Ja, børnebørn kan arve en bolig. Uden testamente sker det normalt, når deres forælder – afdødes barn – er død, så de træder ind i forælderens arvelinje. De arver dog først en andel af dødsboet, ikke automatisk selve boligen. Boligen skal fordeles under skiftet og derefter registreres til den eller de arvinger, der overtager den.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Børnebørn kan arve en bolig, men deres arveret afhænger af, om de træder ind i en afdød forælders arvelinje eller er tilgodeset i et testamente. En arveandel giver ikke automatisk ret til huset, som skal fordeles i dødsboet og tinglyses til den, der overtager det.
- Se, hvornår børnebørn arver efter loven.
- Forstå, hvordan et testamente kan omfatte boligen.
- Skeln mellem en arveandel og selve huset.
- Få overblik over reglerne for mindreårige arvinger.
- Følg vejen fra dødsbo til tinglyst ejer.
Hvornår træder du ind i din forælders arvelinje?
Efter arvelovens § 1 er afdødes børn de nærmeste slægtsarvinger. Er et barn dødt, træder barnets børn i dets sted og deler den del, som deres forælder ellers ville have arvet. Det kaldes, at børnebørnene arver efter deres linje.
Hvis din forælder lever, er du derfor normalt ikke automatisk arving efter din bedsteforælder. Det ændrer sig, hvis du er tilgodeset i et testamente. Reglen om børnebørn er en videreførelse af reglerne om, hvordan børn arver, men den virker kun i den familielinje, hvor afdødes barn ikke længere lever.
Forenklet illustrativt eksempel: En bedsteforælder efterlader sig to børn. Det ene barn lever, mens det andet er dødt og efterlader sig to børn. Hvis der hverken er en ægtefælle eller et testamente, arver det levende barn halvdelen, mens de to børnebørn deler deres afdøde forælders halvdel og dermed får en fjerdedel hver.
Efterlader afdøde både en ægtefælle og livsarvinger, går halvdelen af arven efter loven til ægtefællen, mens livsarvingerne deler den anden halvdel efter deres arvelinjer. Før fordelingen skal det være afklaret, hvilke værdier og hvilken gæld der faktisk hører til dødsboet.
Kan et testamente give boligen til et barnebarn?
Et testamente kan tilgodese et barnebarn, selv om barnets forælder lever. Testamentet kan angive en andel af arven, et beløb eller et bestemt aktiv som boligen. Det er dermed en anden vej til arv end den automatiske indtræden i en afdød forælders arvelinje.
Testamentet skal respektere ægtefællens og livsarvingernes tvangsarv samt de særlige rettigheder, en efterlevende ægtefælle kan have til bestemte aktiver. Hvis boligens værdi er større end det, barnebarnet kan modtage, skal forskellen håndteres i boet. Et ønske i testamentet er derfor ikke i alle situationer det samme som en ubetinget ret til at få boligen uden yderligere økonomisk udligning.
Præcisionen i testamentet har praktisk betydning. Det bør fremgå, om barnebarnet skal have en bestemt bolig, en ret til at overtage den til den værdi, der anvendes i boet, eller blot en andel af den samlede arv. De tre formuleringer kan føre til forskellige resultater, hvis boligen er boets største aktiv, hvis der er andre arvinger, eller hvis en ægtefælle har fortrinsret.
Hvorfor får en arving ikke automatisk huset?
Arveloven § 6 giver som udgangspunkt arvinger mulighed for at overtage boets aktiver til vurderingsbeløbet inden for deres arvelod. Reglen viser det centrale skel: Børnebørns arveret bestemmer, hvem der får værdi fra boet, mens et arveudlæg af huset bestemmer, hvem der får selve ejendommen.
Boligen skal derfor have en værdi. Ved privat skifte kan en arving kræve, at boets gæld er betalt eller sikret, før arvingerne deler de væsentlige aktiver. Boopgørelsen skal vise, hvordan ejendelene og deres værdi er fordelt. Et barnebarn kan få boligen, få andre aktiver eller modtage penge efter et salg, afhængigt af boets økonomi, testamentet og aftalen mellem arvingerne.
Hvis flere ønsker samme bolig, findes der særlige regler om overtagelse og fortrinsret. Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt i fællesskab over boet, eventuelt gennem en skiftefuldmagt. Kan de ikke blive enige om, hvem der skal have huset, eller om det skal sælges, kan boet ikke løses ved, at én arving handler alene. Den praktiske fordeling er uddybet for situationen, hvor flere arvinger skal fordele et hus.
Hvad ændrer det, hvis barnebarnet er mindreårigt?
Et mindreårigt barnebarn kan godt være arving, men barnet handler ikke selv under skiftet. Værgen varetager barnets interesser. Hvis værgens egne interesser kan komme i konflikt med barnets, for eksempel fordi værgen også er arving og ønsker en anden fordeling, skal skifteretten tage stilling til, om barnet skal have en skifteværge.
Hvis boligen skal udlægges til det mindreårige barnebarn, skal værgen have Familieretshusets godkendelse til erhvervelsen efter bekendtgørelsen om værgemål § 8. Tinglysningen skal desuden vise, at barnet er umyndigt. Mindreårigheden udelukker altså ikke, at barnet arver boligen, men den ændrer, hvem der kan træffe beslutninger og underskrive.
Det er afgørende at skelne mellem, at boet sælger boligen, og at barnet selv får den udlagt. Et almindeligt salg fra boet bliver ikke til barnets køb, blot fordi barnet er blandt arvingerne. Spørgsmålet om myndighedsgodkendelse retter sig mod de dispositioner, der foretages på barnets vegne.
Hvilke oplysninger afgør svaret i din familie?
Inden familien beslutter, hvad der skal ske med boligen, bør arvingekredsen og ejendommens placering i boet være dokumenteret. Du kan bruge disse kontrolspørgsmål til at finde det relevante spor:
- Lever den forælder, som forbinder barnebarnet med afdøde, eller træder barnebarnet ind i en afdød forælders arvelinje?
- Findes der et testamente, og nævner det en andel, et bestemt aktiv eller en ret til at overtage boligen?
- Er der en efterlevende ægtefælle eller andre arvinger med rettigheder til boet eller boligen?
- Er barnebarnet mindreårigt, og er der en mulig interessekonflikt for værgen?
- Kan boets gæld dækkes, og er der en forsvarlig værdi, som boligen kan indgå med i fordelingen?
Svarene afgør ikke kun, om barnebarnet arver. De viser også, om boligen kan udlægges til én arving, skal ejes af flere eller bør sælges. Hvis eksisterende lån eller pant skal ændres, skal det afklares særskilt fra selve ejerskiftet.
Hvordan går boligen fra dødsbo til barnebarn?
En skifteretsattest dokumenterer, hvem der kan råde over dødsboet. Den gør ikke i sig selv et bestemt barnebarn til ejer af boligen. Det kræver, at ejendommen faktisk bliver fordelt til barnebarnet under skiftet.
- Skifteretten og de relevante dokumenter fastlægger, hvem der er arvinger, og hvilken skifteform der gælder.
- Arvingerne eller bobestyreren får boligen værdisat og afklarer boets gæld samt testamentets og ægtefællens betydning.
- Det besluttes, om boligen skal sælges, udlægges til ét barnebarn eller fordeles til flere arvinger.
- Fordelingen og værdien indgår i boopgørelsen, og de nødvendige arvinger, værger eller fuldmagtshavere medvirker.
- Boligen overføres ved et endeligt skøde, og den nye adkomst kontrolleres i Tingbogen efter tinglysningen.
Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest beskriver, at Tingbogen først skal stå med ”boet efter” som ejer, før ejendommen overdrages til en arving. Når én eller flere arvinger får adkomst, skal der tinglyses skøde, og de øvrige arvinger skal medvirke på boets vegne. Ved et bobestyrerbo medvirker bobestyreren.
Efter tinglysningen bør du kontrollere, at de rigtige ejere og ejerandele fremgår af Tingbogen. Ejerskiftet og en eventuel ændring af debitor på lån eller tinglyst pant er forskellige ekspeditioner, så den ene registrering bør ikke forveksles med den anden.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og myndighedernes aktuelle vejledning om arv, dødsboskifte, værgemål og tinglysning.
- Arveloven, herunder reglerne om arvelinjer, overtagelse af aktiver, tvangsarv og testamenter.
- Dødsboskifteloven og Danmarks Domstoles vejledning om privat skifte og boopgørelse.
- Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest og skøde til arvinger.
- Familieretshuset og den gældende bekendtgørelse om værgemål.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
