knyttet til en bestemt begivenhed, en periode eller andre præcise betingelser. Indtil retten bliver brugt og en ny overdragelse gennemføres, er den registrerede ejer fortsat ejer.
Det adskiller sig fra en forkøbsret. En forkøbsret bliver normalt aktuel, når ejeren vil sælge til en anden, mens en tilbagekøbsret kan udløses af den begivenhed, parterne har beskrevet. En klausul kan også reelt fungere som en almindelig køberet. Overskriften på aftalen er ikke afgørende, hvis indholdet peger i en anden retning.
Hvornår kan retten binde senere ejere?
En aftale kan have virkning mellem de personer, der har indgået den, uden at den dermed er beskyttet mod senere aftaler eller retsforfølgning. Hvis retten skal have tinglysningsmæssig beskyttelse, er udgangspunktet i Tinglysningslovens § 1, at den skal tinglyses. En ret, som skal belaste ejendommen ud over den nuværende ejers ejertid, anmeldes som en servitut.
Tinglysning kræver mere end en hensigt om, at ejendommen skal kunne komme tilbage i familien. Efter Tinglysningslovens § 10 skal dokumentet stifte, ændre eller ophæve en ret over den konkrete ejendom, og rettens indhold skal være endeligt fastlagt. Retten kan godt være betinget eller tidsbegrænset, når betingelserne og perioden kan fastslås.
En tinglyst servitut ændrer ikke ejeren. Den beskytter den beskrevne ret i det omfang, som loven, servitutteksten og de konkrete omstændigheder giver grundlag for.
Hvad skal stå om pris og udløser?
En brugbar klausul skal gøre det muligt at afgøre, om retten består, om den er udløst, og på hvilke vilkår et køb skal gennemføres. Aftalen bør derfor tage konkret stilling til:
- hvem der er rettighedshaver, og hvem der er forpligtet
- hvilken ejendom eller ejerandel retten omfatter
- hvilken begivenhed der udløser retten, og hvordan den dokumenteres
- købesummen eller en entydig metode til at beregne den
- hvordan retten gøres gældende, og hvilke frister der gælder
- om retten er personlig, tidsbegrænset eller kan gå videre til andre
- om bestemte overdragelser er undtaget
Hvis retten skal tinglyses som en køberet, der binder nuværende og fremtidige ejere, skal pris eller beregningsgrundlag fremgå af den tinglyste servitut. Vestre Landsret stadfæstede i 2025 en afvisning af en købsoption, fordi servitutten hverken angav købesum eller beregningsgrundlag. Det ændrede ikke resultatet, at prisen stod i en separat optionsaftale, som ikke selv havde tinglysningsbeskyttelse.
Servitutten skal også angive en påtaleberettiget. Det er den person eller juridiske enhed, der kan håndhæve retten og normalt skal medvirke, hvis servitutten senere skal ændres eller aflyses.
Hvad sker der, når retten bruges?
Tilbagekøbsretten er grundlaget for at kræve en overdragelse, men den gennemfører ikke selve ejerændringen. Et forløb vil typisk bestå af flere særskilte trin:
- Læs den fulde aftale og servitut, og kontrollér, om den beskrevne udløser er indtrådt.
- Gør retten gældende på den aftalte måde og inden den aftalte frist. Gem dokumentation for meddelelsen.
- Fastlæg prisen efter klausulens metode og afklar finansiering, pant og eventuel gældsovertagelse særskilt.
- Udarbejd det overdragelsesgrundlag og det nye skøde, der skal registrere ejerskiftet.
- Afklar, om servitutten skal bestå, ændres eller aflyses efter overdragelsen, og kontrollér resultatet i Tingbogen.
Et nyt skøde og en servitut anmeldes i forskellige tinglysningsspor. Der kan derfor også være særskilte offentlige tinglysningsafgifter. En aftale om, at en person overtager gæld, frigør heller ikke automatisk den tidligere debitor; det skal afklares med kreditor og i de relevante dokumenter.
Hvad betyder død og nye familieoverdragelser?
Det kan ikke alene udledes af en persons død, at en tinglyst køberet er ophørt. I en kendelse fra 2024 fandt Vestre Landsret ikke grundlag for at slette en køberet alene med henvisning til den navngivne rettighedshavers død. Servitutteksten viste ikke tilstrækkeligt klart, at retten kun gjaldt personligt i rettighedshaverens levetid.
Omvendt kan en familieundtagelse ikke uden videre strækkes til senere generationer. I en kendelse fra 2022 blev en undtagelse for den oprindelige ejers overdragelse til ægtefælle eller efterkommere ikke anset for også at omfatte en senere ejers overdragelse til sin egen efterkommer. Afgørelserne viser to forskellige kontrolpunkter: Det skal stå klart, hvem retten følger efter et dødsfald, og hvilke personers senere overdragelser en undtagelse omfatter.
De konkrete kendelser afgør ikke enhver familieaftale. De viser, hvorfor ord som personlig, arvinger, efterkommere, nuværende ejer og fremtidige ejere skal bruges præcist, hvis de skal afgrænse rettens varighed eller rækkevidde.
Hvordan kontrollerer du aftalen og Tingbogen?
En tingbogsattest viser, at der er registreret en servitut, men den korte betegnelse viser ikke nødvendigvis alle vilkår. Hent derfor også en kopi af selve det tinglyste dokument. Sammenhold dokumentet med den private aftale og kontrollér især ejendom, rettighedshaver, udløser, pris, frister, varighed, undtagelser og påtaleberettiget.
Hvis retten skal bruges, bør kontrollen gentages efter tinglysningen af det nye skøde. Se, om den registrerede ejer og ejerandel er korrekte, om servitutten har fået den aftalte status, og om pant og lånedokumenter stemmer med den gennemførte løsning.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger og offentliggjorte afgørelser. Kilderne er kontrolleret den 18. juli 2026.
- Tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31. januar 2026, om tinglysningens beskyttelse, skøder og krav til private dokumenters indhold.
- Tinglysningsrettens vejledning om servitutter, herunder køberetter, påtaleberettigede og rettigheder, der skal binde senere ejere.
- Vestre Landsrets kendelse om prisgrundlag i en købsoption, offentliggjort 6. februar 2025.
- Vestre Landsrets kendelse om køberet og rettighedshaverens død, offentliggjort 9. december 2024.
- Vestre Landsrets kendelse om rækkevidden af en familieundtagelse, offentliggjort 17. august 2022.
- Tinglysningsrettens vejledning om tingbogsattester og kopier af tinglyste dokumenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
