Proklamafristen er ikke i sig selv en ventefrist for dødsboets hussalg. De otte uger handler om afdødes kreditorer, mens retten til at disponere over huset følger boets skifteform og den legitimation, skifteretten har udstedt. Boet skal dog planlægge salget, så anmeldte krav, gæld med pant og salgsudgifter kan håndteres, før pengene deles mellem arvingerne.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Proklamafristen er en frist for afdødes kreditorer, ikke automatisk en ventetid for dødsboets hussalg. Få overblik over, hvornår boet kan gå videre, og hvorfor salgsprovenuet bør blive i boet, indtil krav og sikkerheder er håndteret.
- Hvad otteugersfristen dækker
- Hvem der kan beslutte og underskrive salget
- Hvornår en købsaftale kan indgås
- Hvordan pant og nye krav påvirker forløbet
- Hvilke dokumenter og beløb boet bør kontrollere
Hvad afklarer proklamaet?
Et proklama er en offentlig indkaldelse til afdødes kreditorer. Efter dødsboskiftelovens §§ 81-83 har de som hovedregel otte uger fra bekendtgørelsen til at anmelde deres krav. Et krav, der anmeldes for sent, mister som udgangspunkt retten til dækning i boet, men loven og den konkrete sikkerhed kan give undtagelser.
Fristen giver boet et bedre billede af afdødes gæld. Den afgør derimod ikke, hvornår en ejendomsmægler må kontaktes, huset må markedsføres, eller en købsaftale må indgås. Du kan læse mere om selve kreditorfristen i artiklen om præklusivt proklama i et dødsbo.
Tre forløb skal holdes adskilt
Et hussalg fra et dødsbo består af tre forløb, som ofte overlapper i kalenderen uden at have samme slutpunkt:
- Skifteretten vælger skifteform og udsteder den dokumentation, der viser, hvem der kan handle for boet.
- Proklamaet løber, mens kreditorer anmelder krav, og boet undersøger kravene.
- Huset markedsføres, købsaftalen indgås, og skøde, pant og købesum ekspederes frem mod overtagelsen.
Det ikke-indlysende skel er mellem salg og udlodning. Når huset sælges, bliver ejendommen erstattet af et krav på købesummen og siden penge i boet. Pengene er stadig en del af dødsboet. Salget betyder derfor ikke, at de straks kan udbetales som arv.
Hvem kan træffe beslutningen om salg?
Ved privat skifte råder arvingerne i forening over boets aktiver, når boet er udleveret, jf. dødsboskiftelovens § 26. Det betyder, at arvingerne skal være enige om salget. Én arving kan stå for det praktiske og underskrive på de andres vegne, hvis en gyldig skiftefuldmagt dækker dispositionen.
Ved bobestyrerbehandling er det bobestyreren, der varetager boets dispositioner. Andre skifteformer kan have andre underskrifts- og dokumentkrav. Derfor bør du først kontrollere skifteformen, skifteretsattesten og eventuelle fuldmagter i stedet for at gå ud fra, at kontaktpersonen alene kan binde boet.
Tinglysningsretten beskriver et direkte salg fra blandt andet private skifter og bobestyrerboer med dokumenttypen Endeligt Skøde. Når ejendommen sælges af ”Boet efter …”, er det ikke nødvendigvis et krav, at skifteretsattesten først tinglyses som en særskilt adkomst. Attesten og de korrekte roller skal stadig indgå i dokumentationen for salget.
Kan købsaftalen indgås inden fristen?
Ja, proklamaet alene spærrer ikke for en købsaftale før udløbet af de otte uger. Boet skal have ret til at disponere, og de personer, der repræsenterer boet, skal kunne træffe og underskrive beslutningen. Derudover skal aftalen kunne gennemføres uden at tilsidesætte kreditorer eller allerede registrerede rettigheder.
Forestil dig, at boet er udleveret til privat skifte, alle arvinger er enige, og en køber findes, mens proklamafristen stadig løber. Boet kan indgå købsaftalen, hvis de øvrige forudsætninger er på plads. Det bør samtidig følge kravene på Skifteportalen, afklare indfrielse af lån og lade et tilstrækkeligt beløb blive i boet. En bredere gennemgang findes i artiklen om, hvornår et hus fra et dødsbo kan sælges.
Overtagelsesdag, frigivelse af købesummen og tinglysning kan ligge efter aftalens underskrift. En købsaftale bør derfor afspejle de faktiske afhængigheder i boet, hvis en nødvendig godkendelse, en underskrift eller aflysning af pant endnu ikke er klar. Proklamafristen skal kun gøres til en betingelse, hvis boets konkrete økonomi eller usikkerhed giver en grund til det.
Hvilke krav kan stadig påvirke salget?
Proklamaet fjerner ikke gæld med lovlig pant. Et realkreditlån eller andet sikret krav skal derfor håndteres i forbindelse med handlen, selv om kreditor ikke er bundet af den almindelige proklamafrist. Tingbogen, indfrielsesoplysningerne og den forventede salgspris skal ses i sammenhæng. Artiklen om boliglån i et dødsbo forklarer det særskilte lånespor.
Et anmeldt krav er heller ikke automatisk godkendt. Boets kontaktperson eller bobestyrer skal undersøge dokumentationen og tage stilling til, om kravet skal anerkendes. Hvis beløbet ikke kan opgøres endeligt inden fristen, kan kreditor efter reglerne anmelde et foreløbigt, skønnet krav og senere færdiggøre anmeldelsen inden den efterfølgende frist.
Endelig skal afdødes gæld holdes adskilt fra forpligtelser, som dødsboet selv påtager sig efter dødsfaldet. Det kan være betalinger efter aftaler om huset, mens det står til salg. Danmarks Domstole oplyser, at også krav, som opstår mod boet efter dødsfaldet, kan anmeldes via Skifteportalen. De udgifter forsvinder ikke, fordi fristen for afdødes kreditorer er udløbet.
Hvornår bør provenuet blive i boet?
Ved privat skifte kan en arving kræve, at boets aktiver ikke deles, før gælden er betalt eller behørigt sikret. Hvis arvingerne deler aktiverne eller bruger alle boets midler uden at dække eller sikre forpligtelser, der kan kræves betalt af boet, kan de efter dødsboskiftelovens § 27 komme til at hæfte personligt og solidarisk.
Det taler for at holde købesummen på boets konto, indtil der er et forsvarligt overblik. Det gælder især, når:
- proklamafristen stadig løber, og boets samlede gæld er usikker
- et anmeldt krav er omtvistet eller endnu ikke endeligt opgjort
- pant, restancer eller indfrielsesbeløb ikke er endeligt ekspederet
- udgifter til mægler, forsikring, forsyning eller vedligeholdelse mangler
- boets øvrige midler ikke giver en sikker reserve til forpligtelserne.
Det er ikke en fast regel om, at hele provenuet altid skal stå urørt til sidste dag i bobehandlingen. Det afgørende er, om boets kendte og mulige forpligtelser er betalt eller tilstrækkeligt sikret, og om skifteformen tillader den planlagte disposition.
Sådan kontrollerer du salget før underskrift
En samlet kontrol bør følge dokumenterne og pengestrømmen, ikke kun proklamadatoen:
- Kontrollér skifteform, skifteretsattest og hvem der kan repræsentere boet.
- Dokumentér arvingernes beslutning og eventuelle skiftefuldmagter ved privat skifte.
- Hent en aktuel tingbogsattest og afklar pant samt andre rettigheder, der berører salget.
- Gennemgå rettidigt anmeldte krav og notér krav, som endnu ikke er afgjort eller endeligt opgjort.
- Indarbejd reelle udeståender i købsaftalens tidsplan og betingelser.
- Afstem købesum, indfrielser og salgsudgifter, før et overskud behandles som arv.
Efter handlen bør boet gemme købsaftale, skøde, refusionsopgørelse, indfrielsesbilag og kontoudtog sammen med boets øvrige regnskab. Så kan salgsprisen, udgifterne og det beløb, der fortsat skal stå til kreditorerne, efterkontrolleres uden at blande salget sammen med den senere fordeling af arven.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Dødsboskifteloven
- Danmarks Domstole: Spørgsmål og svar om proklama og Skifteportalen
- Danmarks Domstole: Privat skifte
- Tinglysningsretten: Skifteretsattest og videresalg
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
