Et mageskifte ved tinglysning er et bytte af fast ejendom eller dele af fast ejendom. Byttet kan være samlet i én aftale, men hver ejendom skal behandles som sit eget tinglysningsobjekt. Ved et almindeligt bytte mellem to ejendomme betyder det ét skøde for hver ejendom, korrekte værdier i begge skøder og en særskilt kontrol af begge registreringer.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ved mageskifte bytter parterne fast ejendom eller dele af fast ejendom. Byttet kan bygge på én aftale, men hver ejendom kræver sit eget skøde, sin egen ejerskiftesum og sin egen kontrol i Tingbogen.
- Vælg mageskifte som handelstype i hvert skøde.
- Medregn den anden ejendoms værdi, eventuel udligning og overtagne forpligtelser.
- Den variable tinglysningsafgift beregnes særskilt for hver ejendom.
- Den faste afgift betales kun én gang, hvis betingelserne for samlet tinglysning er opfyldt.
- Kontrollér tinglysningssvar og tingbogsattest for begge ejendomme.
Hvad betyder mageskifte i Tingbogen?
Ved et mageskifte består vederlaget helt eller delvist af en anden fast ejendom i stedet for kun penge. Der kan også indgå en kontant udligning, hvis de aftalte værdier ikke er ens. Mageskifte kan omfatte hele ejendomme eller dele af dem.
Den rene definition findes i opslaget om mageskifte som begreb. Ved tinglysningen er det afgørende, at byttet omsættes til de dokumenter og oplysninger, som hører til hver enkelt ejendom. Tinglysningsretten angiver, at handelstypen mageskifte skal vælges i skødets handelsoplysninger.
Hvorfor skal der bruges et skøde pr. ejendom?
Tinglysningsretten kræver ét skøde for hver ejendom, der skifter ejer. Den ene ejer er sælger af sin ejendom og køber af den anden, mens rollerne er omvendt i det andet skøde. Et bytte mellem to ejendomme udløser derfor normalt to skøder, selv om parterne har indgået én samlet bytteaftale.
Det giver et praktisk skel: Aftalen kan være gensidigt afhængig, men Tingbogen behandler adkomsten på hver ejendom særskilt. Et tinglysningssvar på den ene ejendom dokumenterer derfor ikke resultatet på den anden. Skøderne bør udarbejdes og følges som et koordineret par.
Forløbet kan sammenfattes sådan:
- Afgræns præcist, hvilke ejendomme eller dele der byttes, hvem der ejer dem, og hvilke værdier parterne lægger til grund.
- Opret ét skøde for hver ejendom, og vælg mageskifte som handelstype i begge anmeldelser.
- Oplys ejerskiftesum, eventuel kontant udligning, overtagne hæftelser og andre relevante vilkår korrekt i hvert skøde.
- Koordinér underskrifter og anmeldelser, og kontrollér efter behandlingen hvert tinglysningssvar for sig.
Den digitale indsendelse følger ellers den almindelige proces for tinglysning i praksis. Forskellen ligger især i, at der er flere adkomstændringer, som skal hænge sammen.
Hvad skal stå som ejerskiftesum?
Ejerskiftesummen er den samlede kontante værdi af det, der ydes for den ejendom, som det enkelte skøde overdrager. Ved mageskifte omfatter den blandt andet værdien af den anden ejendom, en eventuel kontant udligning og gæld eller andre forpligtelser, som indgår i vederlaget.
Det er derfor ikke nok kun at skrive den kontante forskelsbetaling. Selv et bytte uden penge mellem parterne har en ejerskiftesum, fordi den anden ejendom udgør vederlaget. Oplysningerne skal kunne forklares ud fra den samlede aftale og være indbyrdes sammenhængende i de to skøder.
Hvis mageskiftet ikke sker som en almindelig handel på markedsvilkår, kan lovens særlige værdiregler få betydning for afgiftsgrundlaget. Den endelige afgift kan derfor ikke altid udledes af parternes kontante udligning eller deres egen værdiangivelse alene.
Hvordan beregnes tinglysningsafgiften?
Ved tinglysning af ejerskifte er afgiften i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget efter tinglysningsafgiftslovens § 4. Ved mageskifte beregnes den variable del for hver af de ejendomme, der byttes. Et bytte lige over betyder altså ikke, at den variable afgift forsvinder.
Den faste afgift kan efter tinglysningsafgiftslovens § 9 nøjes med at blive betalt én gang, når ejendommene overdrages som led i samme retsforhold mellem de samme parter, og dokumenterne opfylder kravene til en samlet tinglysning. Det første skøde betales og tinglyses, mens det efterfølgende skøde skal henvise til det første med de krævede oplysninger. Er betingelserne ikke opfyldt, kan den faste afgift blive udløst for hvert dokument.
Den almindelige beregning og de forhold, der kan ændre grundlaget, er uddybet i artiklen om tinglysningsafgift ved ejerskifte.
Hvad kan kræve særskilt afklaring?
Et mageskifte er ikke kun et spørgsmål om at spejle de samme oplysninger i to skøder. Følgende forhold kan ændre dokumentforløbet:
- Dele af ejendomme: Byttes kun et areal og ikke en hel registreret ejendom, kan arealoverførsel eller udstykning være nødvendig. Matrikelændringen, pant og servitutter skal da håndteres i det særskilte forløb.
- Pant og lån: Skødet ændrer den registrerede adkomst, men flytter ikke i sig selv den personlige hæftelse for et lån. Overtagelse eller indfrielse af gæld skal afklares med långiver og gengives korrekt i aftalen og skødet.
- Servitutter og hæftelser: Hvert skøde skal forholde sig til de rettigheder, der er registreret på netop den ejendom. De to ejendomme kan derfor få forskellige tinglysningsresultater.
- Parter og ejerandele: Kravet om kun én fast afgift forudsætter samme retsforhold og samme parter. Er ejerkreds eller andele forskellige, skal afgifts- og dokumentstrukturen vurderes ud fra de faktiske overdragelser.
Disse spørgsmål bør være afklaret, før skøderne sendes til underskrift. Ellers kan én anmeldelse blive forsinket eller få en bemærkning, selv om den anden kan gennemføres.
Hvordan kontrolleres begge registreringer?
Efter tinglysningen bør du gemme tinglysningssvaret for hvert skøde og kontrollere hver ejendom i Tingbogen. Se efter, om den nye ejer og ejerandel er registreret, om skødet har fået en retsanmærkning, og om der fortsat ligger dokumenter under behandling.
En ny tingbogsattest for hver ejendom viser den aktuelle registerstatus. Kontrollen skal foretages på begge ejendomme, fordi et korrekt resultat på den ene ikke viser, at den gensidige adkomstændring også er gennemført på den anden.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og aktuelle myndighedsvejledninger om skøder, mageskifte, ejerskiftesum og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsretten: Skøder, herunder mageskifte.
- Tinglysningsretten: Endeligt Skøde.
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven.
- Skattestyrelsen: Mageskifte og tinglysningsafgift.
- Skatteministeriet: Aktuelle satser i tinglysningsafgiftsloven.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: