Ja, din ægtefælle skal som udgangspunkt have dit samtykke, før der indgås en aftale om at sælge familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvist er delingsformue. Kravet kan gælde, selv om kun din ægtefælle står på skødet. Er boligen fuldt ud holdt uden for ligedelingen, eller er den ikke familiens helårsbolig, kan svaret være et andet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Din ægtefælle skal som udgangspunkt have dit samtykke, før en bindende aftale om salg af familiens helårsbolig indgås, når boligen helt eller delvist er delingsformue. Kravet kan gælde, selv om kun din ægtefælle står på skødet, og det kan fortsætte efter samlivsophør.
- Boligens brug, ejerforhold og formueart skal kontrolleres hver for sig.
- Samtykket bør dokumenteres skriftligt, før salgsaftalen bliver bindende.
- Fuldstændigt særeje falder uden for det særlige krav, mens blandet formue kan være omfattet.
- Nægtet eller utilgængeligt samtykke kan efter en konkret vurdering erstattes af en myndighedstilladelse.
- Et salg uden samtykke er ikke automatisk uden virkning; domstolsprøvelse, køberens gode tro og korte frister kan få betydning.
Hvornår rammer samtykkekravet salget?
Den særlige beskyttelse i ægtefællelovens § 6 gælder, når disse forhold er opfyldt:
- I er gift.
- Boligen er familiens helårsbolig eller er bestemt til at blive det.
- Boligen indgår helt eller delvist i den formue, der skal ligedeles ved separation eller skilsmisse.
Reglen omfatter selve aftalen om at overdrage boligen. Den dækker også pantsætning, udlejning og bortforpagtning, men ved et salg er det overdragelsesaftalen, der er central.
Er boligen fuldstændigt særeje, indgår den ikke i ligedelingen, og den falder derfor uden for dette særlige samtykkekrav. Består boligen derimod både af særeje og delingsformue, er det nok, at en del af den indgår i ligedelingen. Du skal derfor afklare forskellen mellem delingsformue og særeje ud fra en eventuel ægtepagt samt vilkår i arv eller gave.
Hvad hvis kun din ægtefælle ejer boligen?
Ejerskab og samtykkeret er to forskellige spørgsmål. Står kun din ægtefælle på skødet, er din ægtefælle ejer og sælger. Du bliver ikke medejer ved at være gift. Samtykkekravet kan alligevel beskytte dig, hvis boligen er familiens helårsbolig og helt eller delvist er delingsformue.
Dit samtykke ændrer hverken ejerandelen eller den registrerede adkomst. Det giver dig heller ikke rollen som sælger. Omvendt skal begge ejere deltage i salget, hvis I begge står på skødet, fordi hver ejer råder over sin egen andel. Artiklen om, at kun én ægtefælle står på skødet, forklarer dette ejerskabsspor nærmere.
Illustrativt eksempel: Maja ejer huset alene, men huset er familiens helårsbolig og delingsformue. Jonas er ikke medejer, men Maja skal have hans samtykke til salget. Var huset i stedet fuldstændigt særeje, ville det særlige samtykkekrav ikke gælde. Eksemplet viser, hvorfor skødet ikke kan stå alene i kontrollen.
Hvor tidligt skal samtykket være på plads?
Kravet knytter sig til det tidspunkt, hvor ejeren indgår aftalen om at sælge. Samtykket bør derfor være afklaret, før din ægtefælle bliver bundet af en købsaftale eller accepterer et bindende købstilbud på boligen. Det er ikke tilstrækkeligt først at behandle spørgsmålet som en formalitet, når skødet senere skal underskrives.
I praksis bør samtykket dokumenteres skriftligt og knyttes tydeligt til den konkrete ejendom og handel. Tinglysningsreglerne giver mulighed for at medtage oplysninger om sælgerens ægtefælles samtykke i adkomstdokumentet. Dokumentationen ændrer ikke, hvem der ejer boligen, men den gør det muligt at kontrollere, at den nødvendige accept forelå.
Gælder kravet efter I er flyttet fra hinanden?
Ja. Du kan stadig være beskyttet af samtykkekravet, efter samlivet er ophævet. Kravet fortsætter desuden efter separation eller skilsmisse, indtil I har indgået en aftale om boligen, eller der er truffet en endelig afgørelse om den. En flytning, adresseændring eller separationsbevilling afslutter derfor ikke i sig selv beskyttelsen.
Skal boligen sælges under et brud, bør aftalen om salget passe sammen med bodelingsaftalen, ejerforholdet og den eventuelle afvikling af lån. En overdragelse af bolig ved skilsmisse er et andet forløb end et salg til en udenforstående, men i begge forløb skal beslutningen om boligen være klar.
Kan et nej blokere salget permanent?
Ikke nødvendigvis. Efter § 7 kan ejeren eller den anden part i aftalen anmode om tilladelse, hvis du nægter at samtykke, eller samtykket ikke kan indhentes inden rimelig tid. Tilladelse kan gives, hvis der ikke er en rimelig grund til at nægte salget. Vurderingen afhænger af den konkrete bolig, handel og familiesituation.
Sagen behandles efter lovens myndighedsregler af Familieretshuset eller familieretten. Behandler skifteretten allerede ægtefællernes formuedeling eller en tvist om boligen, træffer skifteretten afgørelsen. Salget bør ikke gennemføres på den antagelse, at en tilladelse senere bliver givet.
Hvad sker der efter et salg uden samtykke?
En aftale uden samtykke eller tilladelse er ikke automatisk uden virkning. Efter § 8 kan den anden ægtefælle anmode om, at aftalen omstødes ved dom. Aftalen bliver dog stående, hvis køberen kan godtgøre, at køberen hverken vidste eller burde vide, at ejeren manglede ret til at indgå aftalen.
Retssagen skal anlægges inden tre måneder efter, at den anden ægtefælle fik kendskab til aftalen, og senest et år efter, at aftalen blev gennemført. Er aftalen tinglyst før overtagelsesdagen, regnes fristen fra tinglysningen. Fristerne og køberens mulige gode tro gør det risikabelt at vente på, at problemet løser sig gennem skødets behandling.
Er en aftale allerede indgået, bør du sikre købsaftalen, oplysninger om boligens brug og formueordning, kommunikationen om samtykke samt datoerne for overtagelse og tinglysning. De oplysninger afgør, hvilken regel og hvilken frist der er relevant.
Hvordan sikrer I salget før underskrift?
- Kontrollér i Tingbogen, hvem der er registreret som ejer, og hvilke ejerandele der skal sælges.
- Afklar, om ejendommen er familiens helårsbolig eller bestemt til at blive det, og om den er delingsformue, særeje eller en blanding.
- Få et udtrykkeligt og dokumenterbart samtykke på plads, før ejeren indgår den bindende salgsaftale.
- Sørg for, at købsaftalen, samtykket og rollerne i skødet beskriver samme ejendom og handel.
- Stop forløbet og afklar tilladelses- eller omstødelsessporet, hvis samtykket mangler eller en aftale allerede er underskrevet.
Når skødet er behandlet, kan du kontrollere ejerændringen som en del af den efterfølgende tinglysning af boligen. Den kontrol erstatter ikke samtykket før salgsaftalen, men den bekræfter, om den aftalte ejerændring er registreret.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger især på de gældende regler om ægtefællers rådighed over familiens helårsbolig og de officielle tinglysningsvejledninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
