Kompensation mellem søskende er den økonomiske udligning, der kan aftales, når ejerandelene i en fast ejendom ændres. Kompensationen ændrer ikke skødet alene, men den kan være et centralt vilkår før et søskendeskøde.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Kompensation mellem søskende er den økonomiske udligning, der kan høre til en ændret ejerandel. Den ændrer ikke skødet alene, men skal hænge klart sammen med den andel, der faktisk overdrages.
- Kompensation er et betalings- eller vilkårsspor, mens skødet registrerer ejerændringen.
- Beløbet bør kobles til den overdragne ideelle andel, ikke kun til slutbrøken.
- Overtaget gæld kan indgå, men bank og långiver skal afklare hæftelsen særskilt.
- Aftale, skøde, ejerandele og eventuelle pantforhold skal stemme, før skødet tinglyses.
- Efter tinglysning bør Tingbogen kontrolleres mod den aftalte ejerfordeling.
Hvad dækker kompensation mellem søskende?
Kompensation er det beløb eller den økonomiske værdi, som en søskende får, når vedkommende afgiver en del af sin ejerandel. Den kan betales kontant, modregnes i et internt mellemværende eller hænge sammen med, at en anden søskende overtager en del af gælden.
Selve kompensationen er ikke det samme som ejerandelen i Tingbogen. Ejerandelen ændres først tinglysningsmæssigt, når den relevante andel overdrages og registreres med skøde.
Hvornår udløser kompensation et søskendeskøde?
Et søskendeskøde bliver relevant, når kompensationen gives som led i en egentlig ejerændring. Hvis din søskende modtager kompensation, fordi du overtager en del af vedkommendes ejerandel, skal den ændrede adkomst registreres.
Hvis kompensationen kun dækker brug, udgifter eller en intern aftale uden ejerændring, er skøde ikke nødvendigvis det rigtige dokument. Så bør I først afklare, hvad betalingen faktisk skal gøre.
Hvordan hænger kompensation sammen med ejerandelen?
Kompensationen bør tage udgangspunkt i den andel, der faktisk overdrages. Det er ikke altid det samme som forskellen mellem de nye slutandele, fordi Tinglysningsrettens vejledning skelner mellem sælgerandel og køberandel.
Hvis to søskende ejer halvdelen hver, og den ene skal ende med 3/4, overdrages der 1/4 af hele ejendommen. For den søskende, der afgiver andelen, kan det samtidig være halvdelen af vedkommendes egen nuværende ejerandel. Det skel bør være tydeligt, før beløbet fastsættes.
Hvad skal beløbet bygge på?
Beløbet kan bygge på jeres aftalte værdi af ejendommen, størrelsen af den overdragne andel, eksisterende lån, udgifter mellem jer og den betaling, I vil knytte til overdragelsen. Hvis værdien er usikker, bør vurderingsgrundlaget afklares før skødet.
Det er en anden opgave end selve tinglysningen. Skødet skal vise den ejerændring, der anmeldes, mens kompensationsaftalen bør forklare, hvorfor den ene søskende betaler eller modtager beløbet.
Kan overtaget gæld være en del af kompensationen?
Ja, overtaget gæld kan indgå i den samlede økonomiske udligning, hvis I aftaler det, og långiver accepterer de nødvendige ændringer. Banken eller realkreditinstituttet skal dog særskilt tage stilling til hæftelse og debitorforhold.
Derfor bør du ikke kun se på det kontante beløb. En ændret ejerandel kan også kræve afklaring af, hvem der fremover betaler lånet, hvem der hæfter udadtil, og hvordan eksisterende pant skal behandles.
Hvordan dokumenteres aftalen før skødet?
Kompensationen bør være dokumenteret, før skødet tinglyses. Det kan være i en overdragelsesaftale, købsaftale eller anden intern aftale, der forklarer ejerændringen, beløbet, betalingstidspunktet og eventuelle betingelser.
Hvis du arbejder med overdragelse af fast ejendom mellem søskende, bør dokumenterne stemme med hinanden: aftalen skal forklare vilkårene, og skødet skal gennemføre den ejerændring, der faktisk skal registreres.
Hvad betyder kompensation for tinglysningsafgift?
Kompensation kan få betydning for de oplysninger, der skal bruges ved tinglysning af skødet, fordi Tinglysningsretten ser på den samlede ejerskiftesum. Kontant betaling, overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser kan derfor være relevante oplysninger.
Ved ændret ejerandel i skødet bør I også afklare, om overdragelsen er almindelig fri handel eller en anden form for overdragelse mellem nærtstående. Det kan påvirke afgiftsgrundlaget, uden at artiklen her går ind i skatteregler.
Hvad kan stoppe processen?
Processen kan blive forsinket, hvis kompensationen ikke kan kobles klart til den overdragne andel. Det samme gælder, hvis bankens accept mangler, hvis pant skal ændres, eller hvis skødet beskriver en anden ejerændring end den interne aftale.
- Beløbet er aftalt, men den overdragne ejerandel er uklar.
- En søskende overtager gæld, uden at långiver har accepteret det.
- Den interne aftale siger én ejerbrøk, mens skødet viser en anden.
- Der mangler en afklaring af, om betaling sker kontant, ved modregning eller ved gældsovertagelse.
- Tingbogen viser pant eller andre rettigheder, som skal håndteres før eller samtidig med overdragelsen.
Hvordan kan en ændret ejerandel se ud i praksis?
Forenklet illustrativt eksempel: To søskende ejer et hus med 1/2 hver. De aftaler, at den ene søskende fremover skal eje 3/4, og den anden skal eje 1/4. Den søskende, der får den større andel, køber derfor 1/4 af hele ejendommen fra den anden.
Kompensationen bør i den situation knytte sig til den overdragne 1/4, ikke bare til ordene “ændret ejerandel”. Skødet skal derefter vise den rigtige overdragelse, så Tingbogen ender med den aftalte slutbrøk.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter tinglysning?
Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere, at ejerandelene i Tingbogen svarer til aftalen. En tingbogsattest kan bruges til at se, hvem der står som adkomsthavere, og hvilke hæftelser der stadig er registreret.
Kontrollen skal ikke kun handle om navne. Sammenhold slutbrøken, den overdragne andel, eventuelle hæftelser og jeres betalingsaftale, så du kan se, om skødet har gennemført den aftalte ejerændring.
Hvordan afgrænses kompensation fra andre søskendeaftaler?
Kompensation ved ændret ejerandel skal holdes adskilt fra en ren brugsbetaling, en udgiftsfordeling eller en aftale om senere salg. De aftaler kan være relevante i sameje, men de ændrer ikke nødvendigvis adkomsten.
Hvis formålet er, at en søskende skal eje mere og en anden mindre, hører kompensationen til ejerændringen. Hvis formålet kun er at udligne brug eller løbende udgifter, bør aftalen ikke fremstilles som et skødebehov, før der faktisk skal overdrages en ejerandel.
Hvilken rækkefølge giver bedst overblik?
Når kompensation og ejerandel hænger sammen, hjælper en fast rækkefølge med at undgå modsatrettede dokumenter. Start med ejerbrøken, derefter økonomien og til sidst tinglysningen.
- Find den nuværende ejerandel i Tingbogen.
- Beslut den ønskede slutandel for hver søskende.
- Beregn hvilken ideel andel der faktisk skal overdrages.
- Aftal kompensation, betalingstidspunkt og eventuel gældsovertagelse.
- Afklar bank, pant og øvrige rettigheder.
- Udarbejd og tinglys skødet, hvis ejerandelen skal ændres.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om skøder, ejerandele, ejerskiftesum og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele
- Tinglysningsretten om tinglysningsafgifter
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: