Hvad sker der med boliglånet, når ugifte går fra hinanden?

Af Skøde Centret

Når ugifte går fra hinanden, bliver boliglånet ikke automatisk delt eller overtaget af den, der bliver boende. Hæftelsen afhænger af låneaftalen, mens skødet viser, hvem der ejer boligen.

Er boliglånet fælles, hvis I begge har skrevet under?

Hvis I begge har underskrevet boliglånet, kan banken eller realkreditinstituttet normalt kræve betaling af jer begge. Det gælder, selv om den ene flytter ud, og selv om I internt aftaler, at den anden skal betale fremover.

Som ugifte har I ikke en automatisk bodeling efter de regler, der gælder for ægtefæller. I tager som udgangspunkt det med, som I hver især ejer. Gæld, I har stiftet sammen, forsvinder dog ikke, fordi samlivet ophører.

Det betyder, at du skal skelne mellem jeres interne aftale og långiverens krav. En intern aftale kan være vigtig mellem jer, men den frigør ikke nødvendigvis den fraflyttende part over for banken.

Hvis du vil ud af lånet, kræver det derfor typisk en egentlig gældsovertagelse, omlægning eller indfrielse, som långiver accepterer.

Kan den ene bare overtage lånet alene?

Den ene kan ikke ensidigt overtage lånet alene, hvis begge hæfter. Banken eller realkreditinstituttet skal kreditvurdere den, der vil blive boende, og acceptere at frigøre den anden fra hæftelsen.

Det er vores erfaring, at netop dette punkt ofte bliver overset, fordi parterne fokuserer på, hvem der skal blive i boligen. Men et skøde og en låneaftale løser ikke samme problem.

Hvis långiver ikke vil frigøre den fraflyttende part, kan I stå med en situation, hvor den ene ikke længere ejer boligen, men stadig hæfter for gælden. Det er sjældent en holdbar løsning uden en meget klar aftale.

Derfor bør du få bankens stillingtagen tidligt i forløbet. Det gælder både ved realkreditlån, banklån og eventuelle private lån, der er knyttet til boligen.

Hvad hvis kun den ene står på skødet?

Hvis kun den ene står på skødet, er det den person, der er tinglyst ejer af boligen. Den anden får ikke automatisk en ejerandel, fordi I har boet sammen eller betalt fælles udgifter.

Det udelukker ikke, at der kan være et økonomisk mellemværende mellem jer. Hvis du har betalt til et hus, som kun din samlever ejer, afhænger dine muligheder af jeres aftaler, betalinger og den konkrete situation.

Hvis I begge står på lånet, men kun den ene står på skødet, bliver forskellen ekstra tydelig. Ejerskab og hæftelse kan være skævt fordelt. Du kan derfor godt hæfte for gæld uden at være tinglyst medejer.

Ved fælles ejerbolig er det ofte relevant at se på både bodeling for samlevende og det praktiske skøde ved samlivsophør.

Hvad hvis I begge ejer boligen?

Hvis I begge står på skødet, ejer I boligen sammen i de ejerandele, der fremgår af ejerforholdet. Når I går fra hinanden, skal I finde ud af, om boligen skal sælges, eller om den ene skal overtage den andens andel.

Hvis den ene overtager boligen, skal ejerforholdet ændres ved tinglysning. Samtidig skal lånet afklares, så den fraflyttende part ikke bliver hængende på en gæld, der ikke længere passer med ejerforholdet.

Hvis boligen sælges til en tredjemand, bliver lånene normalt håndteret i forbindelse med handlen. Hvis salget ikke dækker gælden, skal restgælden stadig håndteres mellem jer og långiver.

1. Find ud af, hvem der står på skødet.
2. Find ud af, hvem der har underskrevet hvert lån.
3. Afklar med banken, om den ene kan overtage lånet alene.
4. Aftal om boligen skal sælges eller overtages.
5. Tinglys ændringen, hvis ejerforholdet ændres.

Hvad betyder gældsovertagelse?

Gældsovertagelse betyder, at én person overtager en gæld, som en anden tidligere hæftede for. Ved bolig efter samlivsophør bruges ordet ofte om den situation, hvor den blivende part overtager lånet alene.

For jer som tidligere samlevende er det ikke nok at skrive i en intern aftale, at den ene overtager gælden. Den relevante långiver skal acceptere ændringen. Ellers kan långiver stadig rette krav mod den, der oprindeligt hæftede.

Du kan læse den korte begrebsforklaring i gældsovertagelse. Hvis den ene skal købe sig ind eller ud af en andel, kan artiklen om køb af halvpart i hus også være relevant.

Den praktiske rækkefølge er ofte, at banken først vurderer økonomien, og at skødet derefter tinglyses, når ejerændringen og finansieringen hænger sammen.

Hvilke dokumenter bør I have styr på?

Uenigheder opstår ofte, fordi parterne taler om “huset” som én samlet ting. Juridisk og økonomisk består situationen af flere dokumenter, som kan pege i forskellige retninger.

• Tingbogsattest eller anden dokumentation for ejerforhold.
• Lånedokumenter for realkreditlån og banklån.
• Eventuel samejeoverenskomst eller anden skriftlig aftale.
• Opgørelse over restgæld og eventuel friværdi.
• Bankens skriftlige svar om gældsovertagelse eller omlægning.

Hvis I mangler en skriftlig aftale, bliver dokumentationen for betalinger og ejerforhold vigtigere. Det gælder især, hvis den ene mener at have betalt mere end sin ejerandel eller har betalt til en bolig, som den anden ejer alene.

Hvornår skal skødet ændres?

Skødet skal ændres, hvis ejerforholdet ændres. Det kan være, når den ene overtager hele boligen fra den anden, eller når en ny ejerandel skal registreres.

Hvis kun lånet ændres, men ejerforholdet er det samme, er det ikke nødvendigvis skødet, der er det centrale dokument. Omvendt kan et nyt skøde ikke stå alene, hvis lånet stadig binder den fraflyttende part.

Derfor er det sikreste praktiske næste skridt at behandle skøde, lån og intern aftale som tre samtidige afklaringer. Hvis én af dem ikke falder på plads, kan hele overdragelsen få en anden økonomisk virkning, end du havde planlagt.