En tinglysningsfuldmagt ved overdragelse fra dødsbo giver en bestemt person eller virksomhed ret til at underskrive dokumenter i Tingbogen på boets vegne. Hvis du møder dokumentet i en sag om et dødsbo, er det centrale skel, at fuldmagten ikke erstatter skifteretsattesten, arvingernes beslutning om huset eller selve skødet. Afdødes tidligere fuldmagt kan ikke genbruges i Tinglysningsrettens proces; bemyndigelsen skal komme fra boets rette repræsentanter.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En tinglysningsfuldmagt lader en bestemt person eller virksomhed underskrive dokumenter i Tingbogen på dødsboets vegne. Afdødes tidligere fuldmagt kan ikke genbruges; bemyndigelsen skal komme fra boets rette repræsentanter og passe til den konkrete ejendom og disposition.
- Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt sammen over boets aktiver.
- En skiftefuldmagt og en tinglysningsfuldmagt har forskellige funktioner.
- Fuldmagten kan registreres før anmeldelsen, eller originale skiftefuldmagter kan indsendes efter en fristlysning.
- Fristen for efterfølgende dokumentation er seks hverdage.
- En arving kan ikke bruge en skiftefuldmagt til egen overtagelse af huset.
Hvad giver tinglysningsfuldmagten ret til?
Fuldmagten gør det muligt for fuldmagtshaveren at underskrive et eller flere bestemte tinglysningsdokumenter med sit eget MitID. Hvis du skal bruge fuldmagten, skal den passe til den ejendom og den disposition, som anmeldes. Omfanget kan for eksempel være begrænset til et skøde, mens en anden disposition kræver sin egen bemyndigelse.
En tinglysningsfuldmagt flytter ikke i sig selv ejendomsretten. Det er skødet, der angiver overdragelsen, og tinglysningen, der registrerer den. Fuldmagten løser alene spørgsmålet om, hvem der må underskrive på boets vegne. En skifteretsattest dokumenterer på sin side, hvem der repræsenterer boet efter den valgte skifteform.
Hvem kan give fuldmagten efter dødsfaldet?
En fuldmagt, som afdøde gav, kan ikke fortsætte som underskriftsgrundlag i Tinglysningsrettens proces efter dødsfaldet. Hvis en ejendom skal overdrages, må den nye bemyndigelse derfor komme fra den eller de personer, der nu har ret til at råde på boets vegne.
Ved privat skifte råder arvingerne i forening over boets aktiver efter dødsboskiftelovens § 26. Er du boets kontaktperson, får du derfor ikke alene ret til at disponere over huset, blot fordi skifteretsattesten sendes til dig. Arvingerne kan selv underskrive skødet digitalt, eller de kan etablere den nødvendige fuldmagt. Ved andre skifteformer skal underskriften og fuldmagten afspejle den person eller funktion, der faktisk repræsenterer boet.
Hvordan adskiller den sig fra en skiftefuldmagt?
En skiftefuldmagt bruges til at lade en anden arving eller repræsentant handle i selve bobehandlingen. Den kan ikke registreres som fuldmagt i Tingbogen. En tinglysningsfuldmagt er derimod rettet mod underskrift af tinglysningsdokumenter.
De to dokumenter kan indgå i samme forløb. En skiftefuldmagt med den nødvendige rækkevidde kan være grundlaget for, at der udstedes en tinglysningsfuldmagt. Alternativt kan originale skiftefuldmagter i visse forløb indsendes til Tinglysningsretten efter anmeldelsen. Skiftefuldmagten, tinglysningsfuldmagten og skødet har dermed hver sin funktion: bobehandling, underskriftsret og ejendomsoverdragelse.
Skal fuldmagten registreres før skødet?
Der er to praktiske dokumentveje:
- Registrering før skødet: Tinglysningsfuldmagten registreres først. Når registreringen er bekræftet, kan fuldmagtshaveren underskrive og anmelde skødet på grundlag af den registrerede fuldmagt.
- Dokumentation efter anmeldelsen: Skødet anmeldes med brug af fuldmagt, selv om fuldmagten ikke allerede er registreret. Dokumentet får da en frist, og den originale fuldmagt skal sendes til Tinglysningsretten med dokumentets dato og løbenummer.
Efter tinglysningslovens § 49 b skal en ikke-registreret fuldmagt være modtaget inden seks hverdage efter anmeldelsen. Mangler dokumentationen ved fristens udløb, bliver det anmeldte dokument slettet fra Tingbogen. Du skal derfor afklare dokumentvejen før anmeldelsen: Ved forhåndsregistrering afventes bekræftelsen, mens efterfølgende dokumentation kræver hurtig indsendelse af originalen.
Kan en arving bruge fuldmagten til egen overtagelse?
En arving kan ikke bruge en skiftefuldmagt til selv at erhverve boets faste ejendom. Den regel beskytter skellet mellem at repræsentere de øvrige arvinger og selv at være modtager af huset. Hvis en fuldmagtshaver skal underskrive en disposition over for sig selv, skal en tinglysningsfuldmagt desuden udtrykkeligt give adgang til selvkontrahering.
Eksempel: Tre arvinger behandler boet privat, og den ene vil overtage huset. En almindelig skiftefuldmagt fra de to andre giver ikke den pågældende ret til at underskrive som sælger på deres vegne ved sin egen overtagelse. De øvrige arvinger må selv underskrive, eller underskriftsgrundlaget må etableres særskilt og passe præcist til dispositionen.
Hvilke kontrolpunkter skal være afklaret?
Før du bruger fuldmagten til et skøde, skal dokumenterne og underskriftsrollerne hænge sammen fra boets rådighed til den endelige registrering:
- Boets repræsentanter: Skifteformen, skifteretsattesten og eventuelle skiftefuldmagter skal tilsammen vise, hvem der må handle.
- Fuldmagtens rækkevidde: Ejendommen, dokumenttypen og en eventuel adgang til selvkontrahering skal være dækket.
- Den valgte dokumentvej: Det skal være klart, om fuldmagten registreres på forhånd, eller om original dokumentation indsendes efter anmeldelsen.
- Individuelle givere: Hvis nogle arvinger underskriver digitalt, mens andre bruger fuldmagt, skal fuldmagten knyttes til de konkrete arvinger og ikke blot til betegnelsen ”Boet efter”.
- Værgeforhold: Er der beskikket en skifteværge, skal skifteværgen selv underskrive i rollen som værge.
- Resultatet: Tinglysningssvaret skal kontrolleres for frister, bemærkninger og den endelige registrering. Det er et særskilt trin i den samlede tinglysning af skøde ved dødsfald.
Kontrollen af hele bemyndigelseskæden er afgørende: Den rette person skal have ret til at disponere i boet, fuldmagten skal dække underskriften, og skødet skal beskrive selve overdragelsen. Et korrekt dokument kan ikke afhjælpe en mangel i et andet led.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om digitale tinglysningsfuldmagter og Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om dødsboer, skiftefuldmagter og underskrift.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om registreret og efterfølgende indsendt fuldmagt.
- Tinglysningsretten: Fuldmagter, herunder vejledningen ”Skiftefuldmagter og tinglysningsfuldmagter”.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
