Ved tinglysning til flere arvinger skal hele arvingekredsen som udgangspunkt være dækket, men alle behøver ikke underskrive digitalt selv. I et privat skifte kan hver arving signere, eller en gyldig fuldmagt kan bruges for nogle af dem. Modtagerne står som købere i skødet, mens øvrige arvinger tiltræder på boets side. Skifteformen og fuldmagtens indhold afgør derfor, hvem der faktisk skriver under.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ved tinglysning til flere arvinger skal hele arvingekredsen være dækket, men arvingerne behøver ikke alle underskrive digitalt selv. Roller, skifteform og gyldige fuldmagter afgør, hvem der skriver under.
- I et privat skifte underskriver arvingerne selv eller bliver repræsenteret ved gyldig fuldmagt.
- De arvinger, der overtager huset, står som købere; øvrige arvinger tiltræder for boet.
- En skiftefuldmagt skal dække den konkrete tinglysningshandling; den modtagende arving kan ikke selv bruge den ved egen overtagelse.
- Ved bobestyrerbo eller skifteværge gælder en anden rollefordeling.
- Kontrollér efter registreringen, at ejerandele og adkomst står korrekt i Tingbogen.
Hvorfor skal hele arvingekredsen være dækket?
Når skifteretten har udleveret boet til privat skifte, får arvingerne i fællesskab ret til at råde over boets værdier. En kontaktperson kan modtage skifteretsattesten og stå for den praktiske kommunikation, men rollen giver ikke i sig selv ret til at beslutte eller underskrive for de andre.
Hele arvingekredsen skal derfor enten medvirke personligt eller være repræsenteret på et gyldigt grundlag. Kravet handler ikke nødvendigvis om, at alle sætter deres eget MitID på samme sted. Det handler om, at ingen, som efter skifteformen skal medvirke på boets vegne, mangler i beslutnings- og underskriftsgrundlaget.
Hvordan får arvingerne forskellige roller i skødet?
Tingbogen skal først vise ejeren som “boet efter afdøde”, før huset kan overdrages til arvingerne. Det sker normalt automatisk, når dødsfaldet og afdødes personnummer er registreret korrekt. Ellers skal adkomsten rettes, før næste trin kan gennemføres. Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest beskriver dette kontrolpunkt.
Når en eller flere arvinger skal have huset udlagt, tinglyses et endeligt skøde. De arvinger, der overtager huset, indsættes som købere med deres ejerandele. Eventuelle øvrige arvinger tiltræder i rollen “Boet efter afdøde”. Rollefordelingen er ét afgrænset trin i et skøde ved arv; den samlede overdragelsesproces omfatter også grundlaget for arveudlægget, ejerandelene og den efterfølgende kontrol.
Forenklet illustrativt eksempel: Tre søskende er arvinger. To skal overtage huset med halvdelen hver, mens den tredje modtager andre aktiver. De to står som købere, og den tredje tiltræder som “Boet efter afdøde”. Hvis alle tre i stedet overtager huset, står alle tre som købere. Eksemplet er fiktivt; den konkrete rollefordeling afhænger af skifteretsattesten, skifteformen og eventuelle fuldmagter.
Kan én arving skrive under for andre?
En arving kan give en anden arving eller en anden repræsentant skiftefuldmagt. Fuldmagten kan være begrænset, så den skal læses konkret: Den skal faktisk omfatte de beslutninger og tinglysningshandlinger, repræsentanten skal udføre. Arvinger, som ikke er dækket af fuldmagt, må selv medvirke.
En skiftefuldmagt registreres ikke direkte som tinglysningsfuldmagt. Den kan blandt andet bruges som grundlag for en tinglysningsfuldmagt, der registreres før anmeldelsen, eller som efterfølgende dokumentation ved en anmeldelse med frist. Ved skøder skal en papirbaseret skiftefuldmagt opfylde Tinglysningsrettens formkrav, herunder bekræftelse fra to vidner af underskrift, dato og myndighed. Den aktuelle vejledning om skifte- og tinglysningsfuldmagter forklarer forskellen.
Der gælder et særligt skel ved arveudlæg: Den modtagende arving kan ikke selv bruge en skiftefuldmagt til sin egen erhvervelse af boets faste ejendom. I skødet skal underskriften i køberrollen derfor holdes adskilt fra underskriften på boets vegne. Det kan ændre en underskriftsopsætning, som ellers kunne se enkel ud.
Hvornår underskriver bobestyrer eller skifteværge?
I et bobestyrerbo er det bobestyreren, der tiltræder skødet på boets vegne. Den eller de arvinger, som overtager huset, kan fortsat skulle underskrive i køberrollen. Du kan derfor ikke overføre underskriftsmodellen fra et privat skifte direkte til et bobestyrerbo.
Er en arving umyndig eller på anden måde repræsenteret af en skifteværge, indsættes skifteværgen i rollen “Værge” og underskriver personligt. En fuldmagt fra “Boet efter afdøde” erstatter ikke værgens underskrift i denne rolle.
Der kan også foreligge både en skifteretsattest for et særbo og en for et fællesbo. Ved overdragelse af fast ejendom skal arvingerne i begge boer som udgangspunkt medvirke, medmindre dokumentation viser, hvilket bo huset tilhører. En godkendt boopgørelse eller en udtalelse fra skifteretten kan være den nødvendige afklaring. Punktet bør løses med dokumentation, ikke ved blot at udelade en arving fra anmeldelsen.
Hvad skal være afklaret før underskriften?
En klar rækkefølge mindsker risikoen for, at anmeldelsen mangler en rolle eller bygger på en fuldmagt, der ikke kan bruges til formålet:
- Kontrollér skifteformen, skifteretsattesten og den fulde arvingekreds.
- Kontrollér, at Tingbogen viser “boet efter afdøde”. Læs særskilt om tinglysning af skifteretsattesten, hvis adkomsten ikke er klar.
- Fastlæg, hvilke arvinger der overtager huset, og hvilke ejerandele de skal registreres med.
- Fordel køberroller, rollen “Boet efter afdøde” og eventuelle værge- eller bobestyrerroller.
- Kontrollér hver fuldmagts rækkevidde og formkrav, før underskriftsmetoden vælges.
- Send først anmeldelsen, når alle nødvendige personlige underskrifter og fuldmagter er på plads.
Uenighed om, hvem der skal have huset, kan ikke løses gennem en teknisk underskriftsopsætning. Privat skifte forudsætter, at arvingerne kan handle i fællesskab. Hvis den nødvendige enighed mangler, skal spørgsmålet afklares i dødsboskiftet, før skødet anmeldes.
Hvad afgør underskriften ikke mellem arvingerne?
Underskriften dokumenterer den nødvendige medvirken til tinglysningen. Den fastlægger ikke alene, hvordan flere nye ejere skal bruge huset, betale løbende udgifter, beslutte vedligeholdelse eller håndtere et senere salg. Ejerandelene skal stå korrekt i skødet, mens de interne spilleregler kræver et særskilt aftalegrundlag, hvis arvingerne har brug for det.
Et skøde ændrer ikke i sig selv låneaftalens parter. Hvis låneforholdene skal ændres, håndteres det særskilt med långiveren. Underskriftskontrollen, ejerregistreringen og finansieringen er derfor tre forskellige kontrolspor.
Hvordan kontrollerer du den færdige tinglysning?
Når Tinglysningsretten har behandlet anmeldelsen, skal du læse tinglysningssvaret og kontrollere den opdaterede Tingbog. Kontrollen bør som minimum omfatte:
- at de rigtige arvinger står som ejere
- at ejerandelene svarer til skødet
- at der ikke står en frist om manglende fuldmagt eller anden dokumentation
- at eventuelle bemærkninger bliver håndteret i det korrekte dokument- eller fuldmagtsspor
En kvittering for indsendelse viser kun, at anmeldelsen er modtaget. Den endelige kontrol er først afsluttet, når tinglysningsresultatet og Tingbogens ejeroplysninger stemmer med det aftalte arveudlæg.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de aktuelle regler og myndighedsvejledninger om dødsboskifte, skøder og fuldmagter:
- Retsinformation: Dødsboskifteloven og Tinglysningsloven
- Danmarks Domstole: privat skifte og skiftefuldmagter
- Tinglysningsretten: skifteretsattest, skøder og underskriftsroller
- Tinglysningsrettens vejledning om skifte- og tinglysningsfuldmagter
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
