Du bør kontrollere skødet som et samlet registreringsdokument, før det underskrives og anmeldes. Ejendommen, parterne, ejerandelene, købesummen, vilkårene og underskriftsrollerne skal passe med aftalegrundlaget og Tingbogen. En grundig kontrol mindsker risikoen for en frist, retsanmærkning eller afvisning, men den erstatter ikke kontrollen af det endelige tinglysningssvar.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Kontrollér skødet mod aftalegrundlaget og Tingbogen, før det underskrives og anmeldes. Ejendom, parter, ejerandele, købesum, vilkår, roller og nødvendige bilag skal passe sammen; ellers bør dokumentet afklares og rettes før næste trin.
- Skødet skal identificere den bestemte ejendom og de relevante parter.
- Sælgerandel og køberandel beskriver forskellige størrelser og skal beregnes hver for sig.
- Beløb, datoer og vilkår skal kunne føres tilbage til overdragelsens dokumentgrundlag.
- Skødet ændrer ikke automatisk debitorrollen på tinglyst pant, BBR-oplysninger eller refusionsopgørelsen.
- Efter tinglysning skal svaret og Tingbogen kontrolleres for ejerregistrering, frister og anmærkninger.
Hvad skal stemme, før du underskriver?
Begynd med at sammenholde skødet med det dokumentgrundlag, der bærer overdragelsen, og med de aktuelle oplysninger i Tingbogen. Ved en almindelig handel er købsaftalen det centrale aftalegrundlag. Ved andre overdragelser kan grundlaget eksempelvis være en bodelingsaftale, en overdragelsesaftale eller dokumentation fra et dødsbo.
Din kontrol bør som minimum omfatte:
- den ejendom eller de ejendomme, som overdragelsen vedrører
- sælgeres og køberes identitet samt deres roller
- den del af hver sælgers ejerandel, der overdrages, og den del af hele ejendommen, hver køber erhverver
- den samlede købesum eller anden aftalt modydelse, som skal fremgå af skødet
- datoer, vilkår og den valgte dokumenttype
- underskriftsmetode, fuldmagter, samtykker, erklæringer og nødvendige bilag
Kontrollen skal ikke kun afdække stavefejl. Den skal vise, om skødet faktisk gennemfører den ejerændring, parterne har aftalt, på den ejendom og med de andele, som parterne har besluttet.
Er ejendommen og den registrerede ejer korrekt?
Tinglysningslovens § 9 kræver, at dokumentet indeholder ejendommens matrikelnummer og adresse samt identifikationsoplysninger om de berettigede, de forpligtede og anmelderen. Du bør derfor kontrollere både adressen og de matrikulære oplysninger. En rigtig vejadresse hjælper ikke, hvis skødet er knyttet til det forkerte tinglysningsobjekt.
Tinglysningslovens § 10 kræver desuden, at dokumentet vedrører en ret over en bestemt fast ejendom og fremstår som udstedt af den, der ifølge Tingbogen kan råde over retten, eller med dennes samtykke. Sammenhold derfor sælgerrollen med den aktuelle adkomst. Hvis en ejer er død, en part handler ved fuldmagt, eller en juridisk person deltager, skal rådigheden og underskriftsretten dokumenteres på det relevante grundlag.
Omfatter overdragelsen flere tinglysningsobjekter, skal du kontrollere identifikationen af hvert enkelt. Ved overdragelse af et delareal skal afgrænsningen og dokumentgrundlaget kontrolleres særskilt. Det er ikke nok, at den almindelige beskrivelse af boligen lyder rigtig.
Er ejerandelene beregnet i samme mål?
Sælgerandel og køberandel beskriver ikke det samme. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af sælgerens egen nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved anmeldelsen. Hvis køberen allerede ejer en andel, skal den eksisterende andel ikke regnes med som en ny køberandel.
Forenklet illustrativt eksempel: A ejer halvdelen af en ejendom og overdrager hele sin andel til B. Sælgerandelen er da hele A’s ejerandel, altså 1/1, mens B’s køberandel er 1/2 af hele ejendommen. En sammenblanding af de to brøker kan derfor registrere en anden overdragelse end den, parterne ønskede.
Kontrollér både regnestykket og resultatet: Hvem skal stå som ejer efter overdragelsen, og med hvilke samlede andele? Ved flere ejere eller en delvis overdragelse kan du få et mere detaljeret overblik over ejerandele på skødet.
Følger beløb og vilkår aftalegrundlaget?
Skødet er ikke en erstatning for købsaftalen eller et andet overdragelsesgrundlag. Det er dokumentet, som skal omsætte den aftalte ejerændring til registrering. Navne, ejendom, andele, købesum og de vilkår, der faktisk står i skødet, skal derfor kunne spores tilbage til det relevante aftalegrundlag.
Tinglysningsrettens vejledning om endeligt skøde angiver, at den samlede ejerskiftesum skal stå som købesum. Den kan have flere bestanddele end en kontant betaling. Hvis køber eksempelvis overtager en betalingsforpligtelse som en del af ejerskiftet, skal du afklare, om den indgår i den samlede sum, der skal oplyses.
Kontrollér også, om datoer og eventuelle vilkår i skødet stemmer med aftalen. Valget mellem dokumenttyper og erklæringer kan afhænge af overdragelsen, ejendommen og parterne. Hvis grundlaget ikke entydigt bærer et valg, bør det afklares, før dokumentet sendes videre.
Hvornår kræver roller og bilag et ekstra stop?
I et endeligt skøde har køber og sælger som udgangspunkt obligatoriske underskriftsroller. Det er ikke altid de samme personer, der opretter, anmelder og underskriver dokumentet. Du skal derfor skelne mellem anmelderen, parterne og en eventuel fuldmægtig eller anden person, som tiltræder på et dokumenteret grundlag.
En afvigende underskriftsmetode kræver en reel forklaring. Markeres en rolle med fuldmagt, skal fuldmagten passe til den handling, der skal udføres. Hvis en obligatorisk underskrift angives som unødvendig, skal begrundelsen og den eventuelle tiltrædelse kunne dokumenteres. Ved selskaber, dødsboer, værgemål, særlige erhvervelsesforhold eller samtykkekrav kan der være behov for yderligere roller, erklæringer eller bilag.
Brug kun de erklæringer, der svarer til de faktiske forhold. Handelstype, ejendomstype og særlige oplysninger kan have betydning for både myndighedsbehandlingen og de oplysninger, som sendes videre til andre offentlige registre. Hvis du ikke kan dokumentere grundlaget for en erklæring, er det et stopunkt før underskrift og anmeldelse.
Hvad kan skødekontrollen ikke afgøre?
Et korrekt skøde løser adkomstsporet: hvem der skal registreres som ejer, og hvilken andel den enkelte skal have. Flere andre dele af en bolighandel eller overdragelse skal kontrolleres i deres egne dokumenter og systemer.
- Et skøde ændrer ikke i sig selv debitorrollen på tinglyst pant. Tinglysningsretten behandler debitorskifte som en særskilt dokumenttype.
- Skødet dokumenterer ikke bygningernes fysiske tilstand og retter ikke automatisk fejl i BBR. Forskellen mellem BBR-areal og tinglyst areal skal undersøges i de relevante registre og dokumenter.
- Skødet erstatter ikke en refusionsopgørelse over de udgifter, som parterne skal fordele.
- Skødets indhold er ikke en fuldstændig forklaring af ejendommens pant og servitutter. De tinglyste rettigheder skal læses i Tingbogen og eventuelt i de enkelte dokumenter.
Den afgrænsning er praktisk vigtig: En grøn kontrol af skødet betyder ikke, at alle økonomiske, tekniske og aftalemæssige spor i overdragelsen er afsluttet.
Hvad gør du ved en uoverensstemmelse?
Stop dokumentforløbet, hvis ejendom, parter, andele, beløb eller roller ikke kan forklares ud fra aftalegrundlaget og Tingbogen. Find først ud af, hvilket grundlag der er forkert eller ufuldstændigt. En forskel kan skyldes en fejl i skødet, men den kan også vise, at aftalen, ejerregistreringen eller et nødvendigt bilag skal afklares.
- Notér den konkrete forskel og det dokument eller register, som oplysningerne er sammenholdt med.
- Afklar, om kilden eller skødet skal rettes. Ændr ikke blot skødet for at få oplysningerne til at se ens ud.
- Gennemse hele anmeldelsen igen, fordi en rettelse af part, andel eller købesum kan påvirke andre felter og erklæringer.
- Sørg for, at den version, der anmeldes, er den version, parterne har haft mulighed for at gennemse og underskrive på det korrekte grundlag.
Hvis uoverensstemmelsen handler om rådighedsret, samtykke, fuldmagt eller en særlig overdragelsestype, bør anmeldelsen afvente sikker dokumentation. Det er ikke et punkt, der bør løses med en upræcis fritekstforklaring.
Hvorfor skal du kontrollere efter tinglysning?
Kontrollen før underskrift er kun den første port. Efter Tinglysningslovens § 15 undersøger Tinglysningsretten, om Tingbogen er til hinder for tinglysning. Resultatet kan blandt andet være tinglysning, en frist til at fremskaffe dokumentation, en retsanmærkning eller afvisning. En underskrift eller en afsendt anmeldelse beviser derfor ikke, at ejerændringen er registreret som forudsat.
Læs tinglysningssvaret og kontrollér derefter den opdaterede tingbogsattest. Se især efter:
- om de rigtige personer er registreret under adkomst med de rigtige samlede ejerandele
- om skødet står som betinget eller endeligt i overensstemmelse med det forventede resultat
- om der er en frist, anmærkning eller anden tekst, som kræver handling
- om hæftelser og servitutter fortsat fremgår som forventet
- om der ligger andre anmeldte dokumenter, som endnu ikke er færdigbehandlet
Den dobbelte kontrol før og efter tinglysning gør det muligt både at forebygge indtastnings- og dokumentfejl og at opdage, hvis myndighedens registrering eller vilkår ikke svarer til det forventede resultat.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om dokumentoplysninger, rådighedsret og Tinglysningsrettens prøvelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, herunder endeligt skøde, oplysninger om handelen samt sælger- og køberandele.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: