Skifteretsattesten ved hussalg bliver udstedt af skifteretten, når dødsboet er udleveret til en bestemt skifteform. Ved privat skifte modtager boets kontaktperson attesten på alle arvingers vegne, når betingelserne er opfyldt og anmodningen er godkendt. Attesten viser, hvem der kan råde over boet; huset går først over til køber gennem et tinglyst skøde.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Skifteretsattesten bliver udstedt, når skifteretten har udleveret dødsboet til en bestemt skifteform. Ved privat skifte modtager kontaktpersonen den på arvingernes vegne, men attesten overfører ikke huset til køber; det gør det tinglyste skøde.
- Privat skifte: Alle arvinger skal tiltræde anmodningen, og boet skal opfylde betingelserne for skifteformen.
- Rådighed: Arvingerne handler som udgangspunkt i fællesskab; kontaktpersonen kan ikke alene binde boet uden dækkende fuldmagt.
- Tingbogen: Afdødes ejerandel skal være registreret som ”Boet efter”, før salget kan tinglyses korrekt.
- Dokumenterne: Skifteretsattest, ”Boet efter” og købers skøde har hver sin funktion og kan ikke erstatte hinanden.
- Kontrol: Afklar skifteform, købertype, underskrifter og fuldmagter, og kontrollér Tingbogen efter registreringen.
Hvordan får I attesten ved privat skifte?
Skifteretten tager stilling til, hvordan boet skal behandles. Ønsker arvingerne privat skifte, skal alle arvinger tiltræde anmodningen, enten med deres underskrift eller gennem en dækkende fuldmagt. Boet skal forventes at have penge nok til at betale sin gæld, og mindst én solvent arving må ikke være repræsenteret ved en værge. Anmodningen ledsages blandt andet af en solvenserklæring.
Når skifteretten godkender privat skifte, bliver skifteretsattesten sendt til den kontaktperson, arvingerne har angivet. Attesten er udstedt til arvingerne som kreds; kontaktpersonen er modtager og forbindelsesled til skifteretten. Det planlagte hussalg giver derfor ikke adgang til at bestille attesten som et løsrevet salgsbilag. Først skal boet være udleveret under en skifteform, som fastlægger rådigheden.
Kan boet ikke udleveres til privat skifte, kan en anden skifteform være relevant. Ved bobestyrerbehandling udpeger skifteretten en bobestyrer og udsteder attest til bobestyreren. Det ændrer både, hvem der repræsenterer boet, og hvem der skal medvirke ved salget.
Hvem må underskrive for dødsboet?
Efter dødsboskiftelovens § 26 råder arvingerne i forening over et privat skiftet bo. Det betyder i almindeligt dansk, at kontaktpersonen ikke bliver eneejer af beslutningerne, blot fordi personen modtager attesten. Uden fuldmagt skal arvingerne medvirke samlet ved de dokumenter, der binder boet.
En skiftefuldmagt kan lade én person handle på de øvrige arvingers vegne, men ordlyden bestemmer, hvad personen må gøre. Til digital tinglysning skal underskrifterne desuden opfylde Tinglysningsrettens krav. En almindelig skiftefuldmagt kan ikke i sig selv registreres som en tinglysningsfuldmagt.
Skal en arving selv overtage huset, må vedkommende ikke bruge en skiftefuldmagt til at underskrive på boets vegne i sin egen erhvervelse. Det er et andet dokumentforløb end et salg til en udenforstående køber og kræver særskilt kontrol af roller og underskrifter. Ved bobestyrerbehandling er det i stedet bobestyreren, der repræsenterer boet inden for den tegningsret, som skifteretsattesten viser.
Hvad skal være registreret i Tingbogen?
Når den registrerede ejer dør, bliver afdødes adkomst normalt automatisk ændret til ”Boet efter”, hvis ejeren står med personnummer i Tingbogen. Kun afdødes registrerede ejerandel ændres. Hvis afdøde ejede halvdelen, beholder en medejer sin halvdel, mens afdødes halvdel får betegnelsen ”Boet efter”.
Registreringen skal være på plads, før arvingerne kan disponere tinglysningsmæssigt over afdødes ejendom. En aktuel tingbogsattest viser, om ændringen er gennemført, og om ejerandelene er korrekte. Mangler afdødes personnummer eller den nødvendige registerkobling, kan den automatiske ændring udeblive. Så skal det særskilte rettelsesspor hos Tinglysningsretten gennemføres, før skødet kan behandles på det rigtige ejergrundlag.
”Boet efter” er ikke en ny arving og heller ikke køberens adkomst. Betegnelsen viser, at afdødes registrerede ejerposition nu tilhører dødsboet som led i den videre behandling.
Er skifteretsattesten det samme som et skøde?
Skifteretsattesten, registreringen i Tingbogen og købers skøde løser tre forskellige opgaver:
- Skifteretsattesten dokumenterer skifteformen og de personer, der kan handle for boet.
- ”Boet efter” viser dødsboets registrerede udgangspunkt i Tingbogen.
- Det endelige skøde overfører ejendommen fra boet til køber og bliver købers adkomst.
Ved privat skifte og salg til en udenforstående køber sker overdragelsen derfor ved et endeligt skøde. Arvingernes roller, underskrifter og eventuelle fuldmagter skal stemme med skifteretsattesten. Attesten bruges som dokumentation for rådigheden, men den erstatter ikke skødet og skal ikke først gøre alle arvingerne til tinglyste ejere.
Der findes et særligt spor for visse efterlevende ægtefæller. Er boet udlagt som uskiftet bo, ægtefælleudlæg eller boudlæg til efterlevende ægtefælle, kan et salg til en ikke-arving efter Tinglysningsrettens vejledning gennemføres uden først at tinglyse attesten som et særskilt mellemtrin. Skødet skal da bruge erklæring A97 og de korrekte underskriftsroller. Sporet kan ikke uden videre overføres til privat skifte med flere arvinger eller bobestyrerbehandling.
Overtager en arving huset, er køberen ikke en udenforstående tredjemand. Det kræver et dokumentforløb, som passer til skøde ved arv, arvingens rolle og de øvrige arvingers medvirken.
Hvilke kontroller bør være på plads?
Kontrollen bør ske, før en købsaftale eller et skøde underskrives ud fra en antagelse om, at kontaktpersonen kan binde boet alene. Brug denne rækkefølge:
- Læs skifteretsattesten, og fastslå skifteformen, arvingerne eller bobestyreren samt eventuelle begrænsninger i tegningsretten.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejere, ejerandele og registreringen af ”Boet efter”.
- Afklar, om køberen er en udenforstående eller en arving. Det valg kan ændre både roller, fuldmagter og dokumenttype.
- Kontrollér alle underskrifter og fuldmagter mod både købsaftalen og det skøde, der skal anmeldes.
- Efter tinglysningen skal svaret og en ny tingbogsattest vise køberen, de aftalte ejerandele og eventuelle frister eller anmærkninger, som stadig skal håndteres.
Denne rækkefølge gør det muligt at se, om det manglende led er selve skifteretsattesten, fælles rådighed eller fuldmagt, registreringen af dødsboet i Tingbogen eller det endelige skøde. Dokumenterne kan ikke erstatte hinanden, selv om de alle indgår i samme hussalg.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om privat skifte og bobestyrerbehandling samt aktuelle procesvejledninger om dødsboets adkomst og skøder.
- Retsinformation: Dødsboskifteloven.
- Danmarks Domstole: Privat skifte.
- Tinglysningsretten: Skifteretsattest.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
