Når køber ikke underskriver skødet, kan anmeldelsen som udgangspunkt ikke sendes til tinglysning, og køber bliver ikke registreret som ejer. Det ophæver dog ikke automatisk en allerede bindende købsaftale. Før næste skridt skal du afklare, om underskriften mangler på grund af en teknisk fejl, uenighed om skødets indhold, et gyldigt forbehold eller et bevidst afslag på at medvirke.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Når køber ikke underskriver skødet, kan det som udgangspunkt ikke sendes til tinglysning, men en allerede bindende købsaftale bortfalder ikke automatisk. Årsagen og aftalens frister skal afklares, før forsinkelsen behandles som misligholdelse.
- Alle påkrævede parter skal have underskrevet, før anmeldelsen kan sendes.
- Manglende underskrift er ikke i sig selv en gyldig fortrydelse.
- Kontrollér identitet, skødets oplysninger, forbehold og frister; underskriftsmappen slettes efter mere end 180 dage.
- En gyldig tinglysningsfuldmagt kan løse underskriftssporet, men ikke en reel uenighed.
- Ophævelse eller erstatning kræver konkret aftalegrundlag, korrekt reaktion og dokumenteret tab.
Er købsaftalen stadig bindende?
Købsaftalen fastlægger parternes handel, mens skødet bruges til at registrere ejerændringen i Tingbogen. Købers manglende underskrift på skødet gør derfor ikke i sig selv en indgået købsaftale ugyldig. Du skal først kontrollere, om aftalen er endelig, og om et rådgiverforbehold, finansieringsforbehold eller en anden aftalt betingelse stadig kan bruges.
En forbruger kan have en lovbestemt fortrydelsesret ved huskøb. Den udøves efter bestemte krav om skriftlig meddelelse, frist og som udgangspunkt betaling af godtgørelse. At lade være med at underskrive skødet er ikke i sig selv en sådan meddelelse. Et aftalt rådgiverforbehold er et andet spor, som skal læses efter sin egen ordlyd og frist.
Hvorfor stopper skødet i underskriftsmappen?
Ved et almindeligt endeligt skøde har både køber og sælger som udgangspunkt en rolle med obligatorisk underskrift. Ifølge Tinglysningsrettens underskriftsvejledning kan anmeldelsen først sendes til tinglysning, når alle påkrævede parter har underskrevet. En anmeldelse, der stadig venter på køber, er derfor ikke nået frem til den egentlige tinglysningsprøvelse.
Den manglende registrering er ikke kun en teknisk detalje. En ret over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning efter tinglysningslovens § 1. Købsaftalen kan stadig være bindende mellem parterne, men køber har endnu ikke den beskyttelse, som følger af tinglysningen.
Anmeldelsen kan heller ikke blive liggende uden tidsgrænse. Tinglysningsretten oplyser, at den slettes fra underskriftsmappen, når der er gået mere end 180 dage, siden den blev lagt der. Hvis sagen har stået stille længe, skal den ansvarlige for berigtigelsen derfor kontrollere status i systemet i stedet for blot at sende endnu en påmindelse. Den praktiske underskrift er beskrevet særskilt i guiden om at underskrive et digitalt skøde.
Hvad skal afklares før et påkrav?
En udeblevet underskrift kan have flere årsager, som ikke bør behandles ens. Få først skriftligt svar på, hvor processen er stoppet, og kontrollér følgende:
- Er anmeldelsen sendt til den rigtige køberrolle med korrekte identitetsoplysninger, og kan køber se den i sin underskriftsmappe?
- Svarer skødets parter, ejerandele, købesum, overtagelsesdag og øvrige vilkår til den indgåede aftale?
- Har køber rejst en konkret indsigelse mod skødet, eller henviser køber til et aftalt forbehold, som endnu ikke er afklaret?
- Mangler køber adgang til at underskrive digitalt, eller findes der allerede en gyldig fuldmagt med det nødvendige omfang?
- Angiver købsaftalen en frist for skødets underskrift og en følge, hvis fristen overskrides?
Er skødet forkert, skal fejlen rettes. Er problemet teknisk, skal underskriftsadgangen løses. Først når dokumentet er korrekt, aftalen er bindende, og køber uden gyldig grund undlader at medvirke, opstår spørgsmålet om misligholdelse. Gem meddelelser, versionsoplysninger og tidsstempler, så det senere kan dokumenteres, hvad køber blev bedt om at underskrive og hvornår.
Kan en fuldmagt erstatte købers underskrift?
Hvis køber ikke kan eller ikke ønsker at underskrive digitalt personligt, kan en gyldig tinglysningsfuldmagt give en anden ret til at underskrive i tinglysningssystemet. Fuldmagten skal dække den konkrete disposition og opfylde Tinglysningsrettens formkrav. Den kan registreres før anmeldelsen eller indsendes i tilknytning til et dokument, som derefter kan få en frist til fuldmagtens registrering.
En fuldmagt løser kun spørgsmålet om, hvem der må underskrive. Den fjerner ikke en reel uenighed om handlen og må ikke bruges uden købers gyldige bemyndigelse. Personer uden dansk person- eller CVR-nummer, som derfor ikke kan få digital signatur, har desuden et snævert særskilt papirspor. Processen er således digital som hovedregel, men den er ikke uden dokumenterede undtagelser.
Hvordan bør sælger håndtere forsinkelsen?
Sælger bør holde underskriftssporet tæt sammen med købsaftalen uden at blande det sammen med betaling, nøgleudlevering eller bankens dokumenter. En praktisk rækkefølge er:
- Få anmelderen til at bekræfte, at skødet ligger korrekt i købers underskriftsmappe, og at det endnu ikke er anmeldt.
- Sammenhold skødet med den underskrevne købsaftale og afklar alle gyldige forbehold eller indsigelser.
- Send en præcis skriftlig anmodning, der identificerer den korrekte version af skødet og den aftalte frist. Hvis aftalen ikke angiver frist eller følge, skal en ny frist vurderes ud fra aftalen og omstændighederne.
- Koordinér særskilt med den, der håndterer garanti, deponering, overtagelse og lån. En udeblevet skødeunderskrift flytter ikke automatisk de andre aftalte milepæle.
- Når underskriften foreligger, skal anmelderen sende dokumentet til tinglysning og kontrollere resultatet i Tingbogen.
Sælger bør ikke på egen hånd behandle handlen som bortfaldet eller sælge til en anden, alene fordi skødet er forsinket. Det kræver en særskilt vurdering af købsaftalen, forsinkelsens betydning og de meddelelser, der er sendt mellem parterne.
Hvornår kan køber blive ansvarlig for et tab?
Manglende medvirken kan efter omstændighederne være misligholdelse, men der følger ikke automatisk et erstatningskrav af en overskredet underskriftsfrist. Sælger skal kunne påvise det relevante aftalegrundlag, en misligholdelse, den valgte reaktion og et dokumenteret tab. Om sælger kan kræve opfyldelse, ophæve handlen eller kræve erstatning, afhænger derfor af den konkrete købsaftale og hændelsesforløbet.
Højesteret fastslog den 9. februar 2026, at en sælger efter en berettiget ophævelse kunne få erstattet en dokumenteret prisdifference uden først at gennemføre et dækningssalg. Den sag handlede om købers manglende deponering af købesummen, ikke om en forsinket skødeunderskrift. Dommen viser, at et bevist tab efter misligholdelse kan få økonomiske følger, men den gør ikke enhver udeblevet underskrift til grundlag for ophævelse eller erstatning.
Illustrativt eksempel: Køber og sælger har underskrevet en bindende købsaftale, alle forbehold er afklaret, og skødet svarer til aftalen. Køber undlader derefter at underskrive, fordi køber har ombestemt sig. Skødet kan ikke anmeldes, men handlen forsvinder ikke af den grund. Viser det sig i stedet, at skødet angiver en forkert ejerandel, skal dokumentet rettes, og samme forsinkelse kan ikke uden videre behandles som et afslag på at gennemføre handlen.
Hvordan kontrollerer du, at sagen er løst?
En underskrift i mappen er ikke slutkontrollen. Anmelderen skal også sende skødet til tinglysning og gennemgå svaret. Kontrollér, at køber er registreret med den aftalte ejerandel, og om skødet er tinglyst endeligt, med en frist eller med retsanmærkninger. En frist eller anmærkning viser, at der fortsat er et dokument- eller prioritetsspor, som skal afsluttes.
Afstem derefter resultatet med købsaftalens øvrige milepæle. Frigivelse af købesum, aflysning af sælgers lån og købers nye finansiering følger deres egne betingelser. Du kan bruge den særskilte oversigt over, hvor lang tid tinglysning af skøde tager, til at skelne underskriftsventetid fra Tinglysningsrettens behandlingstid.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om aftale, underskrift og tinglysning.
- Retsinformation: tinglysningsloven og lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, underskriftsmapper og fuldmagter.
- Højesterets dom af 9. februar 2026 om erstatning efter ophævelse af en ejendomshandel.
- Boligejer.dk: den overordnede rækkefølge i købsaftale, skøde, betaling og overtagelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: