Et skøde og en refusionsopgørelse løser to forskellige opgaver i en bolighandel. Skødet bruges til at få købers ejendomsret registreret i Tingbogen. Refusionsopgørelsen er regnskabet mellem køber og sælger over bestemte løbende udgifter og betalinger omkring overtagelsen. Du skal derfor kontrollere dokumenternes juridiske og økonomiske resultater hver for sig.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Skødet og refusionsopgørelsen løser hver sin opgave i bolighandlen. Skødet registrerer ejerændringen, mens refusionsopgørelsen fordeler dokumenterede betalinger mellem køber og sælger omkring overtagelsen.
- Skødet skal stemme med parter, ejendom og ejerandele og følges til endelig tinglysning.
- Refusionsopgørelsen viser en saldo i købers eller sælgers favør, men ændrer ikke ejerskabet.
- Købsaftalen fastlægger overtagelsesdag, ansvar og den konkrete frist for opgørelsen.
- Måleraflæsninger, fakturaer og direkte slutafregninger skal kontrolleres, så samme post ikke medtages to gange.
- Tingbogen og de økonomiske bilag skal efterkontrolleres hver for sig.
Hvad gør skødet ved ejerskiftet?
Skødet er det dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Når du køber bolig, indeholder skødet blandt andet oplysninger om parterne, ejendommen, den andel der overdrages, og den samlede ejerskiftesum. Et skøde på hus skal derfor stemme med den ejerændring, som købsaftalen skal gennemføre.
Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Tinglysning er hovedreglen for at beskytte den registrerede ret mod modstridende aftaler og retsforfølgning. Skødet fordeler derimod ikke automatisk el, varme, fællesudgifter eller andre løbende betalinger mellem parterne.
Skødet kan være betinget eller endeligt. Dokumentets navn fortæller ikke alene, om tinglysningssagen er helt afsluttet. Et skøde kan være afvist, tinglyst med en frist eller have en retsanmærkning, som kræver særskilt opfølgning.
Hvad gør refusionsopgørelsen i stedet?
Refusionsopgørelsen opgør det økonomiske mellemværende mellem køber og sælger. Den fordeler aftalte poster omkring overtagelsesdatoen, så en part ikke ender med at betale en udgift, som efter aftalen vedrører den anden parts periode.
Boligejer.dk forklarer, at opgørelsen sammenholder relevante forudbetalinger, aconto-betalinger og det faktiske forbrug eller den relevante periode. Resultatet er en saldo i købers eller sælgers favør. Saldoen kan udlignes gennem de deponerede midler eller ved en særskilt betaling, afhængigt af handelens aftaler og betalingsforløb.
En refusionsopgørelse ændrer ikke den tinglyste ejer. Den registrerer heller ikke pant eller servitutter. Hvis saldoen er forkert, skal den økonomiske opgørelse rettes; hvis ejeroplysningen er forkert, skal skøde- og tinglysningssporet rettes.
Hvilket dokument afgør hvad?
Du får det sikreste overblik ved at behandle handlen som fire forskellige kontrolspor:
- Købsaftalen fastlægger parternes vilkår, overtagelsesdag, eventuel tidligere dispositionsdag og ansvaret for berigtigelsen.
- Skødet beskriver ejerændringen, mens Tingbogen viser, hvordan adkomsten faktisk er registreret.
- Refusionsopgørelsen fordeler de aftalte økonomiske poster og viser den saldo, parterne skal afregne.
- Måleraflæsninger, fakturaer, foreningsoplysninger og betalingsbilag dokumenterer, om hver post og periode er korrekt.
Illustrativt eksempel: Sælger har betalt et ejerforeningsbidrag for en periode, der fortsætter efter overtagelsesdagen. Den dokumenterede del for købers periode kan indgå i sælgers favør. Slutafregner foreningen i stedet direkte med sælger, kan posten falde bort. I begge situationer afhænger ejerregistreringen af skødet og Tingbogen, ikke af refusionssaldoen.
Det ene spor kan ikke bruges som bevis for, at de andre er i orden. En betalt refusionssaldo viser eksempelvis ikke, at køber står korrekt i Tingbogen. Omvendt viser et tinglyst skøde ikke, om en fællesudgift er medtaget to gange eller fordelt over den rigtige periode.
Hvilke beløb skal du holde adskilt?
Købesummen, tinglysningsafgiften og refusionssaldoen er tre forskellige beløb. Købesummen er vederlaget for ejerskiftet og hører til skøde- og betalingsforløbet. Tinglysningsafgiften er en offentlig afgift ved registreringen. Refusionssaldoen er den efterfølgende udligning af de poster, som købsaftalen og de konkrete bilag giver grundlag for.
Forbrug skal kun medtages mellem parterne, når leverandøren eller foreningen ikke allerede laver en direkte slutafregning. Aflæses el, vand eller varme på overtagelsesdagen og afregner leverandøren direkte med sælger, kan samme forbrug ikke uden videre lægges ind som endnu en refusionspost. En tidligere dispositionsdag kan efter aftalen flytte skæringen for det faktiske forbrug.
Grundskyld bør heller ikke kopieres automatisk fra en ældre standardliste. For almindelige ejerboliger opkræves den via forskuds- og årsopgørelsen. Andre ejendomstyper kan følge et andet opkrævningsspor, hvor Skattestyrelsens aktuelle vejledning fordeler opkrævningen ved hovedejerskifte efter den faktiske ejerperiode. Kontrollér derfor ejendomstype, opkrævningsform og periode, før en post medtages.
Hvornår bliver dokumenterne færdige?
Skødet kan forberedes og anmeldes før overtagelsen, mens refusionsopgørelsen kan kræve oplysninger, som først foreligger ved eller efter overtagelsesdagen. Købsaftalen er udgangspunktet for både hvem der skal lave refusionsopgørelsen og fristen for refusionsopgørelsen.
- Kontrollér købsaftalens overtagelsesdag, dispositionsdag, ansvar og frister.
- Sammenhold skødet med parter, ejendom, ejerandele og den aftalte ejerændring.
- Følg Tinglysningsrettens svar, indtil eventuelle frister og retsanmærkninger er håndteret.
- Indsaml aflæsninger, periodeoplysninger, fakturaer og dokumentation for direkte slutafregninger.
- Godkend og betal refusionssaldoen på det dokumenterede grundlag.
Forløbene kan overlappe, men de bliver ikke nødvendigvis afsluttet samme dag. Du bør derfor ikke betragte handlen som kontrolleret alene, fordi det ene dokument er færdigt.
Hvordan kontrollerer du det endelige resultat?
På skødesiden skal du kontrollere det seneste tinglysningssvar og en frisk tingbogsattest. Den skal vise den forventede ejer og ejerandel. Hvis skødet er tinglyst med frist, er anmeldelsen først endeligt tinglyst, når fristen er opfyldt og slettet. En retsanmærkning skal vurderes særskilt.
På refusionssiden skal hver post kunne føres tilbage til købsaftalen, en opkrævning eller et andet konkret bilag. Kontrollér periode, skæringsdag, betaling, fortegn og om posten allerede bliver afregnet direkte. En saldo i sælgers favør og en saldo i købers favør skal desuden behandles efter det betalingsforløb, parterne har aftalt.
Finder du en uoverensstemmelse, skal den rettes i det spor, hvor fejlen ligger. En rettelse af refusionsopgørelsen reparerer ikke en forkert tinglyst ejerandel, og en påtegning på skødet løser ikke et udokumenteret økonomisk krav mellem parterne.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om skøde, tinglysning og økonomisk afregning ved ejerskifte.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: Skøder, tinglysningssvar og tingbogsattester.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen: Refusionsopgørelse.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om opkrævning af grundskyld.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: