Ved et dødsfald bliver afdødes navn ikke blot erstattet på det gamle skøde. Først registreres dødsboet i Tingbogen. Derefter tinglyses den relevante adkomst til længstlevende, en eller flere arvinger eller en køber, afhængigt af hvordan boet og ejendommen skal behandles.
Når skifteretten har udstedt attesten, og det er afklaret, hvem der skal overtage ejendommen, kan du gå videre med skødepakken til tinglysning af skøde ved dødsfald. Dokumenttypen og afgiften skal passe til skifteformen og den person, der skal registreres som ejer.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Ved dødsfald ændres det gamle skøde ikke blot med et nyt navn. Dødsboet registreres først i Tingbogen, hvorefter den korrekte adkomst tinglyses til længstlevende, arvinger eller en køber efter skifteretsattesten og boets behandling.
- Skifteretsattesten dokumenterer, hvem der kan disponere over ejendommen på boets vegne.
- Efterlevende ægtefælle, arvinger og direkte videresalg følger forskellige tinglysningsspor.
- Tinglysning til efterlevende ægtefælle koster 1.850 kr., mens arvingers overtagelse kan udløse variabel afgift.
- Boet skal normalt stå registreret som "boet efter" afdøde før den videre overdragelse.
- Dokumenttype, ejerandele, underskrifter og afgiftsoplysninger skal stemme med skifteretsattesten.
Udtrykket bruges ofte om at få afdødes navn fjernet fra Tingbogen og registrere den person, der fremover skal eje ejendommen. Juridisk er der ikke nødvendigvis tale om en almindelig navneændring. Der sker et ejerskifte eller en registrering af adkomst på grundlag af dødsfaldet og skifterettens afgørelse.
Når en tinglyst ejer dør, modtager Tinglysningsretten normalt oplysningen gennem Det Centrale Personregister. Hvis afdøde står registreret med personnummer i Tingbogen, bliver adkomsten automatisk ændret til “boet efter” afdøde. Denne registrering viser, at ejendommen nu hører under dødsboet.
Registreringen af boet fortæller ikke, hvem der endeligt skal eje huset. Den efterlevende ægtefælle eller arvingerne skal først have en skifteretsattest, som dokumenterer skifteformen og retten til at disponere for boet. Derefter kan den relevante tinglysning gennemføres.
Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest beskriver, at boet skal være registreret som ejer, før ejendommen kan overdrages til en arving, en efterlevende ægtefælle eller en køber.
Hvilken situation gælder for dig?
Den rigtige løsning afhænger af, hvordan skifteretten har udlagt boet, og hvad der skal ske med ejendommen. Det er ikke nok at se på, hvem der står i et testamente. Den udstedte skifteretsattest og boets faktiske behandling afgør, hvem der kan underskrive og få adkomst.
- Du er efterlevende ægtefælle og overtager ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg, boudlæg eller som eneste arving.
- En eller flere arvinger skal beholde ejendommen efter privat skifte eller bobestyrerbehandling.
- Ejendommen skal sælges direkte fra dødsboet til en person, der ikke er arving.
- Ejendommen var ejet af begge ægtefæller, så kun afdødes ejerandel skal håndteres.
- Den automatiske registrering af “boet efter” mangler, fordi Tingbogen ikke indeholder afdødes personnummer.
Hvis flere arvinger skal eje ejendommen sammen, skal ejerandelene fastlægges før tinglysningen. Skal kun én arving overtage, skal det samtidig være afklaret, hvordan de øvrige arvinger økonomisk udlignes i boet.
Ved tvivl om forskellen mellem dokumenterne kan du bruge gennemgangen af skifteretsattest og arveudlæg. Skifteretsattesten legitimerer boets repræsentanter, mens den endelige tinglysning placerer ejendomsretten hos den nye ejer.
Hvilke dokumenter og oplysninger skal du bruge?
Skifteretsattesten er det centrale dokument. Den viser blandt andet, hvilken skifteform der er valgt, og hvem der kan handle på boets vegne. Attesten skal være udstedt, før den endelige ejerregistrering normalt kan gennemføres.
Du skal også bruge ejendommens adresse og matrikeloplysninger samt oplysninger om den nuværende adkomst i Tingbogen. Hvis afdøde kun ejede en andel, skal tinglysningen afgrænses til denne andel. Den længstlevendes allerede tinglyste ejerandel ændres ikke af dødsfaldet.
Ved overtagelse til en arving skal boet have taget stilling til ejendommens værdi, overtagelsesdag og eventuel gæld. Er der flere arvinger, skal det fremgå klart, om ejendommen udlægges til én arving eller til flere i bestemte ejerandele.
Ved direkte salg fra boet skal der normalt foreligge en underskrevet salgsaftale, hvis den særlige afgiftsfritagelse for tinglysning af skifteretsattesten som led i videresalget skal bruges. Salgsaftalen og skødet skal angive de samme parter og den samme ejendom.
En skiftefuldmagt kan være relevant, hvis én arving skal handle på de øvriges vegne. Fuldmagten ændrer ikke arvefordelingen, men kan dokumentere, hvem der må underskrive og ekspedere boets dispositioner.
Hvordan foregår ændringen trin for trin?
- Dødsfaldet registreres, og Tingbogen opdateres normalt automatisk til “boet efter” afdøde.
- Skifteretten vælger skifteform og udsteder skifteretsattesten til boets repræsentanter.
- Boet beslutter, om ejendommen skal overtages af længstlevende, udlægges til arvinger eller sælges.
- Ejendommens ejerandele, værdi, gæld og eventuelle udligning mellem arvinger afklares.
- Den korrekte dokumenttype oprettes og underskrives digitalt på tinglysning.dk.
- Tinglysningsafgiften betales, og Tinglysningsretten registrerer den nye adkomst.
- Den færdige tingbogsattest kontrolleres for ejer, ejerandel og eventuelle anmærkninger.
Rækkefølgen har praktisk betydning. Et dokument kan blive afvist eller få frist, hvis boet endnu ikke står registreret som adkomsthaver, hvis den forkerte dokumenttype er valgt, eller hvis underskrifterne ikke svarer til skifteretsattesten.
Tinglysningen foregår digitalt. Den person, der anmelder dokumentet, skal vælge rollerne korrekt, og de relevante parter skal underskrive med MitID eller gennem en gyldig tinglysningsfuldmagt. Tinglysningsretten kontrollerer dokumentet, men tager ikke stilling til arvingernes indbyrdes økonomiske opgørelse.
Hvordan bliver efterlevende ægtefælle registreret som ejer?
Dokumenttypen “Skifteretsattest Ægtefælle” bruges, når den efterlevende skal registreres som ejer efter uskiftet bo, ægtefælleudlæg eller boudlæg. Den kan også bruges ved forenklet privat skifte, når ægtefællen er eneste arving.
Den efterlevende bliver ikke nødvendigvis registreret automatisk som ejer, selv om vedkommende allerede ejer halvdelen af ejendommen. Tingbogen skal også vise adkomsten til afdødes andel. Først derefter fremgår den efterlevende som ejer af hele ejendommen.
Ved uskiftet bo overtager den efterlevende rådigheden over den delingsformue, der indgår i det uskiftede bo. Skifteretsattesten dokumenterer grundlaget for adkomsten. Vil du se dette spor særskilt, gennemgår artiklen om skøde og uskiftet bo de praktiske trin.
Hvis den efterlevende vil sælge ejendommen direkte til en udenforstående, er det ikke altid nødvendigt først at tinglyse adkomsten i eget navn. Tinglysningsretten oplyser, at videresalget i visse tilfælde kan gennemføres direkte med den relevante erklæring og underskriftsrolle.
Skifteretsattesten ændrer ikke i sig selv vilkårene for ejendommens lån. Hvis låntager, hæftelse eller finansiering skal ændres, skal banken eller realkreditinstituttet behandle dette særskilt.
Hvordan overtager en eller flere arvinger ejendommen?
Skal en arving beholde huset, sker den endelige registrering normalt ved et skøde eller arveudlægsskøde. Tinglysningsretten angiver, at dokumenttypen “Endeligt Skøde” anvendes ved privat skifte, bobestyrerbo og boudlæg til andre end en efterlevende ægtefælle.
Er der flere arvinger, kan ejendommen udlægges til dem i fællesskab eller til én af dem. Ejerandelene på skødet skal svare til boets aftale. Hvis én arving overtager mere end sin arvelod, skal den økonomiske forskel håndteres i boopgørelsen.
En tinglyst skifteretsattest kan legitimere arvingerne i forening til at disponere for boet. Det er noget andet end at registrere hver arving som fremtidig ejer. Valget påvirker både dokumenttype og tinglysningsafgift.
Hvis huset skal ejes af flere søskende, bør de samtidig tage stilling til betaling af lån og udgifter, brug af huset og mulighederne for senere salg. De spørgsmål fremgår ikke automatisk af skødet, selv om ejerandelene bliver registreret korrekt.
Forløbet ved flere arvinger er nærmere afgrænset i artiklen om, hvordan flere arvinger overtager et hus.
Kan dødsboet sælge huset uden først at ændre skødet?
Ja, et dødsbo kan i mange tilfælde sælge ejendommen direkte til en køber, der ikke er arving. Boet skal være registreret som “boet efter” afdøde, og de personer, som skifteretsattesten legitimerer, skal kunne underskrive på boets vegne.
Hvis en efterlevende ægtefælle har fået boet udlagt, men endnu ikke har tinglyst egen adkomst, kan et direkte videresalg også være muligt. Den relevante tinglysningsafgiftserklæring skal afgives i skødet, og den efterlevende skal underskrive med den rolle, som passer til sagen.
Denne løsning kan undgå en særskilt mellemregistrering. Den ændrer ikke på, at skifteretsattesten skal kunne forevises, og at købers skøde skal indeholde korrekte oplysninger om boet, underskriverne og afgiftsforholdet.
Tinglysning af skifteretsattesten som led i et dokumenteret videresalg til en ikke-arving er afgiftsfri. Skatteforvaltningen kræver normalt en underskrevet aftale om salget som dokumentation. Fritagelsen gælder selve mellemleddet og ikke nødvendigvis købers skøde.
Hvad koster tinglysningen ved dødsfald?
Afgiften afhænger af, hvem der skal have adkomst, og om ejendommen beholdes eller videresælges. Tinglysning af skifteretsattest som adkomst for en efterlevende ægtefælle koster 1.850 kr. Det gælder uanset, hvilken skifteform der ligger bag overtagelsen.
Tinglyses skifteretsattesten for arvingerne i forening for at legitimere boet, samtidig med at ejendommen arveudlægges, er afgiften 1.850 kr. Tinglyses en eller flere arvinger derimod som de fremtidige ejere, gælder reglerne om afgift ved ejerskifte efter tinglysningsafgiftslovens § 4.
Efter § 4 består afgiften som udgangspunkt af 1.850 kr. plus 0,6 procent af det relevante afgiftsgrundlag. Grundlaget skal fastlægges ud fra ejerskiftet, ejendomstypen og de oplysninger, der afgives ved tinglysningen. Ved blandede ejerforhold kan beregningen skulle opdeles mellem ægtefællens og arvingernes andele.
Sker tinglysningen af skifteretsattesten som led i et videresalg til en ikke-arving, kan denne tinglysning være afgiftsfri. Den aktuelle juridiske vejledning om skifteretsattester og tinglysningsafgift beskriver forskellen mellem arvinger, længstlevende og dødsboet.
Ud over statsafgiften kan der være udgifter til dokumentudarbejdelse, vurdering, bankbehandling og boets øvrige administration. Disse udgifter afhænger af sagen og er ikke en del af tinglysningsafgiften.
Hvilke typiske fejl forsinker tinglysningen?
En almindelig fejl er at behandle sagen som en simpel navneændring. Dokumenttypen “Navneændring Fast Ejendom” bruges normalt ikke til at registrere en arving eller ægtefælle som ny ejer. Ved dødsfald skal adkomsten følge skifteretsattesten og den valgte skifteform.
En anden fejl er at anmelde dokumentet, før Tingbogen viser “boet efter” afdøde. Det er et krav før overdragelse til arving, efterlevende eller køber. Mangler den automatiske registrering, skal forholdet afklares med Tinglysningsretten.
Forkerte ejerandele kan skabe både tinglysningsmæssige og økonomiske problemer. Hvis to arvinger skal eje halvdelen hver, skal det stemme med boets aftale. Skødet bør ikke bruges til at løse en uafklaret uenighed om fordelingen.
Det giver også fejl, hvis personer uden tilstrækkelig legitimation underskriver. Navnene og rollerne i anmeldelsen skal passe til skifteretsattesten, eventuelle fuldmagter og den konkrete dokumenttype.
Endelig bliver tinglysningsafgiften ofte forkert, når reglerne for længstlevende, arvinger og direkte videresalg blandes sammen. Afgiftserklæringen skal vælges ud fra den faktiske disposition, ikke alene ud fra at ejerskiftet skyldes et dødsfald.
Korte svar på relaterede spørgsmål
Bliver afdødes navn automatisk slettet fra skødet? Tingbogen ændres normalt automatisk til “boet efter” afdøde, hvis personnummeret er registreret. Den endelige ejer bliver ikke automatisk tinglyst.
Er skifteretsattesten det samme som et nyt skøde? Nej. Attesten viser, hvem der kan disponere for boet. Et skøde kan være nødvendigt, når en arving eller køber skal registreres som endelig ejer.
Skal skifteretsattesten altid tinglyses først? Ikke nødvendigvis. Ved direkte salg til en ikke-arving kan boet eller den efterlevende i visse tilfælde gennemføre salget uden en særskilt forudgående tinglysning af egen adkomst.
Kan én arving overtage huset? Ja, hvis boets behandling og fordelingen mellem arvingerne giver grundlag for det. Ejendommens værdi og udligningen af de øvrige arvinger skal være afklaret.
Kan flere arvinger komme på skødet? Ja. Deres ejerandele skal angives præcist, og de bliver derefter medejere med de rettigheder og forpligtelser, der følger af samejet.
Hvad sker der med lånene? Tinglysning af ejerskabet ændrer ikke automatisk, hvem banken kan kræve betaling af. Långiver skal godkende ændringer i gæld og hæftelse.
Hvornår er sagen klar til tinglysning?
Sagen er normalt klar, når skifteretsattesten er udstedt, boet står korrekt i Tingbogen, den fremtidige ejer er valgt, ejerandelene er fastlagt, og boet har afklaret værdi, gæld og eventuel udligning mellem arvingerne.
Dokumenttypen skal derefter vælges ud fra, om der er tale om længstlevendes adkomst, arveudlæg eller et direkte salg. Den relevante løsning til selve registreringen er skødepakken til tinglysning ved dødsfald.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: