Normalt medvirker køber og den registrerede ejer som sælger, når et skøde skal underskrives. En ekstra person eller myndighed skal kun inddrages, når en særlig regel, en tinglyst rettighed eller sælgerens retlige forhold kræver det.
Det afgørende er først at finde ud af, hvilken rolle den pågældende har. Et samtykke beskytter en andens ret. En fuldmægtig eller værge handler derimod på en andens vegne, mens en bank typisk tager stilling til lån og pant i et særskilt spor. Roller, dokumentation og underskrifter bør derfor afklares, før skødet anmeldes.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et skøde kræver normalt købers og sælgers medvirken, men ægtefælleregler, tinglyste rettigheder, værgemål eller dødsbo kan udløse ekstra krav. Banken behandler som regel lån og pant i et særskilt spor.
- Se, hvornår en ægtefælle skal samtykke
- Skeln mellem samtykke og fuldmagt
- Kontrollér forkøbsret og andre servitutter
- Afklar værgemål, dødsbo og lånehæftelse
Hvem skal normalt underskrive skødet?
Skødet dokumenterer, hvem der får ejendomsretten. Køber og sælger skal derfor fremgå med de korrekte roller, og sælger skal kunne råde over den ejendom eller ejerandel, der overdrages.
Hvis flere personer ejer hele ejendommen sammen, skal de som udgangspunkt alle medvirke som sælgere ved salg af hele ejendommen. Overdrages kun én ejers andel, er det den overdragende ejer, der er sælger. En anden medejer bliver ikke automatisk en samtykkende tredjepart, men en samejeaftale eller en tinglyst rettighed kan begrænse, hvad der kan gennemføres.
Den første kontrol er derfor at sammenholde det planlagte salg med Tingbogens oplysninger om ejerforhold, pant og servitutter. Det viser både, hvem der har adkomst, og om en registreret rettighed kan udløse et yderligere krav.
Hvornår skal en ægtefælle samtykke?
En ægtefælle kan skulle give samtykke, selv om vedkommende ikke står som ejer. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold § 6 må en ægtefælle ikke uden den andens samtykke overdrage familiens helårsbolig eller en bolig, der er bestemt til familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen mellem ægtefællerne.
Kravet gælder ikke enhver ejendom, som en gift person ejer. Boligens brug og formueordningen er centrale. En fritidsbolig er eksempelvis ikke omfattet alene, fordi familien bruger den i ferier, og en bolig, der ikke indgår i ligedelingen, falder ikke automatisk ind under reglen. Andre aftaler eller tinglyste rettigheder kan dog stadig få betydning.
Samtykkekravet kan fortsætte, efter ægtefællerne er flyttet fra hinanden, og efter separation eller skilsmisse, indtil der foreligger en aftale eller endelig afgørelse om boligen. Hvis ægtefællen også er medejer, medvirker vedkommende som sælger og ikke kun som samtykkende ægtefælle. De nærmere skel er uddybet i artiklen om ægtefællens samtykke til familiens bolig.
Hvis et nødvendigt samtykke nægtes eller ikke kan indhentes inden rimelig tid, findes der en lovbestemt mulighed for at få dispositionen tilladt, når der ikke er rimelig grund til at modsætte sig den. Spørgsmålet skal afklares efter den relevante proces; manglende samtykke bør ikke forsøges løst ved blot at anmelde skødet.
Kan en tinglyst rettighed kræve tiltrædelse?
En servitut kan give en bestemt person, forening eller myndighed ret til at håndhæve en begrænsning. Det er den konkrete, tinglyste tekst og angivelsen af den påtaleberettigede, der viser, om et salg kræver tiltrædelse, dokumentation eller en anden handling. En generel omtale af servitutter på boligen kan derfor ikke erstatte læsning af det enkelte dokument.
Et tydeligt eksempel er en tinglyst forkøbsret. Hvis den forkøbsberettigede ikke vil benytte retten, skal vedkommende efter Tinglysningsrettens vejledning medvirke på skødet som påtaleberettiget. Formålet er at dokumentere, at den registrerede ret er håndteret ved den konkrete handel.
Det er ikke det samme som, at enhver servitut kræver en ekstra underskrift. Nogle servitutter regulerer alene brugen af ejendommen og fortsætter uændret efter salget. Andre indeholder et egentligt forbud eller et godkendelseskrav. Derfor skal ordlyd, rettighedshaver og den planlagte disposition vurderes samlet.
Er værge, fuldmægtig og dødsbo samtykkende parter?
Ikke nødvendigvis. En værge eller fuldmægtig kan have kompetence til at handle på ejerens vegne. Det adskiller sig fra en tredjepart, som beskytter sin egen ret ved at give samtykke.
Ved værgemål afhænger underskriften af værgemålets omfang. En værge skal som udgangspunkt have Familieretshusets forhåndsgodkendelse til at sælge fast ejendom for den person, der er under værgemål. Ved et almindeligt salg i fri handel gennem en ejendomsmægler kræves der efter de aktuelle regler normalt ikke endnu en godkendelse af den endelige handel. For gifte personer findes der særlige regler om værgens og ægtefællens fælles medvirken, så værgebeskikkelsen og formueforholdene skal kontrolleres konkret.
En fuldmagt giver en anden ret til at underskrive på ejerens vegne inden for fuldmagtens grænser. Den skaber ikke i sig selv et samtykke, som en særregel eller tinglyst rettighed kræver. Fuldmagten skal passe til dispositionen, og selvkontrahering kræver særlig opmærksomhed, hvis fuldmægtigen også har en egen interesse i handlen.
Er den registrerede ejer død, skal dødsboets adkomst og tegningsret dokumenteres. En skifteretsattest viser, hvem der kan råde for boet, men rollerne afhænger af skifteformen. I et privat skiftet bo kan de berettigede arvinger skulle medvirke, mens en bobestyrer underskriver for et bobestyrerbo. En personlig fuldmagt fra afdøde kan ikke bruges efter dødsfaldet.
Skal banken godkende skødet?
Skødet ændrer ejerskabet, men gør ikke automatisk køber til debitor på sælgers lån eller frigør sælger fra hæftelsen. Et kreditorskifte, debitorskifte eller en ændring af sikkerheden skal derfor behandles særskilt fra skødet.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en afgrænset regel om overtagelse af pantegæld. Når køber og sælger har aftalt gældsovertagelse, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og købers adkomst er tinglyst uden betingelser, kan køber indtræde i gælden, mens sælger frigøres. Uden for den situation kræver gældsovertagelsen en aftale med kreditor for at binde kreditor.
Bankens stillingtagen er derfor vigtig, hvis lån eller pant skal ændres, men banken er ikke af den grund altid en ekstra samtykkende part på selve skødet. Det praktiske kontrolpunkt er at få skriftligt afklaret både ejerskiftet og lånehæftelsen, så et registreret ejerskifte ikke forveksles med en frigivelse fra gælden.
Hvordan afklarer du kravene før underskrift?
En afklaring kan gennemføres i denne rækkefølge:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejer, ejerandele, pant og servitutter.
- Fastslå, om ejendommen er familiens helårsbolig, og om ægtefællereglerne kan gælde.
- Læs tinglyste forkøbsrettigheder, salgsforbud og godkendelseskrav i deres fulde ordlyd.
- Kontrollér værgemål, fuldmagter eller dødsboets skifteform og tegningsret, hvis ejeren ikke selv underskriver.
- Afklar lån, gældsovertagelse og pantedokumenter særskilt med kreditor.
- Placér hver medvirkende i den korrekte rolle, og vedlæg den dokumentation, som rollen kræver.
Hvis der er tvivl om en persons kompetence eller om rækkevidden af et tinglyst vilkår, bør det afklares, før parterne binder sig til en ubetinget gennemførelse. Det reducerer risikoen for, at anmeldelsen afvises, eller at en handel senere anfægtes på grund af et manglende samtykke.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold, Retsinformation, gældende lovbekendtgørelse.
- Tinglysningsrettens vejledning om skøder, herunder roller ved forkøbsret, værgemål og dødsbo.
- Tinglysningsloven, Retsinformation, gældende lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
- Værgemålsbekendtgørelsen og Familieretshusets aktuelle vejledning om køb og salg af fast ejendom under værgemål.
- Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om fuldmagter, skifteretsattest og debitor- eller kreditorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: