Du ændrer normalt et skøde ved at anmelde et nyt skøde, når ejeren eller ejerandelene skal ændres. En ren navneændring, en rettelse i et allerede tinglyst dokument og en ændring af lån eller pant følger andre spor. Afklar derfor først, hvad der faktisk skal ændres, før parterne underskriver en anmeldelse.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Du ændrer et skøde med et nyt skøde, når ejeren eller ejerandelene skal ændres. En ren navneændring, en rettelse i et tinglyst dokument og ændring af lån eller pant følger andre spor, som skal afklares før anmeldelsen.
- Kontrollér den aktuelle adkomst og den ønskede ejerfordeling.
- Sælgerandel beregnes af sælgerens egen ret, mens køberandel beregnes af hele ejendommen.
- Skødet anmeldes, underskrives og følges op gennem tinglysningssvaret.
- En almindelig ejerskifteanmeldelse udløser 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen.
- Skøde, personlig lånehæftelse og pant skal kontrolleres som separate forhold.
Hvornår skal du bruge et nyt skøde?
Et skøde bruges til at registrere, hvem der ejer en bestemt fast ejendom. Efter tinglysningslovens § 1 skal en rettighed over fast ejendom tinglyses for at være beskyttet mod modstridende aftaler og kreditorforfølgning. Skal en person indtræde eller udtræde som ejer, eller skal den tinglyste ejerandel ændres, kræver det derfor et nyt adkomstdokument.
Ordet skødeændring kan dække fire forskellige situationer:
- En ejer eller ejerandel ændres. Her skal der som udgangspunkt anmeldes et nyt skøde.
- Den samme ejer har skiftet navn, uden at identiteten eller ejerskabet ændres. Her bruges dokumenttypen Navneændring Fast Ejendom.
- Et allerede tinglyst dokument indeholder en oplysning eller et vilkår, der skal berigtiges. Her kan en påtegning være det korrekte spor, mens et tinglyst forkert skøde kræver et nyt skøde.
- Kun låntageren eller et pantdokument skal ændres. Det behandles særskilt og ændrer ikke i sig selv adkomsten.
Denne opdeling er også relevant, hvis du vil have et ekstra navn på skødet. Det er ikke en administrativ tilføjelse, men en overdragelse af en ejerandel til den nye medejer.
Hvilke oplysninger kræver det nye skøde?
Start med den aktuelle tingbogsattest. Den viser den registrerede adkomst, men du skal også kontrollere, om der ligger ubehandlede dokumenter i kø, og om sælgeren faktisk kan disponere over den andel, som skal overdrages.
Parterne bør afklare disse oplysninger, før skødet oprettes:
- hvem der er tinglyst ejer nu, og hvem der skal være ejer bagefter
- hvor stor en del af sælgerens egen andel der overdrages, og hvilken andel af hele ejendommen køberen erhverver
- den samlede ejerskiftesum, herunder kontant betaling og andre betalingsforpligtelser
- overtagelsesdag og eventuelle betingelser for, at ejerskiftet bliver endeligt
- om relationen mellem parterne eller ejendomstypen kræver særlige erklæringer, samtykker eller bilag
Sælgerandel og køberandel har forskellige referencepunkter. Sælgerandelen beskriver den del af sælgerens egen ret, der overdrages, mens køberandelen beskriver den del af hele ejendommen, som køberen får ved anmeldelsen. Den forskel er central, når du ændrer ejerandele på skødet.
Illustrativt eksempel: A og B ejer hver halvdelen af en bolig. A overdrager en femtedel af sin egen halvdel til B. Sælgerandelen er da en femtedel af A’s ejerandel, mens køberandelen er en tiendedel af hele ejendommen. Efter overdragelsen ejer A to femtedele og B tre femtedele. Hvis udgangspunktet eller den ønskede slutfordeling ændres, ændres brøkerne også.
Hvordan bliver ejerændringen tinglyst trin for trin?
- Fastlæg årsagen til ændringen og det ønskede slutresultat. Det afgør, om du skal bruge endeligt skøde, betinget skøde, bodeling, skifteretsattest, navneændring eller en påtegning.
- Kontrollér adkomst, ejerandele, hæftelser og relevante rådighedsbegrænsninger i Tingbogen. Afklar samtidig, hvem der skal underskrive, og om nogen handler efter fuldmagt eller på vegne af et bo.
- Koordinér aftalen om ejerskifte med bank- og pantsporet. Skødet bør ikke sendes, før det står klart, om en långiver skal godkende en ændring af debitor, lån eller sikkerhed.
- Opret dokumentet med de korrekte parter, ejendomsoplysninger, andele, ejerskiftesum, handelstype, datoer, vilkår og erklæringer. Kontroller oplysningerne samlet, fordi indholdet ikke kan ændres efter digital signering.
- Lad de nødvendige roller underskrive, anmeld dokumentet på tinglysning.dk og betal den afgift, som anmeldelsen udløser. Digital anmeldelse og signering er det almindelige forløb.
- Læs tinglysningssvaret. En frist, retsanmærkning eller afvisning kræver en anden handling end en endelig og anmærkningsfri registrering.
Et betinget skøde kan bruges, når ejerskiftet skal afvente købesummens betaling inden en fastsat frist. Når betingelsen er opfyldt, skal adkomsten indføres endeligt. Andre uafklarede forhold bør håndteres i aftalen eller med det dokument, som passer til forholdet, frem for at blive skjult i en uklar skødetekst.
Hvad sker der med lån og pant?
Skødet ændrer den registrerede ejer, men gør ikke alene den nye medejer til låntager og frigør ikke automatisk den udtrædende ejer fra gælden. Pantebrevets vilkår, aftalen mellem parterne og långiverens stilling skal undersøges særskilt. Tinglysningslovens § 39 har et betinget spor, hvor en erhverver kan indtræde i pantegæld, men kun når lovens forudsætninger om blandt andet aftale, pantebrevsvilkår og ubetinget tinglyst adkomst er opfyldt.
I andre situationer kræver gældsændringen en aftale med panthaveren. Et debitorskifte på boliglånet og en påtegning på et ejerpantebrev er derfor ikke det samme som selve skødet. Dit kontrolpunkt er todelt: Tingbogen skal vise den ønskede ejerfordeling, og långiverens dokumenter skal vise, hvem der fortsat hæfter personligt.
Hvordan retter du et skøde med fejl?
Opdager du fejlen, før anmeldelsen er tinglyst, kan anmelderen bede Tinglysningsretten om at tilbagekalde den. Tilbagekaldelsen kan ikke gennemføres, hvis anmeldelsen allerede er blevet behandlet automatisk eller tinglyst.
Efter tinglysning afhænger løsningen af fejlen. Tinglysningsretten skelner mellem et forkert skøde, som kræver et nyt skøde, og en fejl i indholdet af det tinglyste dokument, som kan berigtiges med en påtegning. En ændring af skødets indhold skal tiltrædes af de relevante parter. En ren navneændring for samme ejer skal derimod ikke forklædes som et ejerskifte.
Hvad koster det at ændre skødet?
Ved et almindeligt ejerskifte af fast ejendom eller en andel udgør den offentlige tinglysningsafgift i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100. De aktuelle satser fremgår af den officielle satsoversigt.
Du kan ikke beregne beløbet sikkert ud fra ejerandelen alene. Handelstype, ejendommens anvendelse, relationen mellem parterne og om overdragelsen sker i almindelig fri handel kan ændre afgiftsgrundlaget eller føre til en særregel. En ren navne- eller adresseændring uden identitetsskifte er afgiftsfri. Der kan desuden komme særskilte udgifter til långiver, vurdering, dokumentudarbejdelse og ændringer af pant; de er ikke en del af den offentlige ejerskifteafgift.
Hvornår er ændringen faktisk færdig?
En kvittering for indsendelse viser kun, at anmeldelsen er modtaget. Ved en afvisning er sagen lukket hos Tinglysningsretten, og et rettet dokument skal anmeldes igen. Ved tinglysning med frist skal fristens betingelse opfyldes og dokumenteres, før registreringen kan blive endelig. En retsanmærkning viser, at skødet ikke har fået den forventede prioritet uden forbehold.
Afslut med en ny forespørgsel i Tingbogen. Kontroller, at de rigtige ejere og ejerandele står på adkomsten, at et betinget dokument er endeligt indført, at frister er slettet, og at relevante retsanmærkninger er håndteret. Sammenhold derefter resultatet med långiverens bekræftelse og parternes aftale. Først når de tre spor stemmer, er ejerændringen, registreringen og gældsafklaringen dokumenteret hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og aktuelle officielle vejledninger om adkomst, dokumenttyper, ejerandele, pant og afgift.
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, navneændring, påtegninger og tinglysningssvar
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele
- Tinglysningsafgiftsloven og den officielle satsoversigt for 2026
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: