Udtrædelsesvilkår i en samejeaftale bør beskrive hele vejen fra en skriftlig meddelelse til enten overtagelse af en ejerandel eller salg af ejendommen. Aftalen bør fastlægge pris, frister, mellemperiodens udgifter og en løsning, hvis ingen kan eller vil overtage. Den ændrer ikke i sig selv skødet eller frigør en søskende fra boligens lån.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En brugbar samejeaftale mellem søskende beskriver hele udtrædelsen fra skriftlig meddelelse til overtagelse eller salg. Pris, frister, finansiering, løbende udgifter og en klar fallback skal hænge sammen, mens skøde og lån behandles som særskilte spor.
- Aftalen bør definere, hvad der starter processen, og hvornår fristerne løber.
- Værdiansættelsen skal have en metode til at løse uenighed mellem vurderinger.
- Forkøbsret, overtagelse og salg bør have hver sin frist og konsekvens.
- Et nyt skøde ændrer ejerforholdet, men frigør ikke automatisk en skyldner.
- Efter gennemførelsen bør Tingbog, lån og slutopgørelse kontrolleres.
Hvad skal sætte udtrædelsen i gang?
En samejeaftale, også kaldet en samejeoverenskomst om fast ejendom, regulerer søskendes indbyrdes forhold som medejere. Udtrædelse bør defineres som en proces og ikke blot som, at en medejer flytter eller meddeler, at vedkommende ikke længere ønsker at deltage.
I kan aftale, hvilke begivenheder der starter processen. Det kan være en medejers skriftlige opsigelse, manglende betaling efter en nærmere beskrevet procedure eller en beslutning om, at ejendommen skal sælges. Aftalen bør samtidig angive, hvornår meddelelsen er modtaget, og fra hvilken dato fristerne løber.
Et dækkende sæt udtrædelsesvilkår tager stilling til:
- hvem der kan kræve processen startet, og hvordan kravet skal gives
- om de øvrige søskende først får mulighed for at overtage andelen
- hvordan ejendommen og den udtrædende andel skal værdiansættes
- hvad der sker, hvis finansiering eller enighed ikke er på plads inden fristen
- hvordan brug, betalinger og beslutninger håndteres, mens processen løber
Dermed ved du på forhånd, om udtrædelsen skal ende med et internt ejerskifte eller med salg af hele ejendommen.
Hvordan fastsættes prisen uden en ny konflikt?
En formulering om, at andelen skal overtages til markedspris, løser ikke alene spørgsmålet. I bør også fastlægge vurderingsdatoen, hvem der vælger vurderingsperson, hvilke oplysninger vurderingen bygger på, hvem der betaler, og hvordan uenighed mellem flere vurderinger afgøres.
Ejendommens værdi og den udtrædende søskendes endelige tilgodehavende er to forskellige beregninger. Først fastlægges ejendommens værdi efter den aftalte metode. Derefter kan ejerandel, pantegæld, dokumenterede interne mellemværender og aftalte salgs- eller overdragelsesomkostninger indgå i den afsluttende opgørelse. Aftalen bør sige, hvilke poster der hører til hvert trin, så samme beløb ikke bliver medregnet to gange.
Hvis en køberet skal kunne tinglyses som en ret over ejendommen, oplyser Tinglysningsretten, at købesummen enten skal være fastsat, eller at beregningsmetoden skal være beskrevet. Det gør en præcis prisprocedure relevant både for samarbejdet mellem jer og for en eventuel tinglysning.
Illustrativt eksempel: Tre søskende ejer en ejendom sammen. Én vil udtræde, og de første to vurderinger er forskellige. Samejeaftalen kan på forhånd bestemme, hvordan en tredje vurdering indhentes, hvilken af de tre vurderinger der herefter styrer prisen, og hvornår ejendommen i stedet skal udbydes. Eksemplet er fiktivt, men viser, hvorfor vurdering og fallback bør stå i samme klausul.
Hvem kan overtage den ledige ejerandel?
Hvis de tilbageværende søskende skal have fortrinsret, bør aftalen beskrive mere end ordet forkøbsret. Den skal forklare, hvornår retten kan bruges, hvordan tilbuddet gives, hvor længe det gælder, og hvad der sker, hvis flere vil overtage. En særskilt forklaring af forkøbsret i en samejeoverenskomst kan hjælpe med at holde selve retten adskilt fra pris- og salgsproceduren.
Er der flere tilbageværende medejere, kan I eksempelvis aftale, om de får mulighed for at købe forholdsmæssigt, afgive tilbud eller overtage i fællesskab. Aftalen bør også indeholde en frist for at dokumentere, at overtagelsen kan gennemføres. Det afgørende er, at der findes et næste trin, hvis ingen benytter retten eller kan opfylde betingelserne.
Ved et efterfølgende salg af hele ejendommen bør aftalen angive, hvordan ejendomsmægler vælges, hvem der beslutter udbudspris og prisændringer, og hvordan et købstilbud accepteres. Ellers kan udtrædelsen standse, selv om alle er enige om, at ejendommen skal sælges.
Hvad ændrer aftalen i Tingbogen?
Samejeaftalen og skødet har forskellige funktioner. Aftalen beskriver jeres indbyrdes rettigheder og pligter. Tingbogens adkomst viser, hvem der er registreret som ejer. Når én søskende overtager en andens andel, skal ejerændringen derfor gennemføres med et nyt skøde; en underskrevet udtrædelsesaftale ændrer ikke alene de registrerede ejerandele i skødet.
En samejeoverenskomst kan anmeldes til tinglysning som servitut, men ikke alle interne aftalevilkår kan tinglyses. Tinglysningsretten skelner mellem bestemmelser, der stifter eller ændrer en ret over ejendommen, og rent personlige forpligtelser. Det bør derfor fremgå tydeligt, hvilke bestemmelser I ønsker registreret, og hvem der er påtaleberettiget.
Hvis udtrædelsen ender med et ejerskifte, kan der komme offentlig tinglysningsafgift samt udgifter til vurdering, finansiering, dokumenter eller et salg. Det præcise afgiftsgrundlag afhænger af den konkrete overdragelse og den andel, der skifter ejer. Samejeaftalen kan fordele omkostningstyperne mellem jer, men bør ikke bygge processen på et uverificeret afgiftsbeløb.
Hvorfor skal lån og pant behandles særskilt?
Et ejerskifte fjerner ikke automatisk den udtrædende søskende som skyldner. Ejerskab, personlig lånehæftelse og pant i ejendommen er forskellige spor. Udtrædelsesvilkårene bør derfor gøre finansiering og den ønskede frigørelse til selvstændige kontrolpunkter.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en betinget regel om overtagelse af pantegæld. Hvis erhververen har overtaget gælden efter aftale med overdrageren, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og erhververens adkomst er tinglyst ubetinget, kan erhververen indtræde i gælden, mens overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog kræve den tidligere ejer for ydelser, indtil panthaveren har fået meddelelse om overtagelsen og bevis for den nye ejers tinglysning. I andre tilfælde får en gældsovertagelse først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
I praksis bør I derfor ikke gå ud fra, at et nyt skøde alene løser gældsovertagelsen. Samejeaftalen kan fastlægge, hvad der skal ske, hvis den planlagte finansiering eller frigørelse ikke kan gennemføres inden fristen, eksempelvis en aftalt forlængelse eller overgang til salg af ejendommen.
Hvem betaler, mens processen løber?
Udtrædelsen kan tage tid, og boligen har fortsat løbende udgifter. Aftalen bør angive, hvem der må bruge ejendommen, og hvordan renter, afdrag, forsikring, forbrug, vedligeholdelse og nødvendige reparationer fordeles frem til overtagelse eller salg.
En midlertidig betalingsfordeling er en intern økonomisk ordning. Den ændrer ikke i sig selv de tinglyste ejerandele. Hvis én søskende betaler mere i perioden, bør I derfor skrive, om beløbet skal refunderes løbende, indgå i slutopgørelsen eller være endeligt afholdt af betaleren.
Det samme gælder beslutninger om større arbejder. Aftalen kan kræve fælles godkendelse, fastlægge en beløbsgrænse eller begrænse arbejdet til det nødvendige, mens en overdragelse eller et salg afventes. Dokumentation for betalinger og beslutninger gør den endelige opgørelse lettere at kontrollere.
Hvordan afslutter I udtrædelsen?
En praktisk rækkefølge gør det muligt at kontrollere hvert trin, før det næste gennemføres:
- Den udtrædende medejer giver meddelelse efter aftalens form- og fristkrav.
- I sammenholder aftalen med en aktuel tingbogsattest og kontrollerer ejere, ejerandele, pant og tinglyste servitutter.
- Ejendommen vurderes efter den aftalte metode, og eventuelle interne mellemværender opgøres særskilt.
- De tilbageværende søskende vælger inden fristen, om de vil overtage andelen på de fastlagte vilkår.
- Finansiering, gældsovertagelse og frigørelse af den udtrædende søskende afklares, før ejerskiftet gøres endeligt.
- Overdragelsesaftale og skøde underskrives og tinglyses, eller ejendommen sættes til salg efter aftalens fallback.
- Efter gennemførelsen kontrollerer I Tingbogens nye adkomst, lånedokumenterne og slutopgørelsen. En tinglyst samejeoverenskomst bør samtidig vurderes for ændring eller aflysning, hvis dens ejerkreds eller formål er ændret.
Kontrollen efter tinglysning er det punkt, der viser, om udtrædelsen også er gennemført udadtil. En intern kvittering mellem søskende er ikke nok, hvis Tingbogen eller låneforholdet fortsat viser den gamle situation.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om adkomst, pant og tinglysning samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om samejeoverenskomster og servitutter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: