Et tillægsskøde mellem ægtefæller er en betegnelse for et nyt adkomstdokument, som ændrer, hvem der står som ejer af boligen, eller hvor stor en ideel andel hver ægtefælle ejer. Når den ene ægtefælle overdrager en del af sin ejerandel til den anden, skal den nye ejerfordeling beskrives og tinglyses.
Skødet ændrer selve ejerskabet. Det ændrer ikke automatisk jeres lån, personlige hæftelse eller formueordning. De spørgsmål skal derfor afklares særskilt, selv om de udspringer af den samme overdragelse.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et tillægsskøde kan ændre, hvem der står som ejer af boligen, eller hvor stor en andel hver ægtefælle ejer. Det ændrer ikke automatisk lån, personlig hæftelse eller formueordning, som skal afklares særskilt.
- Forstå, hvilken dokumenttype overdragelsen kræver.
- Angiv sælger- og køberandelene korrekt.
- Hold ejerskab, formueordning og lån adskilt.
- Kontrollér den registrerede ejerfordeling efter tinglysningen.
Er tillægsskøde en særskilt dokumenttype?
Betegnelsen tillægsskøde beskriver i denne sammenhæng, at et allerede eksisterende ejerforhold bliver ændret. Det afgørende for tinglysningen er dog overdragelsens indhold og den dokumenttype, der passer til grundlaget.
Tinglysningsrettens vejledninger bruger dokumenttypen Endeligt Skøde ved en almindelig overdragelse. Hvis overdragelsen allerede fremgår af en ægtepagt, som er tinglyst i Personbogen, kan dokumenttypen Ægtepagt Adkomst bruges. Den tinglyste ægtepagt skal da vedhæftes. Fremgår overdragelsen ikke af en tinglyst ægtepagt, anviser Tinglysningsretten Endeligt Skøde.
Ordet tillægsskøde er derfor ikke nok til at afgøre fremgangsmåden. Før anmeldelsen skal det stå klart, hvilken andel der overdrages, hvem der overdrager og erhverver den, og hvilket dokument der bærer aftalen.
Hvilken ejerandel bliver ændret?
Ved en delvis overdragelse skal to forskellige brøker holdes adskilt. Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af den overdragende ægtefælles nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen angiver, hvor stor en del af hele ejendommen den anden ægtefælle erhverver ved den konkrete overdragelse.
Hvis den ene ægtefælle ejer hele boligen og overdrager en fjerdedel, er sælgerandelen en fjerdedel af den hidtidige ejers andel, mens køberandelen er en fjerdedel af hele ejendommen. I et andet fiktivt eksempel ejer modtageren allerede en fjerdedel og får endnu en fjerdedel. Her er køberandelen i den nye anmeldelse kun den yderligere fjerdedel; den eksisterende andel skal ikke medregnes igen. Efter overdragelsen ejer ægtefællerne halvdelen hver.
Den forskel er let at overse, men den er afgørende for, at anmeldelsen beskriver den ønskede ændring. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser princippet med flere eksempler. En særskilt forklaring af ejerandele på skødet kan hjælpe med at fastlægge både den nuværende og den ønskede fordeling.
Hvad ændrer skødet ikke?
En ændret ejerandel løser ét bestemt spørgsmål: hvem der ejer hvilken del af ejendommen. Tre nærliggende forhold følger ikke automatisk med:
- Personlig hæftelse for lån ændres ikke alene ved, at skødet ændres. Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser.
- Rollerne i et pantedokument kan kræve et særskilt spor. Tinglysningsretten bruger blandt andet dokumenttypen Debitorskifte, når en debitor skal tilføjes eller fjernes fra et tinglyst pantedokument.
- Boligens status som delingsformue eller særeje bestemmes ikke alene af ejerbrøken. Hvis I samtidig vil aftale særeje, kræver det en gyldig ægtepagt, og virkningen afhænger af aftalens præcise indhold.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel om gældsovertagelse og frigørelse af en tidligere ejer, men kun når bestemmelsens betingelser er opfyldt. Skødet bør derfor ikke bruges som bevis for, at banken eller en anden kreditor har accepteret en ændring af låneforholdet. Læs mere om fælles lån og hæftelse mellem ægtefæller.
Hvilke aftaler skal passe til ejerfordelingen?
Den nye ejerfordeling bør stemme med den aftale, der ligger bag overdragelsen. Aftalen skal blandt andet gøre den overdragne andel, overtagelsesdagen og det aftalte vederlag entydigt. Skødet skal derefter gengive overdragelsen korrekt i de felter, som bruges ved tinglysningen.
Har I en ægtepagt, en aftale om den indbyrdes økonomi eller andre dokumenter, som bygger på den gamle ejerfordeling, bør I kontrollere, om de fortsat beskriver jeres situation. Det betyder ikke, at alle dokumenter altid skal ændres. Pointen er, at et dokument om ejerskab, et dokument om særeje og en låneaftale regulerer forskellige spørgsmål.
Forskellige ejerbrøker kan være tilsigtede og lovlige. De kan samtidig få betydning for, hvordan værdien af boligen fordeles mellem jer som ejere. Artiklen om forskellige ejerandele mellem ægtefæller forklarer dette skel nærmere.
Hvilke udgifter kan ændringen medføre?
Tinglysning af ejerændringen udløser en offentlig tinglysningsafgift. Afgiften afhænger af ejendomstypen, overdragelsens form og de oplysninger, der indgår i anmeldelsen. Tinglysningssystemet beregner afgiften ud fra de indtastede oplysninger, men grundlaget skal være korrekt.
Der kan desuden være udgifter til eksempelvis vurdering, bankens behandling, ændring af lånedokumenter og udarbejdelse af overdragelsesdokumenter. De poster følger ikke af skødet på samme måde i alle sager. Få derfor de konkrete beløb og betingelser afklaret, før I fastlægger overdragelsen.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I ændringen?
- Hent den aktuelle tingbogsattest, og kontrollér de registrerede ejere, ejerandele og hæftelser.
- Beskriv præcist, hvilken del af den ene ægtefælles andel der overdrages, og hvilken slutfordeling I ønsker.
- Afklar grundlaget for overdragelsen og vælg den relevante dokumenttype, herunder om anmeldelsen skal ske som Endeligt Skøde eller som Ægtepagt Adkomst.
- Afklar lån og pant særskilt. Hvis en debitor, låneaftale eller sikkerhed skal ændres, skal det håndteres i det relevante låne- eller pantedokument.
- Gennemgå anmeldelsen, underskriv den og send den til tinglysning. Følg op på eventuelle frister, anmærkninger eller krav om yderligere oplysninger.
- Kontrollér efter registreringen både den aktuelle adkomst og resultatet for lån og pant. De to kontroller besvarer forskellige spørgsmål.
Et særligt kontrolpunkt opstår, når ejerforholdet fremgår af flere adkomstdokumenter. Tinglysningsretten oplyser, at visningen af et senere dokument kan medtage den samlede aktuelle ejerkreds. Navnene på ét dokument fortæller derfor ikke nødvendigvis alene, hvem der erhvervede hvad ved netop den overdragelse. Sammenhold den registrerede slutfordeling med overdragelsens parter og brøker.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsretten: Skøder
- Tinglysningsretten: Endeligt Skøde
- Tinglysningsretten: Ægtepagt Adkomst
- Tinglysningsretten: Sælger- og køberandele
- Tinglysningsretten: Debitor- og kreditorskifte
- Tinglysningsloven
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
