Kreditorer i dødsboet kan påvirke både tidspunktet for og gennemførelsen af et hussalg. Proklamafristen er ikke i sig selv et forbud mod salg, men boet skal have styr på sin betalingsevne, anmeldte krav, pant og udlæg samt håndteringen af købesummen. Et anmeldt krav er ikke automatisk godkendt, og salgsprovenuet er ikke arv, før boets forpligtelser er betalt eller sikret.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Kreditorer i dødsboet kan påvirke både tidspunktet for et hussalg og fordelingen af købesummen. Proklamafristen er ikke i sig selv et salgsforbud, men boet skal afklare krav, pant, udlæg og sin betalingsevne, før værdier fordeles.
- Et anmeldt krav er ikke automatisk godkendt.
- Krav mod afdøde og aftaler indgået af boet skal holdes adskilt.
- Tinglyst pant og udlæg skal håndteres som led i handlen.
- Skifteretten skal kontaktes, hvis boet muligvis ikke kan betale gælden.
- Købesummen bør blive i boet, indtil forpligtelser er betalt eller sikret.
Hvad kan en kreditor kræve af boet?
En kreditor er en person, virksomhed eller myndighed, som mener at have et økonomisk krav mod afdøde eller dødsboet. Det kan være et lån, en ubetalt regning eller et beløb efter en aftale, som boet selv har indgået efter dødsfaldet.
Kravene skal ikke behandles ens. Der er forskel på afdødes gæld, boets egne senere forpligtelser og et krav, der er sikret ved pant eller udlæg i huset. Forskellen har betydning for anmeldelsesvejen, dokumentationen og det, der skal ske, før køberen kan få den aftalte ret til ejendommen.
Hvordan bliver krav anmeldt og vurderet?
Ved dødsfald den 15. november 2022 eller senere skal krav mod afdøde som udgangspunkt anmeldes på Skifteportalen inden proklamafristen på otte uger. Et for sent anmeldt krav mister normalt retten til dækning i boet, men blandt andet krav med gyldig sikkerhed kan være undtaget. Reglerne og undtagelserne er forklaret nærmere i artiklen om præklusivt proklama.
En registrering gør ikke i sig selv kravet rigtigt eller beløbet endeligt. Boets kontaktperson eller bobestyrer kan bede om fakturaer, aftaler, kontoudtog eller anden dokumentation. Hvis boet ikke anerkender kravet, må uenigheden behandles efter reglerne for dødsboer og kan ende i skifteretten.
Skal hussalget vente på alle kreditorer?
Nej, ikke nødvendigvis. Proklamaet er en frist for anmeldelse af krav, ikke en generel venteregel for salg af huset. Et hus kan derfor udbydes, mens boet skaber det endelige kreditoroverblik. Den konkrete handel kan dog blive forsinket, hvis rådigheden over boet er uafklaret, arvingerne er uenige, betalingsevnen er usikker, eller tinglyste rettigheder endnu ikke kan håndteres.
Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt over boet i fællesskab. De skal kunne dokumentere retten til at sælge og sikre, at handlens vilkår tager højde for boets gæld. Den bredere salgsproces er beskrevet i vejledningen om, hvornår et hus fra et dødsbo kan sælges.
Hvordan påvirker pant og udlæg købesummen?
Tinglyst pant og udlæg forsvinder ikke, fordi proklamafristen udløber. Tinglysningslovens § 1 beskytter tinglyste rettigheder mod senere aftaler og retsforfølgning. Tingbogen bør derfor kontrolleres tidligt, så boet ved, hvilke rettighedshavere der skal inddrages i handlen.
En hæftelse skal typisk indfries af købesummen, overtages efter aftale eller aflyses eller relakseres med rettighedshaverens medvirken. Samtidig skal det præcise indfrielsesbeløb afklares. Er salgssummen ikke tilstrækkelig, kan handlen kræve en særskilt aftale med kreditor og en ny vurdering af boets betalingsevne. Læs også om boliglån i dødsboet.
Hvilke krav kan opstå efter dødsfaldet?
Boet kan selv stifte nye forpligtelser. Det kan for eksempel ske, hvis boet bestiller arbejde på huset, fortsætter en forsikring eller indgår en aftale med en ejendomsmægler. Sådanne krav bygger på en disposition efter dødsfaldet og skal holdes adskilt fra afdødes gamle gæld.
Sondringen ændrer ikke automatisk, om et krav er gyldigt eller har en bestemt plads i betalingen. Det afgøres ud fra aftalen, reglerne og boets konkrete forhold. Den hjælper derimod kontaktpersonen med at finde den rigtige dokumentation, få fakturaer adresseret korrekt og undgå at forveksle en ny udgift ved salget med et proklamakrav mod afdøde.
Hvad sker der, hvis boet ikke kan betale?
Et privat skifte forudsætter, at boets værdier og eventuel sikkerhed forventes at kunne dække gælden. Viser kreditoroversigten eller et forventet underskud ved hussalget, at dette måske ikke er tilfældet, skal skifteretten kontaktes, før arvingerne fordeler værdier eller fortsætter som hidtil.
Et insolvent dødsbo behandles ved bobestyrer. Huset kan fortsat være et aktiv, der skal sælges, men bobestyreren styrer bobehandlingen og kreditorernes dækning efter de regler, der gælder for et insolvent bo. Forskellen mellem skifteformerne er uddybet i artiklen om at vælge bobestyrer eller privat skifte.
Hvad skal være afklaret før fordelingen?
Selve salget gør ikke købesummen til fri arv. Efter dødsboskiftelovens § 27 kan arvingerne blive personligt og solidarisk ansvarlige, hvis de deler boets aktiver uden at betale eller sikre de forpligtelser, som kan kræves dækket i boet. Reglen retter sig mod fordelingen uden kreditorbeskyttelse, ikke mod hussalget som sådan.
Før provenuet fordeles, bør boet have et samlet kontrolspor:
- Bekræft skifteformen, skifteretsattesten og hvem der kan underskrive for boet.
- Gennemgå anmeldte krav og dokumentationen uden at sidestille registrering med godkendelse.
- Kontrollér tingbogen og aftal håndteringen af pant, udlæg og aflysninger.
- Medtag salgsudgifter og andre krav, som boet selv har stiftet efter dødsfaldet.
- Afklar boets betalingsevne, og kontakt skifteretten ved reel tvivl.
- Behold købesummen i boet, indtil de forpligtelser, der skal dækkes, er betalt eller sikret.
Listen skaber et overblik, men den afgør ikke en konkret tvist om et krav eller en tinglyst rettighed. Er et væsentligt beløb, en sikkerhed eller boets betalingsevne uafklaret, bør fordelingen vente på den nødvendige dokumentation eller afgørelse.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende regler om kreditorbeskyttelse, proklama, insolvente dødsboer og tinglyste rettigheder samt aktuelle myndighedsvejledninger.
- Dødsboskifteloven på Retsinformation, med senere gældende ændringer.
- Danmarks Domstole om privat skifte.
- Danmarks Domstoles spørgsmål og svar om krav på Skifteportalen.
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledninger om aflysning og relaksation.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
