Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 16. juli 2026

Et skøde på ejerlejlighed registrerer, hvem der ejer den selvstændige lejlighed, og med hvilken andel. Processen begynder i aftalegrundlaget, men er først afsluttet, når skødet er korrekt anmeldt og underskrevet, afgiften er betalt, og resultatet er kontrolleret i Tingbogen. Skødet erstatter hverken købsaftalen, bankens lånedokumenter eller ejerforeningens materiale.

Ekspertise siden 2003

Få professionel hjælp til skødet

Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald

Resumé af artiklen:

Et skøde på ejerlejlighed registrerer den præcise lejlighed, de nye ejere og deres ejerandele i Tingbogen. Processen er først afsluttet, når anmeldelsen er underskrevet, afgiftsberigtiget og kontrolleret uden uafklarede frister eller retsanmærkninger.

Skødet ændrer adkomsten, men erstatter ikke købsaftalen eller ejerforeningens dokumenter.
Ejerskabet medfører automatisk medlemskab af ejerforeningen og en andel i fælles rettigheder og forpligtelser.
Ejendomsidentitet, parter, ejerandele, ejerskiftesum og eksisterende rettigheder skal være korrekte.
Anmeldelsen underskrives som udgangspunkt digitalt og kontrolleres efterfølgende i Tingbogen.
Ved almindelig fri handel er afgiften 0,6 procent af ejerskiftesummen plus 1.850 kr.; lån og pant behandles særskilt.

Hvad registrerer skødet for ejerlejligheden?

Indholdsfortegnelse Vis indhold

Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret. En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom med sit eget identifikationsnummer. Skødet skal derfor knyttes til præcis den lejlighed, som aftalen omfatter, og ikke blot til bygningens adresse.

Ved anmeldelsen registreres blandt andet sælger, køber, de ejerandele der overdrages, og oplysninger om ejerskiftesummen. Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver de aktuelle dokumenttyper og felter. Købsaftalen regulerer derimod parternes indbyrdes vilkår om eksempelvis overtagelse, betaling og mangler. De to dokumenter løser derfor forskellige opgaver.

Hvorfor følger ejerforeningen med ejerskabet?

Når du bliver ejer af lejligheden, bliver du automatisk medlem af ejerforeningen. Din lejlighed har samtidig en andel i grunden og ejendommens fælles dele, og rettighederne og forpligtelserne i fællesskabet kan ikke skilles fra ejerskabet til lejligheden. Det følger af ejerlejlighedsloven.

Skødet viser ikke hele ejerforeningens økonomi, vedtægter, beslutninger eller planlagte arbejder. De forhold skal derfor undersøges i materialet om køb af ejerlejlighed, inden du bliver bundet af handlen. Et fælleslån eller en vedtaget renovering kan få økonomisk betydning for dig, selv om oplysningen ikke står som et vilkår i skødet.

Er der tvivl om, hvilke rum eller særskilte arealer der hører til lejligheden, skal det registrerede grundlag undersøges. Et ejerlejlighedskort kan vise den registrerede afgrænsning. Et almindeligt ejerskifteskøde ændrer ikke i sig selv lejlighedens grænser.

Hvilke oplysninger skal stemme før anmeldelsen?

Fejl i identitet, andele eller handelens oplysninger kan føre til frist eller afvisning. Før skødet sendes til underskrift, bør du kontrollere:

at BFE-nummer, ejerlejlighedsnummer og adresse peger på den samme lejlighed
at sælger er den registrerede ejer, eller at en anden underskrivers ret til at disponere er dokumenteret
at alle købere er angivet med korrekte navne og den ejerandel, de hver især skal have
at sælgerandel og køberandel er beregnet med det rigtige udgangspunkt
at den samlede ejerskiftesum og den relevante handelstype svarer til aftalegrundlaget
at skødets håndtering af eksisterende hæftelser, servitutter og eventuelle samtykker passer med den planlagte berigtigelse

Sælgerandel og køberandel bruger ikke altid samme nævner. Illustrativt eksempel: Hvis en sælger ejer hele lejligheden og overdrager den til to købere med henholdsvis tre femtedele og to femtedele, overdrager sælgeren hele sin egen ejerandel, mens købernes andele opgøres af hele lejligheden. Hvis en medejer i stedet overdrager hele sin halvdel, er sælgerandelen stadig hele den pågældendes egen ret, men køberen erhverver kun halvdelen af lejligheden. Reglerne om ejerandele på skødet skal derfor anvendes præcist.

Hvordan bliver skødet anmeldt og tinglyst?

Forløbet tager udgangspunkt i det dokument, der giver grundlag for ejerskiftet. Ved et almindeligt køb er det normalt købsaftalen. Derefter gennemføres tinglysningen i denne rækkefølge:

Parterne og den konkrete ejerlejlighed identificeres, og aftalegrundlagets pris, ejerandele og øvrige relevante oplysninger overføres til skødet.
Den korrekte skødetype oprettes i tinglysningssystemet, og oplysninger om handel, hæftelser, erklæringer og underskriftsmetode udfyldes.
Anmeldelsen sendes til parternes underskriftsmapper. Først når alle nødvendige roller har underskrevet, kan dokumentet anmeldes til tinglysning.
Tinglysningsafgiften beregnes og betales i forbindelse med anmeldelsen.
Tinglysningsretten prøver dokumentet mod Tingbogens oplysninger og giver et tinglysningssvar.
Frister eller retsanmærkninger håndteres, og det færdige resultat kontrolleres i Tingbogen.

Anmeldelse sker som udgangspunkt elektronisk. Hvis en part ikke kan eller ikke ønsker at underskrive digitalt, kan en tinglysningsfuldmagt være et særskilt underskriftsspor. Fuldmagten skal opfylde Tinglysningsrettens form- og dokumentationskrav; en almindelig mundtlig bemyndigelse er ikke nok til den digitale anmeldelse.

Hvad koster tinglysning af skødet?

Ved en almindelig fri handel er afgiften i 2026 et fast beløb på 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100, før det faste beløb lægges til. Satserne fremgår af den officielle satsoversigt.

Forenklet illustrativt eksempel: Koster ejerlejligheden 3.000.000 kr. i en almindelig fri handel, er 0,6 procent 18.000 kr. Beløbet kræver ingen yderligere oprunding, og den samlede afgift bliver derfor 19.850 kr.

Eksemplet kan ikke bruges direkte ved enhver overdragelse. Ikke-fri handel, overdragelse af en ideel andel eller andre særlige forhold kan ændre afgiftsgrundlaget. Tinglysning af nyt pant er desuden et særskilt afgifts- og dokumentforløb. En beregning af tinglysningsafgift skal derfor bygge på den konkrete handelstype og de faktiske beløb.

Hvorfor ændrer skødet ikke dine lån?

Skødet ændrer den registrerede adkomst, men det frigør ikke automatisk sælger fra lån og gør ikke automatisk køber til debitor. Låneaftaler, personlig hæftelse og pant følger deres egne dokumenter og kræver særskilt afklaring med långiveren.

To købere kan eksempelvis stå som ejere med halvdelen hver, selv om deres kontante indskud eller interne betalinger er forskellige. Omvendt ændrer betaling af en større del af afdragene ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Hvis debitor på et eksisterende pant skal ændres, kan det kræve en særskilt påtegning, og långiverens kreditbeslutning er et andet spørgsmål end Tinglysningsrettens registrering af ejerskabet.

Hvad betyder svaret fra Tinglysningsretten?

Et tinglysningssvar skal læses som resultatet af rettens kontrol, ikke blot som en kvittering for indsendelse:

Endelig tinglysning betyder, at skødet ikke har udestående frister. Ejer, ejerandele og dokumentets påtegninger skal stadig kontrolleres.
Tinglysning med frist betyder, at et bestemt forhold eller en dokumentation mangler. Fristen skal opfyldes og slettes, før anmeldelsen er endeligt tinglyst.
En retsanmærkning betyder, at skødet er tinglyst med en bemærkning om en modstridende eller foranstående rettighed. Den er ikke det samme som en afvisning og skal håndteres ud fra handelens aftaler og Tingbogens konkrete rettigheder.
Afvisning betyder, at dokumentet ikke er indført i Tingbogen. Fejlen skal rettes, og anmeldelsen skal indsendes på ny.

Afslut kontrollen med en frisk tingbogsattest. Den skal vise den rigtige ejerlejlighed, de aftalte ejere og ejerandele samt den tilsigtede håndtering af frister, retsanmærkninger og hæftelser. Først da kan du se, om det registrerede resultat svarer til det planlagte ejerskifte.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på gældende danske regler og de officielle vejledninger om skøder og digital tinglysning.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.