Når ugifte samlevende sælger en fælles bolig efter et samlivsophør, bliver pengene ikke nødvendigvis fordelt ved blot at trække restgælden fra salgsprisen og dele resten i to. Først skal bolighandlens endelige provenu opgøres. Derefter skal I afklare, hvordan nettobeløbet skal fordeles mellem jer på baggrund af ejerandele, aftaler og dokumenterede indbyrdes krav.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Efter et boligsalg skal I først opgøre handlens endelige nettoprovenu og derefter fordele beløbet efter ejerandele, aftaler og dokumenterede krav. Her får du overblik over de to regnskaber og de poster, der bør kontrolleres.
- Skeln mellem salgsbudget, friværdi og endeligt provenu
- Afstem indfrielsesbeløb, handelsudgifter og refusioner
- Brug ejerandelene som udgangspunkt for fordelingen
- Hold indbyrdes krav adskilt fra salgsopgørelsen
- Dokumentér hvert trin frem til den endelige udbetaling
Hvad er forskellen på budget og provenu?
Ejendomsmæglerens salgsbudget er et foreløbigt skøn. Det viser, hvad sælgerne forventes at få ud af en handel ved en bestemt salgspris og på de forudsætninger, som var kendt, da budgettet blev lavet. Beløbet kan ændre sig, når den faktiske købesum, overtagelsesdag, indfrielsesbeløb og de endelige handelsudgifter ligger fast.
Den endelige salgsberegning viser resultatet af den konkrete handel. Her trækkes blandt andet de lån og udgifter, som indgår i opgørelsen, fra købesummen. Et positivt resultat er bolighandlens nettoprovenu. Et negativt resultat betyder, at der mangler penge til at gennemføre indfrielserne og betale udgifterne.
Provenuet er heller ikke det samme som boligens friværdi. Friværdien er et skøn over forskellen mellem boligens værdi og gælden på et givet tidspunkt. Provenu ved en afsluttet handel bygger derimod på den aftalte salgspris og de faktiske poster, som skal betales i forbindelse med salget.
Hvilke beløb skal afstemmes først?
Inden I fordeler penge mellem jer, bør I kontrollere grundlaget for selve salgsopgørelsen. Det gælder især:
- den aftalte købesum og eventuelle reguleringer i købsaftalen
- de aktuelle beløb til indfrielse af realkreditlån og banklån
- mæglerens vederlag og øvrige handelsudgifter, som indgår i beregningen
- beløb, der tilbageholdes, indtil skødet er tinglyst uden hindrende anmærkninger
- refusionsopgørelsen mellem køber og sælger omkring overtagelsesdagen.
Et låns saldo på netbanken er ikke nødvendigvis det beløb, der skal betales for at indfri lånet på en bestemt dag. Renter, kurs, gebyrer og tidspunktet for indfrielsen kan ændre det aktuelle indfrielsesbeløb. Derfor kan forskellen mellem budgettet og den endelige beregning være reel, selv om salgsprisen ikke har ændret sig.
Refusionsopgørelsen er et særskilt regnskab over udgifter og indtægter, som skal fordeles mellem køber og sælger omkring overtagelsesdagen. Den kan flytte penge til eller fra sælgerne, men den afgør ikke, hvordan det samlede beløb efterfølgende skal fordeles internt mellem jer.
Hvordan fordeles nettobeløbet mellem jer?
Når I begge står som ejere, er de tinglyste ejerandele det naturlige udgangspunkt for fordelingen. Står I med halvdelen hver, peger det derfor som udgangspunkt på en ligedeling af boligens nettoprovenu. En anden intern fordeling kan følge af en gyldig og tilstrækkeligt præcis aftale eller af et dokumenteret krav mellem jer.
Det er nyttigt at holde to regnskaber adskilt. Det første regnskab vedrører bolighandlen: købesum, indfrielse af lån, handelsudgifter og refusioner. Det andet vedrører jeres indbyrdes forhold: ejerandele, aftalte forlodsbeløb, lån mellem jer eller andre krav. Et beløb, som den ene mener at have til gode, bliver ikke automatisk en post i mæglerens salgsberegning.
Ugifte samlevende har ikke automatisk formuefællesskab som ægtefæller. Det betyder samtidig ikke, at alle økonomiske spørgsmål kan afgøres ved alene at se på, hvem der oprindeligt indbetalte mest. Hvis I har aftalt en særlig fordeling, kan den blandt andet fremgå af en samejeoverenskomst om den fælles ejendom, et gældsbrev eller en anden klar aftale. Den konkrete ordlyd og dokumentation er afgørende.
Hvorfor kan samme provenu give forskellig udbetaling?
Et illustrativt eksempel viser forskellen mellem de to regnskaber. En bolig sælges for 3.200.000 kr. Lån indfries med 2.050.000 kr., og handelsudgifterne udgør 150.000 kr. Bolighandlens nettoprovenu er dermed 1.000.000 kr.
Hvis ejerne har halvdelen hver, og der ikke er aftalt eller fastslået en anden intern afregning, er udgangspunktet 500.000 kr. til hver. Har de derimod en klar aftale om, at den ene først skal have 200.000 kr. tilbage, og at resten deles lige, bliver resultatet 600.000 kr. til den ene og 400.000 kr. til den anden. Eksemplet forudsætter, at kravet faktisk er aftalt og kan gennemføres; en ensidig påstand er ikke nok.
Den særlige fordeling ændrer ikke størrelsen på bolighandlens provenu. Den ændrer kun den efterfølgende interne fordeling. Netop derfor bør salgsopgørelsen kunne afstemmes uafhængigt af jeres eventuelle uenighed.
Hvilke krav hører til den interne opgørelse?
Et indbyrdes krav kan eksempelvis handle om et dokumenteret lån mellem jer, et aftalt forlodsbeløb eller en udgift, som efter jeres aftale skulle bæres af den anden. Derimod ændrer en ulige betaling til udbetaling, afdrag eller forbedringer ikke automatisk ejerandelene. Det kan heller ikke uden videre lægges til grund, at enhver forskel skal udlignes krone for krone ved salget.
Har I ingen klar aftale, må kravet vurderes særskilt ud fra betalingernes formål, dokumentationen og de øvrige konkrete omstændigheder. Det bredere økonomiske opgør er beskrevet i artiklen om bodeling for ugifte samlevende. Et muligt kompensationskrav efter samlivsophør er et selvstændigt spørgsmål og bør ikke blandes sammen med den mekaniske opgørelse af salget.
Jeres interne aftale ændrer heller ikke bankens eller realkreditinstituttets rettigheder. Hvis I begge hæfter for et lån, bliver den hæftelse ikke ændret, fordi I aftaler, at den ene skal bære en større del af gælden. Et eventuelt underskud og frigivelse fra hæftelse skal derfor afklares med långiveren og ikke kun mellem jer.
Hvordan laver I en kontrollerbar slutopgørelse?
En slutopgørelse bliver lettere at kontrollere, hvis den laves i en fast rækkefølge:
- Afstem den endelige købesum og alle poster i salgsberegningen.
- Kontrollér de faktiske indfrielsesbeløb og eventuelle tilbageholdelser.
- Indarbejd refusionsopgørelsen, når den er godkendt.
- Fastslå det nettobeløb, der kan fordeles mellem ejerne.
- Anvend de tinglyste ejerandele og derefter de indbyrdes aftaler eller krav, som begge accepterer, eller som på anden måde er fastslået.
- Gem bilag og en beregning, der viser hvert trin fra købesum til udbetaling.
Hvis uenigheden kun vedrører én fælles ejendom, beskriver domstolene det som et sameje, der som udgangspunkt må behandles som en civil sag. Har I flere fælles rettigheder og forpligtelser, kan der efter omstændighederne være tale om et bo, som skifteretten kan hjælpe med at opløse. Det skel ændrer ikke salgsopgørelsen, men det kan få betydning for, hvor en uløst konflikt skal håndteres.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om formidling af fast ejendom m.v. om salgsbudget og salgsprovenu.
- Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom om beregningsgrundlag, skøn og frigivelse af købesummen.
- Boligejers vejledning om salgsbudget og salgsprovenu.
- Danmarks Domstoles vejledning om deling af formue, herunder økonomiske tvister mellem ugifte samlevende.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
