Et betinget skøde registrerer en overdragelse med en betingelse, mens et endeligt skøde ikke gør adkomsten afhængig af en sådan betingelse. I tingbogen er forskellen snæver: En adkomst kan kun tinglyses som betinget, når købesummens betaling udestår og skal ske inden en fastsat frist.
Andre vilkår i en bolighandel kan stadig være bindende mellem køber og sælger. De gør dog ikke automatisk adkomsten betinget i tingbogen. Du skal derfor skelne mellem vilkårene i aftalen, skødets dokumenttype og Tinglysningsrettens svar på anmeldelsen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et betinget skøde viser, at køberens adkomst afhænger af købesummens betaling, mens et endeligt skøde ikke har denne betingelse. Andre handelsvilkår gør ikke automatisk adkomsten betinget i tingbogen. Et endeligt dokumentnavn er heller ikke en garanti for registrering uden frist eller retsanmærkning.
- Betinget adkomst kræver, at betalingen skal ske inden en fastsat frist.
- Den eksisterende registrering afsluttes normalt med Endelig Indførsel Adkomst.
- Endelig registrering af det betingede dokument er afgiftsfri; den oprindelige tinglysning er et særskilt afgiftsmæssigt trin.
- Skeln mellem købsaftalens vilkår, skødets dokumenttype og myndighedens svar.
- Kontroller tinglysningssvaret og tingbogsattesten for frist, retsanmærkning eller afvisning.
Hvad betyder betinget og endeligt skøde?
Et skøde er ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Definitionen følger af tinglysningslovens § 6 og omfatter både ubetingede dokumenter og dokumenter med vilkår.
Ved et betinget skøde viser tingbogen, at køberens adkomst endnu afhænger af den angivne betaling. Når betingelsen er opfyldt og registreringen er afsluttet korrekt, kan adkomsten blive endelig.
Ved et endeligt skøde er overdragelsen ikke anmeldt med en sådan betalingsbetingelse. Ordet endeligt beskriver her skødets form. Det er ikke i sig selv en garanti for, at Tinglysningsretten straks registrerer dokumentet uden frist eller retsanmærkning.
Hvornår kan skødet tinglyses som betinget?
Efter tinglysningslovens § 10, stk. 4, må et skøde kun være betinget af købesummens betaling inden en angiven frist, hvis det skal tinglyses som adkomst. Reglen betyder, at et bredt forbehold om eksempelvis finansiering, rådgivergodkendelse eller salg af køberens nuværende bolig ikke kan bruges som grundlag for en betinget adkomst.
Sådanne vilkår kan i stedet høre hjemme i en betinget købsaftale. Når aftalens øvrige betingelser er afklaret, kan parterne tage stilling til, om skødet skal anmeldes som endeligt, eller om købesummens betaling fortsat begrunder et betinget skøde.
Skellet er praktisk vigtigt. En handel kan være betinget mellem parterne, uden at der kan tinglyses en betinget adkomst. Omvendt kan et skøde være tinglyst betinget, selv om alle andre dele af handlen er afklaret.
Hvordan bliver en betinget adkomst endelig?
Når betalingsbetingelsen er opfyldt, afsluttes registreringen normalt med dokumenttypen Endelig Indførsel Adkomst. Anmodningen knyttes til det oprindelige betingede skøde med dets tinglysningsdato og løbenummer. Det er dermed en påtegning på den eksisterende adkomst og ikke en ny overdragelse af ejendommen.
Fremgangsmåden følger tinglysningsbekendtgørelsens § 16, stk. 3. Sælger skal underskrive anmodningen om endelig indførsel. En fuldmagt i det oprindelige skøde kan efter sit indhold give en anden mulighed for at underskrive, mens behovet for køberens underskrift afhænger af den konkrete anmeldelse.
Endelig registrering af et betinget dokument er afgiftsfri. Det betyder ikke, at den oprindelige tinglysning af ejerskiftet er uden tinglysningsafgift; afgiftsfriheden vedrører den senere afslutning af det allerede tinglyste betingede dokument.
Kan et endeligt skøde stadig have en frist?
Ja. Skødets dokumenttype og myndighedens prøvelse er to forskellige spor. Et Endeligt Skøde kan blive registreret med en frist, få en retsanmærkning eller blive afvist, hvis anmeldelsen eller dens forhold ikke opfylder kravene.
- En frist betyder, at et bestemt forhold skal dokumenteres eller bringes i orden, før registreringen kan afsluttes.
- En retsanmærkning viser, at dokumentets indhold ikke stemmer med de allerede registrerede rettigheder eller prioriteter.
- En afvisning betyder, at anmeldelsen ikke registreres og må indsendes på ny, hvis overdragelsen fortsat skal tinglyses.
Det er derfor upræcist at bruge endeligt skøde, endeligt tinglyst og anmærkningsfrit som synonymer. Du får først det konkrete resultat ved at læse tinglysningssvaret og kontrollere tingbogsattesten. Den bredere funktion af registreringen er forklaret i artiklen om, hvad tinglysning betyder.
Hvilket dokument passer til handlens fase?
Et betinget skøde kan være relevant, hvis parterne vil have køberens adkomst registreret, mens netop betalingen af købesummen fortsat udestår inden en fastsat frist. Hvis alle betingelser er opfyldt, og overdragelsen ikke længere afhænger af betalingen, vil et Endeligt Skøde normalt være det relevante dokument.
Hvis handlen stadig afhænger af andre forhold, skal de behandles i aftalegrundlaget. Dokumentets navn kan ikke udvide, hvilke betingelser der må knyttes til den tinglyste adkomst. Det rigtige spor afhænger derfor af, hvilke vilkår der faktisk står åbne, og om parterne allerede har anmeldt et betinget skøde.
Er det betingede skøde allerede tinglyst, bør du først finde den oprindelige registrering og kontrollere den præcise betingelse. En anmodning om endelig indførsel skal knyttes til netop dette dokument. En ny anmeldelse med et lignende navn afslutter ikke automatisk den eksisterende betingede adkomst.
Hvad skal du kontrollere før og efter?
- Læs købsaftalens vilkår, og adskil betalingsbetingelsen fra andre forbehold.
- Kontroller, om der allerede er tinglyst et betinget skøde, og notér dokumentets dato og løbenummer.
- Vælg dokumenttype ud fra handlens aktuelle fase, ikke ud fra hvad dokumentet forventes at hedde til sidst.
- Kontroller parter, underskrifter, eventuel fuldmagt og de rettigheder, dokumentet skal respektere.
- Læs tinglysningssvaret for frist, retsanmærkning eller afvisning, og håndter hvert punkt efter sin egen begrundelse.
- Kontroller efter afslutningen, at tingbogen viser den tilsigtede endelige adkomst, og at eventuelle frister og retsanmærkninger er håndteret.
Den sidste kontrol er afgørende, fordi et korrekt dokumentnavn ikke alene beviser, at ejerregistreringen er afsluttet på den måde, parterne forventede.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven, gældende lovbekendtgørelse.
- Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen, gældende version med senere ændringer.
- Tinglysningsrettens vejledning om skøder.
- Tinglysningsrettens vejledning om påtegninger til adkomstdokumenter.
- Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: