Handelstype i skødet: Hvad betyder feltet?

Af Skøde Centret

Handelstype i skødet er den klassifikation, der beskriver forholdet mellem parterne og de vilkår, som ejendommen overdrages på. Feltet viser blandt andet, om køber og sælger er uafhængige, om de handler på markedsvilkår, eller om der er tale om familieoverdragelse, interessesammenfald eller mageskifte.

Valget skal svare til de faktiske forhold i den konkrete overdragelse. Det er ikke en betegnelse, du frit kan vælge ud fra, hvad handlen kaldes i daglig tale, og feltet kan ikke stå alene som dokumentation for ejerskab, pris eller ejerandele.

Hvad bliver handelstypen brugt til?

Handelstypen indgår i de oplysninger, som køber skal afgive i forbindelse med et adkomstdokument. Tinglysningsretten bruger oplysningerne til at registrere overdragelsen og videregiver relevante oplysninger til andre offentlige myndigheder, blandt andet Vurderingsstyrelsen. Den aktuelle vejledning om oplysninger om handelen beskriver de valgmuligheder, der findes i det digitale skøde.

Feltet hjælper med at skelne en almindelig handel mellem uafhængige parter fra overdragelser, hvor relationen eller vilkårene kræver en anden klassifikation. Valget har også betydning for grundlaget for tinglysningsafgiften. Det endelige afgiftsgrundlag afhænger dog af flere oplysninger end handelstypen alene.

Handelstypen registreres som et led i den digitale tinglysning. Den er derfor en oplysning om overdragelsen, ikke en selvstændig aftale mellem parterne.

Hvilke seks handelstyper kan du møde?

Tinglysningsrettens vejledning arbejder med seks hovedvalg. Det korrekte valg afhænger både af relationen mellem parterne og af handlens reelle vilkår:

• Almindelig fri handel på markedsvilkår bruges, når køber og sælger er uafhængige, og handlen sker på almindelige markedsvilkår.
• Almindelig fri handel på særlige vilkår bruges, når parterne er uafhængige, men pris eller andre vilkår afviger fra det sædvanlige. Tinglysningsretten nævner en hurtig handel til en pris under markedsprisen som eksempel.
• Familieoverdragelse bruges ved overdragelser mellem familiemedlemmer og andre nærtstående, som er omfattet af vejledningens beskrivelse.
• Salg med interessesammenfald på grund af indbyrdes ejerforhold omfatter blandt andet overdragelser mellem koncernforbundne selskaber, samejere eller samboende samt visse overdragelser mellem et selskab og personer med bestemmende indflydelse.
• Mageskifte bruges, når parterne bytter fast ejendom eller dele af fast ejendom med hinanden.
• Andet omfatter andre overdragelser, der ikke passer i de øvrige valg, herunder andre tilfælde med nære bindinger eller en pris, som ikke svarer til markedsprisen. Overdragelsen skal i den situation beskrives nærmere i det tilhørende tekstfelt.

Betegnelserne er ikke et sikkert beslutningstræ for alle tænkelige kombinationer. En overdragelse kan for eksempel involvere personer, som både er familiemedlemmer og samejere. De officielle kilder opstiller ikke en generel prioriteringsregel for enhver sådan overlapssituation, så valget må baseres på de konkrete parter, ejerforhold og vilkår.

Fri handel er ikke altid markedsvilkår

Det mest centrale skel er, at parternes uafhængighed og handlens vilkår er to forskellige spørgsmål. En handel kan godt være fri, selv om prisen eller processen afviger fra normale markedsvilkår.

Forenklet eksempel: En køber og en sælger uden personlige, økonomiske eller ledelsesmæssige bindinger aftaler en lavere pris for at gennemføre handlen hurtigt. Parterne kan stadig være uafhængige, men valget kan være almindelig fri handel på særlige vilkår frem for almindelig fri handel på markedsvilkår.

Det modsatte skel er også relevant. En pris, der svarer til markedsniveauet, fjerner ikke i sig selv et eksisterende familie- eller ejerforhold mellem parterne. Derfor bør du først klarlægge relationen og derefter kontrollere pris og øvrige vilkår.

Hvad afgør handelstypen ikke?

Handelstypefeltet beskriver overdragelsens karakter, men flere andre oplysninger står særskilt i skødet. Feltet afgør ikke i sig selv:

• hvor stor en del af sælgers ejerandel der overdrages, eller hvilke ejerandele køberne skal have
• købesummen, overtagelsesdagen eller de hæftelser, som skal respekteres
• om der bruges et endeligt eller et betinget skøde
• om købers adkomst er registreret og beskyttet ved tinglysning
• det endelige beløb for tinglysningsafgiften

Oplysningerne skal hænge sammen, men de udfylder forskellige funktioner. En korrekt handelstype kan derfor ikke rette en forkert ejerandel, en manglende købesum eller et forkert valg af dokumenttype.

Sådan kontrollerer du det konkrete valg

Kontrollen bør tage udgangspunkt i fakta og ikke kun i handlens navn. Før anmeldelsen kan du gennemgå følgende punkter:

1. Fastslå, hvem køber og sælger er, og om de har familiemæssige, personlige, retlige, ledelsesmæssige, økonomiske eller andre nære bindinger.
2. Kontrollér, om prisen og vilkårene følger markedet, eller om eksempelvis en hurtig gennemførelse har påvirket dem.
3. Afklar, om parterne allerede er samejere, samboende, koncernforbundne eller på anden måde har sammenfaldende interesser.
4. Undersøg, om overdragelsen reelt er et bytte af fast ejendom eller delarealer og derfor et mageskifte.
5. Sammenhold valget med købesummen, parterne, ejerandelene og de øvrige oplysninger i skødet. Det digitale system kan kræve yderligere oplysninger afhængigt af det valgte spor.

Hvis faktum peger i flere retninger, bør valget afklares, før skødet underskrives og anmeldes. Det er den konkrete relation og de faktiske handelsvilkår, der skal beskrives korrekt.

Fagligt grundlag og kilder

• Tinglysningsrettens vejledning om oplysninger om handelen, herunder handels- og ejendomstyper.
• Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen, navnlig reglerne om oplysninger i adkomstdokumenter.
• Tinglysningsloven, ejendomsvurderingsloven og reglerne om indberetning ved overdragelse af fast ejendom.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald