Et nutidigt skøde er normalt et digitalt dokument med faste oplysninger om ejendommen, sælger, køber, ejerandele og handelens grundvilkår. Det har ikke ét universelt visuelt layout. Dokumentets felter og supplerende tekst afhænger af den konkrete ejendom og overdragelse, så det vigtigste er at genkende oplysningerne og forstå, hvad de dokumenterer.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et skøde er normalt et digitalt dokument med oplysninger om ejendommen, parterne, ejerandelene og overdragelsens grundvilkår. Udseendet varierer efter den konkrete handel, så dokumentets funktion og felter er vigtigere end et bestemt layout.
- Skødet dokumenterer overdragelsen af hele eller en del af en fast ejendom.
- Kontrollér ejendom, parter, andele, købesum, overtagelsesdato, rettigheder og særlige vilkår før underskrift.
- Sælgerandelen måles mod sælgers egen andel, mens køberandelen måles mod hele ejendommen.
- En skødeudskrift viser dokumentet; en tingbogsattest viser den aktuelle registerstatus.
- Tinglysningssvaret viser behandlingsresultatet og kan ikke erstatte skødet eller tingbogsattesten.
Hvilke dele møder du i dokumentet?
Et skøde er efter tinglysningslovens § 6 det dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. I den almindelige proces oprettes og underskrives dokumentet digitalt. Loven rummer dog en snæver mulighed for papirbaseret underskrift, hvis en person ikke kan få en digital signatur.
Den digitale anmeldelse er bygget op af strukturerede oplysninger. I en skødeudskrift vil du typisk kunne finde disse dele:
- Dokument og anmelder: Dokumenttypen samt navn og kontaktoplysninger på den person eller virksomhed, der sender anmeldelsen til Tinglysningsretten.
- Ejendommen: Adresse og matrikelbetegnelse, så skødet knyttes til den rigtige faste ejendom.
- Parterne: Sælger og køber med de identitetsoplysninger og roller, der hører til anmeldelsen.
- Ejerandele: Hvilken del af sælgers egen andel der overdrages, og hvilken del af hele ejendommen køber erhverver.
- Handelens grunddata: Blandt andet købesummen i skødet, overtagelsesdato og handelstype.
- Rettigheder og byrder: Oplysninger om de hæftelser og byrder, som skødet skal respektere, samt eventuelle relevante erklæringer.
- Supplerende skødetekst: Vilkår eller oplysninger, der ikke dækkes tilstrækkeligt af standardfelterne.
- Underskrifter og roller: Hvem der skal underskrive som part, anmelder eller i en anden nødvendig rolle.
Kernedataene følger blandt andet tingbogsbekendtgørelsens § 10. Ud over købesum, overtagelsesdato, andele og respekterede rettigheder kan der være særlige oplysninger, eksempelvis om en brændeovn eller pejseindsats. Ikke alle felter er relevante i alle handler.
Hvorfor ser to skøder ikke ens ud?
Et skøde er ikke en standardkontrakt, hvor alle sider altid har samme tekst. Det digitale tinglysningssystem sammensætter anmeldelsen ud fra dokumenttype, ejendom, parter og de valgte oplysninger. Derfor kan rækkefølge, felttekster og erklæringer se forskellige ud, selv om begge dokumenter er gyldige skøder.
Forskellene bliver tydelige, når en overdragelse eksempelvis kun omfatter en ejerandel, har flere købere, vedrører flere matrikelnumre eller kræver en bestemt erklæring. Et betinget skøde kan desuden indeholde en betingelse, som ikke findes i et ubetinget skøde. Supplerende tekst kan være nødvendig i én sag og overflødig i en anden.
En vejledning med skærmbilleder fra anmeldelsesforløbet er derfor ikke et facsimile af enhver færdig skødeudskrift. Den viser, hvilke oplysninger der indtastes, men ikke nødvendigvis præcis, hvordan din PDF bliver sat op. En skabelon til skøde kan på samme måde illustrere felterne uden at kunne afgøre, hvilke oplysninger netop din overdragelse kræver.
Hvorfor kan 1/1 betyde en halv ejendom?
Andelsfelterne er en hyppig kilde til misforståelser, fordi sælgerandelen og køberandelen ikke har samme beregningsgrundlag. Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af den enkelte sælgers egen ejerandel der overdrages. Køberandelen angiver derimod, hvor stor en del af hele ejendommen køber erhverver ved den aktuelle anmeldelse.
Tinglysningsrettens eget illustrative eksempel viser forskellen: A og B ejer hver halvdelen af en ejendom, og A overdrager hele sin halvdel til B. Sælgerandelen for A er da 1/1, fordi A sælger hele sin egen andel. Køberandelen for B er 1/2, fordi B erhverver halvdelen af hele ejendommen. Den halvdel, B allerede ejer, tælles ikke som en ny køberandel.
Et felt med 1/1 betyder derfor ikke altid, at hele ejendommen skifter ejer. Det skal læses sammen med den registrerede ejerandel og de øvrige parter. Ved flere ejere er det nyttigt at kontrollere både brøken og dens beregningsgrundlag, når du læser om ejerandele i et skøde.
Hvilket dokument har du foran dig?
Et skøde, en tingbogsattest og et tinglysningssvar kan alle nævne samme ejendom og samme ejerskifte, men de besvarer forskellige spørgsmål:
- Skødeudskriften er en kopi af det konkrete dokument med parter, overdragelse, andele og vilkår. Den viser, hvad der blev anmeldt og tinglyst i dette dokument.
- Tingbogsattesten er et dateret registerudtræk. Den viser den aktuelle registrering af ejere, hæftelser og servitutter samt dokumenter, der eventuelt endnu ikke er færdigbehandlet.
- Tinglysningssvaret fortæller, hvordan anmeldelsen blev behandlet. Det kan blandt andet indeholde oplysning om tinglysning, afvisning, fejl, frist eller en retsanmærkning.
Vil du se ordlyden i selve overdragelsesdokumentet, skal du bruge en kopi af det tinglyste skøde. Vil du kontrollere den aktuelle registerstatus, skal du i stedet bruge en frisk tingbogsattest. Og vil du forstå Tinglysningsrettens behandling, skal du læse tinglysningssvaret.
Dokumenterne kan ikke erstatte hinanden. En skødekopi viser ikke nødvendigvis senere ændringer i Tingbogen, mens en tingbogsattest ikke gengiver hele skødets supplerende tekst. Et tinglysningssvar er heller ikke selve skødet og kan blive fulgt af et nyt svar, hvis behandlingsresultatet senere ændres.
Hvad bør du kontrollere før underskrift?
Før skødet sendes til underskrift, kan anmeldelsen vises samlet til gennemsyn. Kontrollen bør følge oplysningerne fra det mest grundlæggende til de særlige vilkår:
- Kontrollér, at dokumenttypen passer til overdragelsen, og at ejendommens adresse og matrikelbetegnelse er korrekte.
- Sammenhold sælgeres og køberes navne og roller med den aftale, som skødet skal gennemføre.
- Læs sælger- og køberandele med det rigtige beregningsgrundlag. Kontrollér også, hvad hver køber ejer efter overdragelsen.
- Sammenhold købesum og overtagelsesdato med købsaftalen eller det andet dokument, der danner grundlag for overdragelsen.
- Gennemgå hæftelser, byrder, handelstype og eventuelle erklæringer. Et felt må ikke vurderes løsrevet fra resten af anmeldelsen.
- Læs den supplerende skødetekst ord for ord, og kontrollér, om betingelser eller andre særlige oplysninger er gengivet præcist.
- Kontrollér til sidst, hvem der skal underskrive, og i hvilken rolle. En korrekt tekst er ikke tilstrækkelig, hvis en nødvendig underskrift mangler.
Efter tinglysningen skal kontrollen tilpasses spørgsmålet: Brug skødeudskriften til dokumentets indhold, tinglysningssvaret til behandlingsresultatet og en ny tingbogsattest til den aktuelle registrering. Den rækkefølge gør det muligt at skelne mellem det, der blev anmeldt, det svar der kom, og det der nu står i Tingbogen.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om skøder, ejerandele, udskrifter og tinglysningssvar.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Retsinformation: Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen med senere ændringer.
- Tinglysningsretten: Vejledningerne om endeligt skøde og sælger- og køberandele.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om udskrifter fra fast ejendom og tinglysningssvar.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: