Tilbageskødning betyder, at ejendommens adkomst føres tilbage til den tidligere ejer ved et nyt skøde. Det kan være nødvendigt, når en allerede gennemført og endeligt tinglyst handel skal gå tilbage. En aftale om at ophæve handlen ændrer ikke alene Tingbogen. Parterne skal også afklare tilbagebetaling, lån og de rettigheder, der er kommet til siden det første ejerskifte.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Tilbageskødning fører en endeligt tinglyst ejendom tilbage til den tidligere ejer gennem et nyt skøde. Ophørsaftale, tilbagebetaling og ejerregistrering skal afklares hver for sig og gennemføres samlet.
- Et aftalt ophør ændrer ikke alene den registrerede adkomst.
- Den nuværende ejer er overdrager, mens den tidligere sælger bliver erhverver.
- Nye lån og andre tinglyste rettigheder forsvinder ikke automatisk.
- Afklar tinglysningsafgift, øvrige omkostninger og eventuelle frister for tilbagebetaling.
- Kontrollér det nye skøde, hæftelserne og den økonomiske afvikling, før sagen afsluttes.
Er det aftalen eller ejerregistreringen, der skal ændres?
Begynd med grundlaget for, at ejendommen skal tilbage. Har parterne indgået en ophørsaftale, eller foreligger der en afgørelse? Det skal være afklaret, hvem der skal overtage ejendommen, og på hvilke vilkår. Artiklen her tager udgangspunkt i en aftalt tilbageførsel mellem private parter.
Tilbageskødning giver ikke i sig selv nogen ret til at ophæve en handel. Hvis sælger fortryder købsaftalen, skal aftalens binding afklares først. Man kan ikke få huset tilbage alene ved at oprette et nyt skøde uden den anden parts medvirken eller et andet gyldigt grundlag.
Skeln derfor mellem tre resultater: at parterne er frigjort fra den gamle handel, at penge og gæld er afviklet som aftalt, og at den oprindelige sælger igen står korrekt som ejer. Dokumentation for ét resultat erstatter ikke de to andre.
Hvorfor kan det endelige skøde ikke bare slettes?
Skatteforvaltningens vejledning om tilbageført ejerskifte beskriver, at en endeligt tinglyst adkomst føres tilbage ved et nyt skøde. Det er således en ny registrering i ejerkæden, selv om parternes formål er at vende tilbage til situationen før handlen.
Et betinget skøde har en anden aflysningsvej. Hvis betingelserne ikke bliver opfyldt, kan køber og sælger anmode om aflysning. Derfor skal anmelderen læse det faktiske tinglysningssvar og ikke alene dokumentets filnavn. Et endeligt skøde, et betinget skøde og et skøde tinglyst med frist skal behandles efter deres konkrete status.
Hvem skal stå som parter i det nye skøde?
Ved den aftalte tilbageførsel er den nuværende ejer overdrager, mens den tidligere sælger bliver erhverver. Kontrollen skal tage udgangspunkt i den aktuelle adkomst og de andele, der faktisk skal føres tilbage.
Efter tinglysningslovens § 10 skal dokumentet blandt andet fremtræde som udstedt af den, der efter Tingbogen er berettiget til at råde over rettigheden, eller med dennes samtykke. Et gammelt skøde viser den tidligere handel; det er ikke en ny underskrift eller fuldmagt til tilbageførslen.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Maja har solgt sit hus til Jonas, som nu står som ejer. De aftaler skriftligt at føre handlen tilbage. Jonas skal da medvirke som overdrager i den nye anmeldelse, og Maja skal indsættes som erhverver. At Maja stod på skødet før salget gør ikke hendes underskrift alene tilstrækkelig.
Hvad sker der med nye lån og hæftelser?
Hent en frisk tingbogsattest, og sammenlign den med registreringen ved den første handel. Køber kan siden have optaget lån eller stiftet andre rettigheder. Tilbageførslen må ikke planlægges ud fra et forældet registerbillede.
En aftale mellem køber og sælger sletter ikke af sig selv en tredjemands tinglyste ret. Tinglysningslovens regler om beskyttelse og udslettelse af rettigheder kræver, at de berørte rettigheder håndteres på deres eget grundlag. Få derfor afklaret, hvad der skal indfries, aflyses, overtages eller fortsat respekteres.
I eksemplet kan Jonas have tinglyst et nyt lån efter købet. Ophørsaftalen mellem Maja og Jonas er da ikke samtidig långiverens accept af at slette pantet eller ændre låntageren. Den aftalte tilbagebetaling og bankens betingelser skal kunne gennemføres sammen.
Hvordan tilrettelægger I tilbageførslen?
En praktisk dokumentplan bør omfatte disse trin:
- Saml den oprindelige købsaftale, det tinglyste skøde og det skriftlige grundlag for tilbageførslen.
- Kontrollér nuværende ejer, ejerandele, hæftelser og senere påtegninger.
- Aftal tilbagebetaling, overtagelse, nøgler, løbende udgifter og fordeling af omkostninger.
- Indhent långivernes og andre berørte rettighedshaveres nødvendige medvirken.
- Udarbejd og underskriv det nye skøde på dette grundlag.
- Kontrollér både tinglysningssvaret og den økonomiske afvikling, før sagen afsluttes.
Stop før underskrift eller frigivelse, hvis parterne er uenige om tilbagebetalingen, hvis en hæftelse ikke kan håndteres som aftalt, eller hvis den registrerede ejer ikke svarer til tilbageførselsgrundlaget. Den samlede berigtigelse af ejendomsoverdragelsen skal forbinde skødet med den aftalte betaling og de nødvendige rettighedsændringer.
Hvilke omkostninger og slutkontroller er relevante?
Et nyt skøde kan udløse tinglysningsafgift, selv om ejendommen føres tilbage. Der kan efter de særskilte afgiftsregler være adgang til tilbagebetaling, men det kræver en anmodning og opfyldelse af de relevante betingelser og frister. Afklar dette tidligt; ophørsaftalen giver ikke automatisk en afgiftsgodtgørelse.
Derudover bør parterne indhente konkrete oplysninger om udgifter til dokumentudarbejdelse, låneafvikling og eventuel ny finansiering. Omkostningerne kan ikke beregnes alene ud fra den oprindelige købesum.
Slutkontrollen bør vise, at den tidligere sælger igen har den aftalte adkomst, at uønskede hæftelser er håndteret, og at pengene er afviklet efter ophørsaftalen. Gem det nye skøde, det endelige tinglysningssvar og betalingsdokumentationen samlet.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven på Retsinformation om adkomst, udsteder og beskyttelse af rettigheder.
- Skatteforvaltningens vejledning om tilbageført ejerskifte om tilbageskødning og særskilt afgiftsafklaring.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: