Ja. Et skøde kan normalt tinglyses, selv om en køber eller sælger ikke har MitID. Den almindelige løsning er en tinglysningsfuldmagt, som giver en anden ret til at underskrive det digitale skøde med sin egen digitale signatur. Har personen dansk cpr-nummer, er en papirunderskrevet fuldmagt hovedsporet; et direkte papirskøde er forbeholdt en snæver undtagelse.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et skøde kan normalt tinglyses uden partens eget MitID, hvis en anden underskriver det digitale dokument på grundlag af en gyldig tinglysningsfuldmagt. Har personen dansk cpr-nummer, er en papirunderskrevet fuldmagt hovedsporet; direkte papirdokumenter er en snæver undtagelse.
- Mangler du kun MitID-appen, kan kodeviser, kodeoplæser eller chip være løsningen.
- Fuldmagten skal dække den rigtige ejendom, rolle og disposition og være aktiv.
- Fuldmagtshaveren bruger sin egen digitale signatur; selve skødet forbliver digitalt.
- Få fuldmagten registreret før anmeldelsen, så forløbet ikke afhænger af en seks-hverdagesfrist.
- Kontrollér tinglysningssvaret og den aktuelle Tingbog; en aktiv fuldmagt beviser ikke, at ejerskiftet er registreret.
Hvilken løsning passer til dit MitID-problem?
Begynd med at afklare, hvad personen konkret mangler. Hvis problemet kun er, at MitID-appen ikke kan bruges, kan en kodeviser, kodeoplæser eller chip være et alternativ. Personen underskriver da stadig selv med MitID. Den almindelige proces for at underskrive et digitalt skøde ændres ikke.
Har personen slet ikke MitID eller ønsker vedkommende ikke at underskrive digitalt, peger Tinglysningsrettens fuldmagtsvejledning på en tinglysningsfuldmagt. En anden person eller virksomhed kan derefter underskrive inden for fuldmagtens grænser. En hjælper skal ikke bruge fuldmagtsgiverens MitID; underskriveren bruger sin egen digitale identitet.
Det rigtige spor afhænger især af tre forhold:
- Har personen MitID, men mangler et egnet identifikationsmiddel, kan et andet MitID-middel løse adgangen.
- Har personen dansk cpr-nummer, men kan eller vil ikke underskrive digitalt, kan en papirunderskrevet tinglysningsfuldmagt bruges.
- Har personen ikke dansk personnummer og kan derfor ikke få digital signatur, kan anmeldelsen bygge på et papirdokument efter særlige tinglysningsregler.
Hvordan får du papirfuldmagten registreret?
Tinglysningslovens § 49 b gør det muligt at give en anden fuldmagt til at udstede og anmelde dokumenter om en bestemt fast ejendom. Fuldmagten skal passe til den konkrete disposition. En løs tilladelse til at ”ordne boligen” viser ikke nødvendigvis, at fuldmagtshaveren må underskrive et skøde.
- Opret den relevante tinglysningsfuldmagt på tinglysning.dk med den rigtige ejendom, fuldmagtsgiver, fuldmagtshaver og disposition.
- Vælg udskrift, hvis fuldmagtsgiveren ikke skal underskrive digitalt. Udskriv alle sider, undlad dobbeltsidet print, og ret ikke i fuldmagten efter udskrivningen.
- Lad fuldmagtsgiver underskrive med blæk. Ved udstedelse og anmeldelse af skøde skal en advokat eller to vitterlighedsvidner bekræfte underskriftens ægthed, datoens rigtighed og fuldmagtsgiverens myndighed.
- Send originalen og eventuel nødvendig dokumentation til Tinglysningsretten. Fuldmagten bliver først aktiv, når retten har modtaget, godkendt og registreret den.
Den registrerede fuldmagt til digital tinglysning skal stadig være gyldig, når den bruges. Kontrollér derfor ejendom, roller, dispositioner, udløbsdato og eventuelle begrænsninger, før skødet anmeldes.
Hvorfor bliver skødet stadig digitalt?
Papiret er fuldmagten, ikke selve skødet. Fuldmagten dokumenterer, hvorfor fuldmagtshaveren må underskrive. Fuldmagthaveren bruger derefter sin egen digitale signatur på det elektroniske dokument, og anmeldelsen sendes gennem tinglysningssystemet.
Det skel har en praktisk følge: Den person, der udfærdiger eller anmelder dokumentet, er ikke automatisk berettiget til at binde køber eller sælger. Hver underskriftsrolle skal enten tiltrædes direkte eller have et gyldigt repræsentationsgrundlag. Et skøde registrerer ejerændringen, mens fuldmagten alene flytter retten til at underskrive inden for sit beskrevne omfang. Den ændrer ikke i sig selv købsaftalen, ejerandelene, købesummen eller låneforholdene.
Særligt autoriserede anmeldere kan inden for deres autorisation bruge en særskilt anmelderordning og underskrive med eget MitID uden at indsende en fuldmagt til Tinglysningsretten. Det er en reguleret undtagelse. En person får ikke denne ret alene ved at have udarbejdet skødet eller stå som anmelder.
Hvornår gælder den særlige papirundtagelse?
Hovedreglen er elektronisk anmeldelse. Den snævre undtagelse i bekendtgørelsen om adgang til tinglysningssystemet § 4 gælder, når en fysisk person ikke har et personnummer, eller en juridisk person ikke kan få et cvr-nummer, og derfor ikke kan få digital signatur. I den situation kan rettigheder anmeldes på grundlag af papirdokumenter efter særlige regler.
Manglende MitID hos en person med dansk cpr-nummer giver ikke automatisk adgang til at sende et almindeligt papirskøde. Her er den papirunderskrevne tinglysningsfuldmagt det normale alternativ: Fuldmagten kommer ind på papir, mens skødet fortsat behandles i det digitale system.
Hvad kan stoppe eller forsinke tinglysningen?
En gyldig fuldmagt løser kun underskrifts- og repræsentationssporet. Skødet skal fortsat indeholde korrekte oplysninger, og Tinglysningsretten kan give frist, registrere med retsanmærkning eller afvise dokumentet af andre grunde.
- Fuldmagten omfatter ikke den rigtige ejendom, rolle eller disposition.
- Originalen, de krævede sider, vitterligheden eller dokumentation for tegningsret mangler.
- Fuldmagten er udløbet, tilbagekaldt eller endnu ikke aktiv i fuldmagtsdatabasen.
- Fuldmagtsgiver kan ikke gyldigt give den ønskede fuldmagt. Så kræves et andet dokumenteret repræsentationsgrundlag; en papirunderskrift alene løser ikke problemet.
- En eksisterende generalfuldmagt opfylder ikke tinglysningsreglernes form- eller indholdskrav.
Bliver skødet anmeldt, før fuldmagten er registreret, kan det få en frist på seks hverdage til indsendelse af fuldmagten. Kommer en gyldig fuldmagt ikke frem inden fristen, slettes dokumentet. Få derfor fuldmagten aktiveret før anmeldelsen, hvis forløbet ikke skal afhænge af denne korte frist.
Hvis problemet ikke er adgang, men at en part gør indsigelse mod skødet eller nægter at godkende det, er manglende underskrift på skødet et andet spørgsmål. En fuldmagt kan kun bruges inden for den bemyndigelse, der faktisk er givet.
Hvordan ser du, om ejerskiftet er registreret?
En aktiv fuldmagt er ikke bevis for, at skødet er tinglyst. Når alle nødvendige roller er underskrevet, skal anmelderen sende dokumentet til tinglysning og læse tinglysningssvaret. Svaret viser, om dokumentet er afvist, har fået en frist eller anmærkning, eller om adkomsten er registreret som ønsket.
Kontrollér derefter den aktuelle Tingbog for den rigtige ejendom og den registrerede ejerandel. Er en fuldmagt indsendt efter anmeldelsen, skal du også kontrollere, at fristen er slettet, og at dokumentet fortsat står registreret. Først den kontrol viser, om MitID-problemet og selve ejerskiftet begge er løst.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om digital tinglysning og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Retsinformation: Bekendtgørelse om adgang til tinglysningssystemet og om tinglysningsmåden.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om fuldmagter, underskrifter og digital anmeldelse.
- MitID: Officiel vejledning om app, kodeviser, kodeoplæser og chip.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: