En skifteretsattest viser, hvem der kan handle for dødsboet, efter skifteretten har valgt behandlingsform. Et arveudlæg fastlægger derimod, at et bestemt aktiv, for eksempel huset, overgår til en bestemt arving. Attesten giver derfor ikke i sig selv én arving ret til netop huset. Ved fast ejendom skal du også skelne mellem boets rådighed, arveudlægget og den adkomst, der bliver registreret i Tingbogen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En skifteretsattest viser, hvem der kan råde over dødsboet, mens et arveudlæg placerer et bestemt aktiv hos en bestemt arving. Ved fast ejendom kræver arveudlæg til en arving normalt et Endeligt Skøde; skifteform og modtager kan dog ændre dokumentvejen.
- Arvingerne råder som udgangspunkt i fællesskab ved privat skifte.
- Kontaktpersonen bliver ikke automatisk eneberettiget ved at modtage attesten.
- Boopgørelsen skal vise, hvem der overtager aktivet og til hvilken værdi.
- Et direkte salg fra boet og et arveudlæg til en arving følger forskellige tinglysningsspor.
- Ejerskab, boliglån og pant skal kontrolleres hver for sig.
Hvor langt rækker skifteretsattesten?
Skifteretsattesten er skifterettens dokumentation for, hvordan boet er udleveret, og hvem der må repræsentere det. Ved privat skifte modtager boets kontaktperson normalt attesten, men modtagelsen giver ikke kontaktpersonen en særlig ret til at bestemme alene.
Efter dødsboskiftelovens § 26 råder arvingerne i et privat skifte i forening over boets aktiver. Har en eller flere arvinger givet skiftefuldmagt, kan fuldmægtigen handle inden for fuldmagtens rammer. Er boet udleveret til en bobestyrer, er det i stedet bobestyreren og eventuelle begrænsninger i dennes tegningsret, der er afgørende.
Attesten svarer altså på, hvem der kan handle for boet. Den viser ikke nødvendigvis, hvem der endeligt får hver enkelt genstand. En mere grundlæggende forklaring af dokumentets indhold findes i opslaget om, hvad en skifteretsattest er.
Hvornår er der tale om arveudlæg?
Et arveudlæg er den del af boets fordeling, hvor en bestemt arving overtager et bestemt aktiv som arv. Det kan være fast ejendom, værdipapirer eller en anden genstand. Arveudlægget handler derfor om modtageren og aktivet, mens skifteretsattesten handler om rådigheden over boet som helhed.
Ved privat skifte skal boopgørelsen vise, hvordan boets ejendele og deres værdier er fordelt mellem arvingerne. Hvis du overtager huset, skal overtagelsen derfor hænge sammen med den aftalte fordeling og boets endelige opgørelse. Attesten alene dokumenterer ikke denne fordeling.
Arveudlæg er heller ikke navnet på en ny attest fra skifteretten. Når fast ejendom udlægges til en arving, bruger Tinglysningsretten dokumenttypen Endeligt Skøde. Betegnelsen arveudlægsskøde kan bruges om dette skøde, men den digitale dokumenttype er Endeligt Skøde. Den nærmere situation, hvor én arving skal have huset, kræver derfor mere end blot at være nævnt på skifteretsattesten.
Hvem beslutter, at en arving får huset?
I et privat skifte træffer arvingerne beslutningerne i fællesskab, medmindre gyldige fuldmagter ændrer, hvem der kan handle. Er du kontaktperson, koordinerer du kommunikationen, men rollen er ikke i sig selv en fuldmagt. Hvis kun én arving underskriver, skal underskriftsretten kunne dokumenteres.
Ved et arveudlæg til en eller flere arvinger skal den eller de modtagende arvinger stå som købere i skødet. De øvrige arvinger skal som udgangspunkt tiltræde med rollen »Boet efter afdøde«. I et bobestyrerbo følger underskriftsretten i stedet bobestyrerens kompetence.
Illustrativt eksempel: Tre søskende står på skifteretsattesten, og den ene er kontaktperson. Attesten viser, at de råder over boet i fællesskab. Hvis den ene søskende skal overtage huset, kræver det en beslutning med den nødvendige tiltrædelse og et skøde til den pågældende. Kontaktrollen gør ikke i sig selv kontaktsøskenden til ejer eller eneunderskriver.
Hvilket dokument skal tinglyses?
Når en registreret ejer dør, bliver Tingbogen normalt automatisk ændret til »Boet efter«, hvis afdøde var registreret med personnummer. Denne registrering skal være på plads, før ejendommen overdrages til en arving, en efterlevende ægtefælle eller en køber.
Hvis en arving skal have ejendommen, anvendes Endeligt Skøde. Er der ingen købesum, skal anmeldelsen oplyse, at der er tale om arveudlæg. Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest beskriver både rollerne og de særlige dokumentveje ved dødsboer.
Sælger boet derimod ejendommen direkte til en person, som ikke er arving, kan salget gennemføres fra »Boet efter«. Så længe boet står som ejer og sælger, er en særskilt tinglysning af skifteretsattesten ikke nødvendig. Forskellen er praktisk: Ved et direkte salg dokumenterer attesten, hvem der kan handle for sælgeren, mens et arveudlæg også skal registrere arvingen som ny ejer.
Hvornår bruges Skifteretsattest Ægtefælle i stedet?
Efterlevende ægtefæller har et særligt tinglysningsspor. Dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle bruges blandt andet, når ægtefællen får boet udlagt som ægtefælleudlæg eller boudlæg, er eneste arving ved forenklet privat skifte eller sidder i uskiftet bo. Her kan attesten danne grundlag for, at ægtefællen bliver registreret som ejer.
Det betyder ikke, at enhver arving kan bruge samme dokumenttype. Ved privat skifte til andre arvinger, ved bobestyrerbo og ved boudlæg til andre end den efterlevende ægtefælle bruges skødesporet. Du skal derfor læse skifteformen og modtagerens rolle sammen, før dokumentet vælges. Det særlige forløb er beskrevet nærmere under skifteretsattest til ægtefælle.
Hvad ændrer arveudlægget ikke?
Et tinglyst arveudlæg ændrer adkomsten, så den modtagende arving registreres som ejer. Det afgør ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for boliglån, eller hvordan et pantebrev skal håndteres. Ejerskab, gæld og pant er tre forskellige spor.
Hvis du skal overtage huset, bør låneaftalerne og de tinglyste hæftelser derfor gennemgås særskilt. Et nødvendigt debitorskifte eller en aftale med långiveren kan ligge ved siden af skødet. Skifteretsattesten dokumenterer, hvem der må handle for boet, men den ændrer ikke af sig selv, hvem der hæfter efter låneaftalen.
Hvordan kontrollerer du den rigtige rækkefølge?
Dokumenterne bliver lettere at skelne, når du følger deres funktion i rækkefølge:
- Kontrollér skifteformen og de personer, der fremgår af skifteretsattesten.
- Afklar, om boet skal sælge ejendommen, eller om en bestemt arving eller ægtefælle skal overtage den.
- Dokumentér den nødvendige enighed, bobestyrerkompetence eller fuldmagt, før der underskrives.
- Kontrollér, at Tingbogen viser »Boet efter«, og vælg derefter det dokument, som passer til modtageren og skifteformen.
- Behandl lån og pant særskilt fra ejerskiftet.
- Efter tinglysningen kontrollerer du ejer, ejerandel og eventuelle anmærkninger og sikrer, at boopgørelsen viser den aftalte fordeling.
Hvis rækkefølgen brydes, kan attesten være korrekt, selv om skødet mangler den rette tiltrædelse eller ikke registrerer den aftalte ejer. Det afsluttende kontrolpunkt er derfor ikke blot, at et dokument er tinglyst, men at Tingbogen og boets fordeling viser det samme resultat.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og de officielle vejledninger om dødsboer og tinglysning.
- Retsinformation: dødsboskifteloven og tinglysningsloven.
- Danmarks Domstole: privat skifte og boopgørelse.
- Tinglysningsretten: skifteretsattest, skøder og dokumentroller.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
