Sælger kan som udgangspunkt ikke fortryde, når en bindende købsaftale er indgået. Købers lovbestemte fortrydelsesret gælder ikke tilsvarende for sælger. Svaret afhænger dog først af, om dokumentforløbet faktisk har skabt en aftale, og om købsaftalen indeholder en betingelse, der giver ret til at lade handlen bortfalde. Ren fortrydelse er ikke nok.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Sælger har som udgangspunkt ingen lovbestemt fortrydelsesret, når en bindende købsaftale er indgået. Før du konkluderer det, skal du kontrollere tilbud, uændret accept, modtagelsestidspunkt og eventuelle betingelser. En udvej kræver normalt et konkret aftalevilkår eller en ny skriftlig aftale med køber.
- Kontrollér bindingen: Underskrifterne kan ikke vurderes uden tilbud, accept og seneste version.
- Læs forbeholdene: Ordlyd, frist og hvem klausulen beskytter afgør virkningen.
- Skeln mellem roller: Købers særlige fortrydelsesret og én-procentsregel gælder ikke sælger.
- Aftal ophøret: Et gensidigt stop bør regulere garanti, depositum, dokumenter og omkostninger skriftligt.
- Tjek skødet: Manglende tinglysning ophæver ikke automatisk den underliggende købsaftale.
Er købsaftalen allerede bindende for sælger?
Efter Aftalelovens § 1 er tilbud og svar på tilbud som udgangspunkt bindende for den, der afgiver dem. Du skal derfor identificere tilbuddet, accepten og det tidspunkt, hvor svaret kom frem. Antallet af underskrifter kan ikke stå alene.
Har køber underskrevet først, kan dokumentet fungere som købers tilbud. Sælgers uændrede og rettidige accept fører da til en aftale, når den kommer frem til køber. Har sælger underskrevet først og sendt dokumentet som et salgstilbud, kan sælger være bundet af tilbuddet i acceptperioden, før køber har accepteret. Et svar med en anden pris, overtagelsesdag eller et nyt forbehold er derimod som udgangspunkt et modbud.
Fire kontrolpunkter viser, hvor langt forløbet er:
- Hvem afgav det tilbud, som den anden part skulle tage stilling til?
- Blev tilbuddet accepteret rettidigt og uden ændringer?
- Hvornår kom accepten frem til tilbudsgiveren?
- Krævede aftalen begge underskrifter eller en bestemt godkendelse, før den bandt?
Aftalelovens § 7 giver ikke en almindelig betænkningstid. En tilbagekaldelse virker efter bestemmelsen kun, hvis den kommer frem før eller samtidig med, at tilbuddet eller accepten kommer til modtagerens kundskab. Det præcise tidspunkt og den seneste dokumentversion er derfor afgørende. Den nærliggende artikel om, hvornår et købstilbud bliver bindende, behandler tilbudsfasen mere detaljeret.
Giver et forbehold sælger en udvej?
En købsaftale kan være bindende og samtidig betinget. Et forbehold i købsaftalen kan for eksempel gøre gennemførelsen afhængig af en bestemt hændelse eller godkendelse. Om sælger kan lade handlen bortfalde, følger af klausulens ordlyd, frist og den begivenhed, som faktisk er indtruffet.
Du bør skelne mellem tre forskellige spor:
- Almindelig fortrydelse betyder blot, at sælger har ændret beslutning. Det skaber ikke en ret til at træde tilbage.
- En aftalt betingelse kan få den virkning, som parterne præcist har skrevet ind i aftalen.
- En mulig ugyldighedsgrund kræver et særskilt faktisk og juridisk grundlag. Tvang, svig eller urimelighed kan ikke erstattes af, at sælger senere ønsker en anden løsning.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Aftalen siger udtrykkeligt, at sælger inden en bestemt dato kan lade handlen bortfalde, hvis en navngiven betingelse ikke bliver opfyldt. Hvis betingelsen faktisk svigter, kan klausulen være relevant. Hvis den bliver opfyldt, eller fristen udløber, giver den samme klausul ikke nødvendigvis sælger en udvej. En betingelse, der alene beskytter køber, kan sælger heller ikke uden videre bruge.
Kan sælger bruge købers fortrydelsesret?
Nej. Ved et almindeligt forbrugerkøb af en bolig giver forbrugerbeskyttelseslovens §§ 7-11 køber en særlig ret til at træde tilbage. Køber skal normalt sende en skriftlig meddelelse, som kommer frem inden seks hverdage, og betale én procent af købesummen inden samme frist. Lovens anvendelsesområde og undtagelser skal stadig være opfyldt.
Reglen er knyttet til køberrollen. Du kan derfor ikke som sælger betale én procent og kræve dig frigjort fra aftalen. Der findes heller ikke et automatisk, fast beløb, som sælger kan betale for at afslutte handlen. Forskellen til købers fortrydelsesret ved huskøb er netop, at sælgers mulighed skal følge af aftalen, en selvstændig juridisk grund eller en ny aftale med køber.
Hvad bør sælger gøre efter fortrydelsen?
Handl ud fra dokumenterne, før du meddeler, at salget er stoppet. En ensidig besked kan skabe en misligholdelsestvist, hvis købsaftalen allerede binder. Brug denne rækkefølge:
- Gem den seneste underskrevne købsaftale, salgsopstillingen, bilagene og dokumentation for, hvornår meddelelser kom frem.
- Placér parterne som tilbudsgiver og acceptant, og sammenlign de accepterede vilkår ord for ord.
- Kontrollér hvert forbehold, dets frist, hvem det beskytter, og hvilken meddelelse klausulen kræver.
- Undlad at indgå en ny handel eller standse berigtigelsen på egen hånd, mens aftalens status er uafklaret.
- Er aftalen bindende, kan du spørge køber, om parterne vil indgå en skriftlig ophørsaftale. Køber er ikke forpligtet til at acceptere.
- Kontrollér til sidst, at alle aftalte følgehandlinger faktisk er udført, før boligen udbydes eller sælges igen.
En ophørsaftale bør identificere ejendommen og købsaftalen, fastslå at parternes forpligtelser ophører, og regulere depositum, garanti, dokumenter, omkostninger og en eventuel aftalt kompensation. Den bør også angive, hvem der underretter ejendomsmægler, bank og den, der berigtiger handlen, samt hvornår frigørelsen har virkning.
Hvis køber ikke accepterer et aftalt ophør, kan køber gøre kontraktkrav gældende. Kravenes indhold og størrelse afhænger af købsaftalen, parternes handlinger og et dokumenteret tab. Der er derfor ingen sikker standardløsning, hvor sælger blot betaler et på forhånd fast beløb og går videre til en anden køber.
Hvorfor er skødet ikke en ny beslutning?
Købsaftalen fastlægger parternes pligter, mens skødet er det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Tinglysningen beskytter rettigheden over for modstridende aftaler og retsforfølgning. De to dokumenter løser dermed forskellige opgaver.
At skødet endnu ikke er udarbejdet, underskrevet eller tinglyst betyder derfor ikke i sig selv, at du frit kan forlade en bindende købsaftale. En nægtelse af at underskrive skødet som sælger ophæver heller ikke automatisk den underliggende aftale.
Hvis parterne aftaler at stoppe handlen, skal efterkontrollen omfatte eventuelle skødeudkast eller anmeldelser, købers deponering eller garanti og alle meddelelser til de involverede parter. Først når ophøret og følgehandlingerne er dokumenteret, har sælger et sikkert grundlag for at disponere over boligen på ny.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven på Retsinformation – reglerne om tilbud, accept, ændrede svar, tilbagekaldelse og ugyldighed.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom på Retsinformation – købers lovbestemte fortrydelsesret.
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledning om skøder – skødets og tinglysningens funktion.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen – praktisk vejledning om købsaftalen og sælgers stilling.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: