Nej, en samejeoverenskomst for en fælles bolig skal ikke automatisk tinglyses i sin helhed. I bør skille aftalens bestemmelser ad. Tinglysning er relevant, når en præcis rettighed over ejendommen skal beskyttes mod senere modstridende rettigheder eller retsforfølgning. Regler om jeres indbyrdes betalinger, samarbejde eller fordeling af et fremtidigt salgsprovenu kan derimod ikke nødvendigvis registreres som servitut.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En samejeoverenskomst skal ikke automatisk tinglyses i sin helhed. Tinglysning er relevant for præcise rettigheder over boligen, der skal beskyttes mod senere modstridende rettigheder eller retsforfølgning, mens interne økonomi- og samarbejdsregler kan blive i den private aftale.
- Kun bestemmelser, der kan registreres som servitut, hører til i Tingbogen.
- Servitutteksten kan være et målrettet ekstrakt af de relevante bestemmelser.
- Tinglysningen ændrer ikke ejerandele eller lånehæftelse.
- Brugsret til rum, etager eller et bestemt areal kan kræve rids.
- Servitutafgiften er 1.850 kr., og resultatet bør kontrolleres i tinglysningssvaret og Tingbogen.
Hvornår giver tinglysning jer ekstra beskyttelse?
Samejeoverenskomsten og tinglysningen løser to forskellige opgaver. Aftalen beskriver, hvad I har aftalt med hinanden. Tinglysningen kan give en registrerbar rettighed beskyttelse over for senere aftaler om ejendommen og over for retsforfølgning. Det følger af Tinglysningslovens § 1, at rettigheder over fast ejendom som udgangspunkt skal tinglyses for at opnå den beskyttelse.
Det afgørende er derfor ikke dokumentets navn, men indholdet af den enkelte bestemmelse. En klausul skal angå en ret over den bestemte ejendom og være formuleret tilstrækkeligt endeligt og præcist, før den kan komme i betragtning til tinglysning. En overskrift som “samejeoverenskomst” gør ikke alle dokumentets regler til rettigheder over ejendommen.
I kan begynde vurderingen med fire spørgsmål:
- Giver bestemmelsen en person en konkret ret over boligen eller grunden?
- Skal retten kunne gøres gældende, hvis en ejer sælger sin andel, eller hvis der senere stiftes en modstridende ret?
- Er ejendommen, rettighedens indhold og dens geografiske omfang beskrevet klart?
- Er bestemmelsen i stedet kun en intern regel om betaling, beslutninger eller samarbejde mellem jer?
En underskrevet aftale kan have betydning mellem jer, selv om den ikke er tinglyst. Hvor langt den rækker, afhænger af ordlyden og de regler, der gælder for den konkrete aftale. Tinglysning afgør derfor ikke hele aftalens gyldighed, og den kan heller ikke gøre en upræcis eller ikke-registrerbar bestemmelse til en servitut.
Hvilke aftalepunkter kan stå i Tingbogen?
En bestemmelse, der skal registreres, skal kunne behandles som en rettighed over ejendommen. Den registreres i servitutsporet og får ikke automatisk denne karakter, blot fordi I ønsker den offentliggjort. En servitut på en bolig kan for eksempel begrænse ejerens råden eller give en bestemt person en afgrænset ret, men indholdet skal opfylde tinglysningsreglernes krav.
En præcist formuleret forkøbsret i en samejeoverenskomst er et eksempel på en begrænset rettighed, som kan anmeldes som servitut. En brugsret til et kælderrum, en etage eller en afgrænset del af grunden kan også være registrerbar. Her skal arealet og retten passe sammen, og en geografisk afgrænset ret kan kræve et rids.
Andre bestemmelser bliver i den private aftale. Tinglysningsretten oplyser udtrykkeligt, at en aftale om, at en person skal have en andel af provenuet ved et senere salg, ikke kan tinglyses som servitut. Det samme grundskel betyder, at rene regler om fælleskonto, løbende betalinger, rengøring eller den praktiske beslutningsgang ikke kan registreres alene, fordi de står i samme dokument som en mulig servitut.
Illustrativt eksempel: To medejere aftaler både, at den ene må bruge kælderen alene, og at vedkommende skal modtage en bestemt andel af et fremtidigt salgsprovenu. Brugsretten kan efter en konkret vurdering være en rettighed over ejendommen og kan kræve rids. Provenubestemmelsen kan ikke tinglyses som servitut. De to klausuler skal derfor ikke behandles ens, selv om de står i samme samejeoverenskomst.
Hvorfor bør aftale og servituttekst skilles ad?
Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomster angiver, at servitutteksten som minimum skal være et ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst. Det gør det muligt at bevare den samlede samejeoverenskomst som jeres private aftaledokument og samtidig udforme en målrettet tekst til Tingbogen.
Ekstraktet skal ikke være en løs sammenfatning. Den rettighed, som I vil registrere, skal fremgå med sit endelige indhold. Hvis der vedhæftes et bilag, må selve dispositionen ikke kun gemme sig dér. Tinglysningsretten kan kræve, at rettigheden står i servitutteksten, mens bilaget alene uddyber forhold, som ikke bærer dispositionen.
Det er også en databeskyttelsesopgave. Dokumenter i Bilagsbanken er offentligt tilgængelige, og Tinglysningsretten anbefaler, at kun nødvendige dele vedhæftes. CPR-oplysninger, kontonumre, private budgetter og andre oplysninger uden betydning for den registrerede ret bør ikke følge med. Et målrettet ekstrakt mindsker risikoen for, at jeres øvrige interne aftale bliver offentlig uden grund.
Servitutteksten skal desuden identificere den påtaleberettigede, altså den person eller enhed der kan håndhæve retten og medvirke ved ændring eller aflysning. Rollen skal svare til den rettighed, som teksten faktisk giver. Hvis varighed eller geografisk område er relevant, skal også disse grænser fremgå tydeligt.
Hvad ændrer registreringen ikke ved boligen?
En samejeoverenskomst anmeldes som servitut, når udvalgte bestemmelser skal registreres. Det ændrer ikke i sig selv adkomsten. De registrerede ejere og deres ejerandele fremgår fortsat af skødet, og en servituttekst kan ikke bruges som en skjult overdragelse af ejendomsret.
Hvis I aftaler, at den ene betaler 60 procent af udgifterne, bliver ejerandelene ikke automatisk 60/40. Skal samejeoverenskomsten og ejerandelene bringes i overensstemmelse ved en reel ejerændring, er det et særskilt overdragelses- og skødespor. Det kræver sit eget grundlag og sin egen tinglysningsmæssige behandling.
Registreringen ændrer heller ikke, hvem der hæfter for boliglån eller anden gæld. I kan aftale en intern fordeling af ydelserne, men långiveren er ikke bundet til at frigive en låntager af den grund. En ændring af låneforholdet kræver særskilt stillingtagen fra långiveren og kan også kræve ændringer i det tinglyste pant.
Skøde, pant og servitut er dermed tre forskellige spor. Før I vælger tinglysning, bør I være enige om, hvilket resultat I faktisk ønsker: beskyttelse af en begrænset rettighed, ændring af ejerskabet eller ændring af gældsforholdet. Én anmeldelse i servitutsporet løser kun det første af disse formål.
Hvordan gør I rettighederne tinglysningsklare?
Arbejdet bliver mere overskueligt, hvis I først færdiggør den private aftale og derefter udskiller de bestemmelser, der skal vurderes til registrering. Følgende rækkefølge samler de vigtigste kontrolpunkter:
- Opdel samejeoverenskomsten i rettigheder over ejendommen, interne forpligtelser og eventuelle ønsker om ændret ejerskab eller lån.
- Beskriv hver mulig servitut endeligt: hvem har retten, hvilken ejendom angår den, hvad kan håndhæves, og hvornår ophører den?
- Afgræns retten geografisk. Ved brugsret til rum, etager, en del af en grund eller ét matrikelnummer blandt flere skal behovet for rids afklares.
- Angiv den påtaleberettigede, og sørg for, at rollen passer til tekstens ret og til processen ved senere ændring eller aflysning.
- Kontrollér de eksisterende servitutter og hæftelser, så en ny rettighed kan vurderes i den faktiske tingbogsmæssige sammenhæng.
- Indsæt den registrerbare ret i servitutteksten, og vedhæft kun de nødvendige bilag uden overflødige personoplysninger.
- Læs tinglysningssvaret efter behandlingen, og kontrollér den registrerede tekst, eventuelle anmærkninger og resultatet i en aktuel tingbogsattest.
Den offentlige afgift for tinglysning af en servitut er 1.850 kr. efter Tinglysningsrettens aktuelle afgiftsoversigt. Afgiften opkræves ved endelig tinglysning; en afvist anmeldelse udløser ikke den offentlige tinglysningsafgift. Udgifter til udformning, rids eller anden bistand er særskilte og afhænger af den konkrete opgave.
Hvis en rettighed ikke kan beskrives præcist, hvis den strider mod andre dele af aftalen, eller hvis jeres egentlige mål er at ændre ejerandel eller lån, bør anmeldelsen ikke bruges som genvej. Afklar først dokumenttypen og det ønskede retslige resultat. Det reducerer risikoen for afvisning og for, at Tingbogen viser noget andet end det, I ville opnå.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på den gældende tinglysningslov, tinglysningsbekendtgørelsen og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om servitutter, samejeoverenskomster, bilag og afgifter.
- Tinglysningsloven på Retsinformation om beskyttelse af rettigheder, skøder og krav til registrerbare dokumenter.
- Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen om blandt andet stedfæstelse af servitutter.
- Tinglysningsrettens vejledninger om servitutter, samejeoverenskomster, bilag og Bilagsbanken.
- Tinglysningsrettens aktuelle afgiftsoversigt, som er linket ovenfor.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
