En samejeoverenskomst skal ikke altid tinglyses, men den kan tinglyses, hvis bestemte rettigheder i aftalen skal registreres på ejendommen. Hvis ejerandelene skal ændres, er en samejeoverenskomst derimod ikke nok; så kræver det normalt et skøde.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
En samejeoverenskomst skal ikke altid tinglyses, når I ejer huset sammen. Den kan være en intern aftale, men bestemte rettigheder i aftalen kan kræve særskilt tinglysning, og ændrede ejerandele kræver normalt skøde.
- Samejeoverenskomsten kan regulere brug, udgifter, salg og udtræden mellem jer.
- Tinglysning er relevant, hvis aftalen stifter en rettighed over ejendommen.
- Ejerandele i Tingbogen ændres ikke af en intern aftale alene.
- Tinglysning som servitut koster normalt offentlig afgift.
- Kontrollér først Tingbogen, aftalen og eventuelle ejerændringer.
Hvad er det korte svar, hvis I allerede står på skødet?
Hvis I allerede står som ejere i Tingbogen, kan en samejeoverenskomst godt være en intern aftale mellem jer uden tinglysning. Den kan beskrive, hvordan I fordeler udgifter, brug, vedligeholdelse, salg og udtræden af samejet.
Tinglysning bliver først det centrale spørgsmål, hvis aftalen skal gøre mere end at regulere jeres indbyrdes forhold. Det kan være, hvis aftalen indeholder en rettighed over ejendommen, som skal kunne ses og respekteres i tinglysningssystemet.
Derfor er den rigtige afklaring ikke bare, om dokumentet hedder en samejeoverenskomst. I skal se på, hvad aftalen faktisk gør: regulerer den jer indbyrdes, ændrer den ejerandelene, eller stifter den en rettighed over ejendommen?
Hvad kan en samejeoverenskomst regulere mellem jer?
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere de praktiske og økonomiske forhold mellem flere medejere. Den bruges ofte, når ugifte samlevende, venner, søskende eller andre ejer den samme bolig eller det samme sommerhus sammen.
Aftalen kan for eksempel beskrive:
- hvordan faste udgifter og vedligeholdelse fordeles
- hvem der må bruge boligen, og hvornår
- hvordan I håndterer større forbedringer
- hvordan en medejer kan træde ud af samejet
- hvordan prisen fastsættes, hvis den ene vil købe den anden ud
De punkter kan være meget vigtige mellem jer, men de ændrer ikke i sig selv den offentlige registrering af ejerskabet. Hvis Tingbogen siger, at I ejer 50/50, bliver ejerandelene ikke 70/30 alene fordi jeres private aftale fordeler betalingerne anderledes.
Hvornår er tinglysning relevant for en samejeoverenskomst?
Tinglysning af samejeoverenskomst er relevant, når en bestemmelse i aftalen skal registreres som en rettighed over ejendommen. Tinglysningsrettens egen vejledning om samejeoverenskomst behandler anmeldelsen som dokumenttypen servitut, og vejledningen beskriver, at de bestemmelser, der ønskes tinglyst, skal skrives ind som en ekstrakt af aftalens indhold.
Det betyder, at I normalt ikke skal tænke på tinglysning som en automatisk registrering af hele jeres private aftale. I skal i stedet vælge de bestemmelser, der faktisk har karakter af en rettighed over ejendommen.
Det kan for eksempel være relevant, hvis aftalen indeholder en forkøbsret, en brugsret eller et salgs- eller pantsætningsforbud, som skal fremgå af tingbogen. Om en konkret bestemmelse kan eller bør tinglyses, afhænger af dens indhold og af den dokumenttype, der passer til rettigheden.
Hvorfor ændrer tinglysning af aftalen ikke ejerandelene?
Tinglysning af en samejeoverenskomst som servitut er ikke det samme som tinglysning af ny adkomst. Adkomst handler om, hvem der står registreret som ejer af ejendommen, og med hvilken ejerandel.
Hvis du og en anden ejer står registreret med hver 1/2, vil en tinglyst bestemmelse om brug, forkøbsret eller salgsbegrænsning ikke automatisk ændre ejerbrøken. Ejerandelene ændres gennem et dokument, der overdrager ejendomsret, normalt et skøde.
Den skelnen er vigtig, fordi mange blander tre spor sammen: jeres private aftale, en tinglyst begrænset rettighed og selve ejerregistreringen. En god samejeoverenskomst kan skabe klarhed mellem jer, men den kan ikke erstatte skøde og ejerandele, hvis ejerskabet faktisk skal ændres.
Hvornår kræver en ændring af ejerandele et skøde?
Hvis en medejer skal have en større eller mindre ejerandel, er hovedsporet et skøde. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber, og det er den type dokument, der bruges, når ejerforholdet skal ændres i Tingbogen.
Det gælder både, hvis den ene medejer køber en del af den andens andel, og hvis en person skal ind eller ud af ejerskabet. En samejeoverenskomst kan forklare, hvorfor ændringen sker, eller hvordan prisen skal findes, men den gennemfører ikke den tinglyste ejerændring alene.
Hvis I vil ændre ejerandele, bør aftalen, betalingen, låneforholdene og skødet hænge sammen. Ellers kan I ende med et internt papir, der siger én ting, mens Tingbogen viser noget andet.
Hvad betyder det, at samejeoverenskomsten tinglyses som servitut?
En servitut er en begrænset rettighed over fast ejendom. Tinglysningsretten beskriver blandt andet færdselsret, jagtret, aftægtsret og forkøbsret som eksempler på rettigheder, der kan tinglyses som servitut.
Når en samejeoverenskomst tinglyses som servitut, er pointen derfor ikke at gøre hele jeres økonomiske aftale offentlig. Pointen er at registrere de dele, der har karakter af en rettighed over ejendommen.
Tinglysningsloven § 1 er det centrale udgangspunkt: rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler og retsforfølgning. I almindeligt dansk betyder det, at en rettighed over ejendommen normalt skal registreres, hvis den skal stå stærkt over for andre end jer selv.
Hvilke dele af aftalen bør I normalt holde internt?
Ikke alle dele af en samejeoverenskomst egner sig til tinglysning. En aftale kan indeholde mange private oplysninger om økonomi, betalinger, indbyrdes refusioner, brugsmønstre og praktiske vaner, som ikke nødvendigvis bør registreres som offentlig tinglysningsoplysning.
Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst lægger op til, at den tekst, der ønskes tinglyst, angives i fritekstfeltet som en ekstrakt. Det peger på en praktisk afgrænsning: tinglys kun det, der faktisk har tinglysningsmæssig funktion, og lad resten blive i den interne aftale.
Illustrativt eksempel: To ugifte medejere aftaler internt, at den ene betaler 60 procent af fællesudgifterne, fordi den anden har betalt en større del af udbetalingen. Den oplysning kan være relevant mellem dem, men den ændrer ikke ejerandelene og er ikke nødvendigvis en rettighed over ejendommen.
Hvem skal medvirke, hvis aftalen tinglyses?
Tinglysningsrettens samejeoverenskomstvejledning beskriver, at påtaleberettiget skal angives, og at samtlige ejere af den pågældende ejendom indsættes som anmodere. Det er en del af den praktiske registrering, fordi systemet skal vise, hvem der kan håndhæve eller ændre den tinglyste rettighed.
Hvis I bruger underskriftsmappe, sendes dokumentet til digital underskrift. Hvis der bruges fuldmagt, skal fuldmagtsoplysningerne være på plads. Det praktiske valg afhænger af rollerne i anmeldelsen og af, hvem der faktisk skal underskrive.
Hvis samejeoverenskomsten vedrører en del af en matrikel eller en indvendig brugsret, kan Tinglysningsrettens vejledning kræve, at der vedhæftes et rids. Det er et godt eksempel på, at tinglysning ikke kun handler om selve aftaleteksten, men også om, at rettigheden kan identificeres præcist på ejendommen.
Hvad koster det at tinglyse en samejeoverenskomst?
Tinglysningsrettens aktuelle afgiftsoversigt angiver en afgift på 1.850 kr. for servitutter. Da Tinglysningsrettens samejeoverenskomstvejledning placerer dokumenttypen under servitut, er det den betalingstype, der normalt er relevant for tinglysning af en samejeoverenskomst som servitut.
Det er en offentlig tinglysningsafgift for registreringen. Hvis aftalen i stedet fører til en ejerændring med skøde, skal afgiftssporet vurderes særskilt efter reglerne for skøder og den konkrete overdragelse.
Der kan også være omkostninger til udarbejdelse, rådgivning, bankafklaring eller dokumentkontrol, men de poster afhænger af jeres konkrete situation og er ikke en del af selve tinglysningsafgiften.
Hvordan kontrollerer I, om aftalen og skødet passer sammen?
Start med at kontrollere, hvem der står som ejer i Tingbogen. Derefter kan I sammenholde den registrerede ejerandel med den aftale, I har eller vil lave.
En enkel kontrol kan se sådan ud:
- Find den tinglyste ejerandel for hver medejer.
- Læs samejeoverenskomsten og markér de punkter, der kun regulerer jer internt.
- Markér de punkter, der kan være rettigheder over ejendommen, for eksempel forkøbsret eller brugsret.
- Afklar om en ejerandel faktisk skal ændres.
- Vælg derefter det rigtige spor: intern aftale, tinglyst servitut eller nyt skøde.
Denne rækkefølge mindsker risikoen for, at I tinglyser et dokument, der ikke løser problemet, eller lader være med at ændre skødet, selv om ejerskabet faktisk skal ændres.
Hvilke alternativer skal I overveje, før I tinglyser?
Hvis problemet kun handler om brug, betaling og praktisk drift, kan en intern samejekontrakt være nok mellem jer. Det kan være relevant, når I fortsat ejer efter samme ejerbrøk, og ingen udenforstående skal kunne se eller respektere en bestemt rettighed.
Hvis problemet handler om en rettighed over ejendommen, kan tinglysning som servitut være det rigtige spor. Det kan være relevant ved en forkøbsret, en brugsret eller en begrænsning, der skal knytte sig til ejendommen.
Hvis problemet handler om, hvem der ejer hvor meget, skal I se på skødeændring. Det gælder også, hvis en intern aftale om betaling efterhånden ikke længere passer med det ejerforhold, I faktisk ønsker registreret.
Hvad kan gå galt, hvis I vælger forkert spor?
Hvis I bruger en samejeoverenskomst til noget, der reelt kræver et skøde, kan Tingbogen stadig vise de gamle ejerandele. Det kan skabe uklarhed ved salg, låneændring, samlivsophør eller en senere overdragelse.
Hvis I tinglyser for meget af den private aftale, kan oplysninger blive offentligt tilgængelige uden at det giver en tilsvarende tinglysningsmæssig fordel. Det kan især være uhensigtsmæssigt, hvis aftalen indeholder detaljer om private økonomiske mellemværender.
Hvis I undlader tinglysning af en rettighed, der faktisk skal binde ejendommen eller stå stærkt over for andre, kan den interne aftale være for svag i forhold til det formål, I troede den løste. Den rigtige afgrænsning ligger derfor i aftalens konkrete indhold, ikke i dokumentets overskrift.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om tinglysning, skøder og servitutter samt Skøde Centrets øvrige informationsindhold om sameje og ejerandele.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst
- Tinglysningsretten om skøder og adkomst
- Tinglysningsretten om servitutter
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: